吳淡如用400萬 當上東京包租婆

陰冷的冬日午後，台北東區一家時尚餐廳內，氣氛卻是熱鬧滾滾。近二十位男女分坐三大桌，有人拿出地圖端詳，有人專心一意動筆計算，還有人交頭接耳、一臉正經，彷彿在密謀重大計畫。

可別以為這是什麼傳銷集會，這群人不是業務，而是買家。看房子是他們的嗜好，而讓他們眼睛發亮的投資標的並不在台灣，而是亞洲數一數二的國際都會——東京。

知名主持人吳淡如，也是其中埋頭研究東京房市資訊的一員。過去，她積極投入股匯市，自認投資經驗十分豐富，但在經歷了金融海嘯之後才發現，很多金融商品「不見得可靠」。

理財一向精明謹慎，幾乎不碰任何高風險商品的吳淡如說，她在二○○九年檢視自己基金、外匯等投資部位的總績效時，沒想到累積幾年的報酬率，「竟然只有二、三％而已，簡直就是白忙了一場！」

七％報酬 決定跨海當包租婆

原本以為近幾年台灣房市呈現高漲趨勢，可以從中賺一筆，結果吳淡如卻還是以失敗收場。「唉，明明台灣房價都在漲，我卻沒賺到錢呀！」避開房價高漲的台北市，○七年她曾聽朋友建議在台中市區投資買房，好不容易等到一○年轉手賣掉卻賠了錢，讓她對於國內房產標的頓時失去信心。

但是對於投資這件事，她仍未死心。吳淡如笑說，自己很早懂得「天有不測風雲」的道理，惟有提前做好完善的布局，才能在市場面臨風暴或是動盪時，讓個人資產穩穩地向上提升。尤其是她○九年產下一女之後，「更要好好為自己退休，以及女兒的教育基金做準備。」

喜愛日本旅遊的吳淡如，有一次透過朋友得知東京房地產的價格近年下滑不少，仔細研究資料並計算租金水準，平均可有七％以上的高報酬率，一○年初便決定出手買屋，跨海當包租婆。

「仔細算算，東京部分地區的房子比台北還便宜，」吳淡如說，現在台北房價很高，以家長心目中的好學區師大附中為例，「看起來地震時搞不好會倒的舊房子，一坪還要一百萬元。」她形容，投入成本頗高，租金收入卻不高，「就算數千萬元的房子，月租也很難超過四萬元，報酬率僅有一％左右，所以在台北當房東實在划不來。」

她在東京買的兩間中古小套房，一間是在西新宿的重要地標「東京都廳」附近；另一間則選在日式風情濃厚、常作為戲劇拍攝場景的神樂阪。雖然各只有七坪與十六坪左右，但因日本買賣房屋是以室內可用面積來計算，不計公共設施空間，租給單身族居住，可說是綽綽有餘。

以神樂阪的套房為例，七坪大小總價還不到新台幣四百萬元，「我想這種價位，在台北應該買不到房子吧！」另外一間十六坪的套房，成交價則為新台幣八百五十萬元。光是這兩間套房扣除必要支出以後，合計每月為她帶進七萬元的租金收入，預估不到十五年回本，「你們看，這是不是比國民年金還要好？」吳淡如打趣地說。

既然鎖定要當包租婆，就必須以容易出租或已有房客為目標，就和在台北找房子一樣，離地鐵越近越好、生活機能便利絕對是首要考量原則。吳淡如表示，她盡可能找尋已有房客的物件，減少空屋機會。此外，為了方便管理海外資產，每月再花一筆資金，請當地物業託管公司代為管理，省去租屋期間的瑣事處理。

▲吳淡如在東京的兩個物件，都是交通便利、易出租的小套房。（圖片來源/吳淡如提供）

投資首選 小套房、中古屋

日本的衰退已有很長一段時間，經濟似乎沒有明顯起色，一般投資人對於房市的投資價值自然產生疑慮。「投資當然會有風險，所以要盡量降低成本，抱著長期持有的心態才行。」吳淡如表示，選擇投資日本房市，主要就是可以為她帶來長期穩定的現金收益，所以短時間內並無賣屋打算。

由於日本房屋普遍折舊率高，「為了降低成本、提高投報率，最好以中古屋為主。」特別是日本房價下跌已有十五、二十年之久，跌到只剩土地淨值的舊屋，正是她眼中的「上等」貨色。

當然，她也進一步強調，投資日本房市僅是資產配置的一部分。「做人千萬不要好高騖遠，」即使看好日本房地產投資機會，也無須一次投入過多資金。不妨多花點時間研究、耐心挑選優良物件，才是投資成功的不二法門。

吳淡如
出生：1964年
現職：作家、電視節目主持人
經歷：記者、報社編輯
學歷：台大EMBA碩士、台大法律系學士