開放陸資投資台灣房地產是好還是壞？長期研究房地產的政大教授張金鶚認為，短期對房地產有哄抬效果，但長期而言，政府若無法有效監控陸資運作，將使陸資具有炒作房價的能力，對台灣人民的居住品質及經營環境都有重大的衝擊！
在ＥＣＦＡ(兩岸經濟協議)簽署半年來，對台灣各層面產生重大影響，至於對一般人切身相關的房地產價格造成什麼衝擊？
筆者研究認為，就短期而言，國內住宅不動產受預期效應影響，被形塑出另一波房市榮景；但長期來看，政府若無法有效監控陸資運作，將使陸資具炒作房價能力，國內業者亦可能持續炒作陸資議題，反而對台灣房地產的長期發展有害，值得深思。
排擠效應 將破壞投資環境
隨著二○○二年開放大陸地區人民及法人在台購置不動產，以及自○九年六月底開放陸資來台投資或設立辦事處等相關辦法的訂定，已陸續有申請案件被審核通過。
雖然政府統計的投資件數與金額並不驚人（至二○一○年九月核准陸資來台投資件數為八十六件，核准投／增資金額計一．二五億美元），但在台面下對於台灣房市的投資活動則難以掌握；尤其自○九年七月起，政府對大陸人士購買不動產已不追查其資金來源，陸資可使用台灣自然人名義（例如先前亨得利購買安泰忠孝分行店面）、私募基金或第三地登記等管道購置台灣不動產，反而不受相關辦法的規範，亦無法納入政府統計數據並加以監督與管控。
由於在台灣購置不動產可擁有「所有權」，具增值效益，雖成為簽署ＥＣＦＡ後初期吸引陸資的因素，但長遠而言，仍缺乏足夠的投資誘因。就主觀面而言，台灣房市投資已相當飽和，陸資來台競爭相對辛苦；此外，基於兩岸比較利益原則，大陸房市利潤高於台灣，陸資應不會有明顯進入台灣房市的現象；再者，大陸業者投資推出的產品競爭力可能不及台灣業者推出的產品，其獲利性可能存有隱憂。
就客觀面而言，由於居留期間只有四個月受法規限制而無法長期居住在台灣，可能造成大陸人士躊躇不前。
簽署ＥＣＦＡ對國內房市有何影響？就短期而言，國內住宅不動產受預期效應影響，可能被形塑出另一波房市榮景；然而由於都會地區住宅房價已位於相對高點，似無明顯續漲空間，加上著重短期利益的投機型陸資進入市場後，可能僅造成短期價格波動，或僅止於個案哄抬效果，亦即「明顯炒作陸資，但陸資炒作有限」。辦公大樓、店面、觀光遊憩等商業不動產，亦將受預期心理及景氣復甦等因素影響，商業不動產買賣可能因而逐漸熱絡，空置率亦可望縮減。
就長期而言，首先從市場面來看，陸資投入商辦不動產市場除促使閒置單位減少外，甚至可增加對新樓地板面積的需求，租金及價格水準可能因此緩升；觀光遊憩型不動產與商務型住宅的市場需求，可能因應大陸人士來台觀光潮，及大陸專業人士來台短期居住而增加。
然而，政府若無法有效監控陸資運作，將使陸資具有炒作房價的能力，國內業者亦可能持續炒作陸資議題，造成市場不穩定、價格不斷拉抬波動而形成惡性循環，一般民眾購屋門檻提高，市場交易量將可能萎縮；加上大陸業者的排擠效應，可能會破壞台灣業者的投資環境，使得房市難以穩健發展。
陸資買房監控不易，先前亨得利購買安泰銀行忠孝分行店面即是一例。(攝影/林煒凱)
遏止歪風 政府應積極作為
從經濟面來看，ＥＣＦＡ有助於擴大國內整體產能，使房市間接受惠於總體經濟的成長；然而，商業不動產價格及租金上漲，會造成產業生產成本的增加，不利於產業競爭力，加上未來所得水準可能仍落後於房價上漲速度，民眾將無力負擔購屋成本。再從實質面來看，由於大陸民眾生活習慣、價值觀、政治意識與台灣民眾有明顯差距，若大量開放大陸人士來台居住人數或延長居住時間，恐造成民眾居住品質低落甚至惡化的問題。
最後，從政治面來看，ＥＣＦＡ的簽署雖有助於穩定兩岸政治情勢，使房市可望長期穩定發展。但也因陸資來台在主、客觀層面均缺乏實質投資誘因，是否可能具有其他政治目的，應特別關注。
綜上所述，筆者認為，政府與相關人士應認清房地產本質異於其他產業或投資工具。住宅不動產係以居住用途、消費使用為主，主要是民眾安身立命之所，投資獲利並非關鍵目的，不應為了促進總體經濟成長，而犧牲住宅居住品質及民眾負擔能力。商業不動產則以生產用途為主，目的係為促進產業永續發展及經濟成長，若外資炒作將導致生產成本提高，不利於產業競爭力。
由於ＥＣＦＡ對房市中長期的影響難以完全預料，相關各界應審慎保守因應後市發展。基於台灣房地產具有國內財特性，屬於內需型產業，市場主要由國內實質面條件支撐，不應過度依賴陸資或外資挹注。
此外，為避免經貿政策可能間接造成市場不穩定及弱勢者居住問題，政府不宜鼓勵陸資來台投入房市，政府開放大陸人士來台居住期間不應再延長，一段期間內的來台人數亦應予以限制，應參考國外有關移民政策的規範，避免隱性移民風險。政府應負責審核、監督與調查大陸投資者身分、資金來源、不動產實際使用狀況，並公布資訊，以遏止投機歪風。
(作者為政大地政特聘系教授，長期研究及關心台灣房地產發展趨勢)
