逢低買REITs用小錢賺升值財

台灣首宗REITs（不動產投資信託受益證券）清算案例，即將出現！十月二十八日，「三鼎」、「基泰之星」將召開受益人大會，決議清算下市，由於上述兩檔基金的資產標的多坐落於精華地段，且市價與淨值落差高達四○％。合計兩檔基金，以當初發行金額六十三．二億元計算，一旦順利處分，成交金額上看八十九億元，清算利益驚人，使近期REITs股價成為市場焦點。

業界人士強調，健康的REITs市場一定要有買賣交易，投資人才能享受到處分利得。野村證券結構信用產品執行總監林超驊表示，目前台灣已發行的八檔REITs幾乎都是在四、五年前房地產景氣剛復甦時發行，雖然這幾年商用不動產價格不斷上漲，但資產價值始終沒有反映在股價上，甚至還一度跌破票面，透過清算機制反而可以使股東順利出場，賺到增值財。

例如，三鼎旗下資產標的香檳大樓一樓店面，位於台北市忠孝東路四段ＳＯＧＯ百貨隔壁，受惠兩岸即將開放陸客自由行，東區店面已出現每坪五百萬元以上行情，相較於四年前處分金額每坪兩百萬元，增值超過一倍。而且該大樓有建商整合都市更新，是此次REITs清算中最被看好的不動產。

戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達指出，若順利通過清算決議，三鼎三棟大樓標出總價格可望達當初發行金額的一．五倍，以此推估，清算後投資人可取回的價金上看五十八億元，換成每股淨值約為十五元，與目前股價相比還有三元以上的價差，潛在獲利空間約二四％。此外，據第一太平戴維斯台灣分公司總經理高銘頂估算，位於北市衡陽路、基泰之星標的物之一的「世紀羅浮」大樓，當初發行時每坪四十二萬元，現在已有五十萬元，行情至少上漲兩成。

抗通膨，租金收益穩定性佳

目前，國內八檔REITs主要的資產標的大多是辦公大樓、觀光飯店、百貨商場及商務住宅，除了新光Ｒ１持有台南新光三越、駿馬Ｒ１持有北縣中和市漢偉資訊大樓，及三鼎的桃園南崁誠品物流大樓外，其餘皆坐落於台北市精華地段。

仲量聯行台灣分公司總經理趙正義表示，REITs抗通膨，租金收益穩定性佳，並提供每年有四％到五％的配息，且具有分離課稅的節稅效果，在定存利率不到一％的時代，是追求低風險、固定收益的定存族最佳投資選擇。不過，他提醒，在投資REITs時也有二項考量重點，一是衡量每檔REITs旗下不動產未來的增值空間；二是這些不動產所帶來的租金報酬率是否優於定存。

資產增值利益有很大的想像空間

依租金報酬率來看，目前國內八檔REITs所擁有不動產的平均租金報酬率都有近五％的水準。若依大樓使用特性區分，商用大樓報酬率最高，如排名前二名的新光Ｒ１的台南新光三越及富邦Ｒ１的潤泰中崙大樓，其次是國泰Ｒ１的喜來登飯店及三鼎Ｒ１的香檳大樓，也有不錯的報酬率。

目前交易市場中的八檔REITs，近三年每年分派的股息約在○．四元上下，仍算穩定；其中，富邦Ｒ２、基泰之星、國泰Ｒ２、駿馬Ｒ１每半年配息一次，每次配息約○．二元左右，投資年報酬率超過四％；駿馬Ｒ１更高達五．七％，是目前一年期定存利率的四、五倍。

另從不動產增值空間分析，以駿馬一號所擁有的國產實業大樓為例，位於台北市中興醫院旁邊的鄭州路和塔城街口，鄰近雙子星大樓及捷運北門站，發展潛力不可小覷。雖然台北市商圈東移趨勢明顯，而推動台北地軸西移、重振西區的關鍵計畫就是市政府推動的「雙子星計畫」。待雙子星大樓完工後，以機場捷運接駁，進出桃園國際機場可在雙子星大樓直接通關。

屋齡十九年的國產實業大樓，每坪帳面價值僅二十八．五萬元，在寸土寸金的台北市中並不高，若考慮長期發展潛力，頗具投資價值。尤其「駿馬一號」目前價格相對低，相對於每單位淨值十一．九元，資產折價率約二五％；也就是說，以目前價格投資，資產價值又可打七五折，那麼國產實業大樓的每坪投資價值更壓低到二十萬元以下，更是超低水準。

駿馬一號另一資產標的中鼎大樓，位於台北市敦化南路與信義路口，距離二○一二年底完工的捷運信義線安和路站不遠，也屬台北市的黃金地段敦南辦公商圈。以帳面價值來看，屋齡二十六年、每坪四十四萬元，相對於鄰近地區的高房價水準，其實並不高，而若再打六六折，每坪不到三十萬元，在目前市場行情中，更是便宜貨。

未來國內REITs市場在資金錢潮與陸企登台的帶動下，將展現出不同的格局，投資人除了可享有固定配息外，未來資產增值利益將有很大的想像空間；因此，REITs頗適合作為進可攻、退可守的理財標的。

但要留意的是，由於目前台灣REITs的資產價值都未反映在股價上，在租金未明顯調高的情況下，投資人可能要花很長的時間等待才有獲利空間。

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