蓋屋不炒房 投資客升級當建商

九月二十日傍晚，強烈颱風凡那比剛遠離的第一個上班日，減肥名醫林政誠趁著下午看診休息的空檔，坐在台北市汀州路的診所內，打電話詢問中南部的朋友，他位於台中逢甲夜市與高雄夜市的數十間店面，是否有因颱風來襲而淹水。所幸他的店面都因為地勢較高未受影響，讓他鬆了一口氣。

絕不硬碰硬與政府作對  「演而優則導」賺取加工財

央行針對房市祭出選擇性信用管制三個月，林政誠就在市場上低調了近三個月，這段期間他已很少再買進住宅與店面，僅有購入台北市南京東路、松江路一層的辦公室，還因屋主有斷頭壓力，以每坪四十萬元的成交價撿到便宜。

「央行打房，不要硬跟政府作對，否則心臟會受不了！」從不諱言自己是專業房地產投資客的林政誠說。六月底開始，他就很少再買大案了，一方面是暫避風頭，怕被國稅局盯上，一方面是整體房價不斷走高；他說，最近只買有租金收益的營建股，例如華夏資融、大漢建設、日勝生等，談起各公司不同租金題材，儼然就像股市達人。

類似林政誠這種操作數十億元等級的店面投資客，近來積極轉型的案例，並不在少數。

例如手頭隨時擁有三百間中古屋、台北市最大咖的投資客黃勇義，以及台北市某知名店面投資客團隊，也開始轉型當建商，邁向房地產上游的土地開發市場。

「最近開始整合土地以後，我才知道原來當建商不用出什麼錢耶！」不願具名的投資客Ａ先生說，透過朋友介紹，日前他接觸到一家財務吃緊的建設公司，雖然握有幾塊土地、在建工程，但因為有資金缺口，無力讓工程完工，於是Ａ先生和幾位朋友乾脆入股這間建設公司，進而成為大股東。

過去只買一級商圈黃金店面的Ａ先生，出手前一定看租金、人潮與投報率三件事，但隨著越來越多投資客進入店面市場，把店面價格炒到天價，讓Ａ先生覺得，現在房價便宜、獲利又高的產品已經不多了，於是開始轉戰土地市場。

以Ａ先生入主的這家建設公司為例，因為原本就在與地主談一件合建案，在他的資金到位後，終於可以讓這件合建案順利進行下去，因為土地是地主提供，Ａ先生等於連土地都不用買，他們只要負責向銀行申請建築融資約六億元，若換算未來可興建的樓地板面積，總銷金額可達二十億元，扣掉營造成本與地主分回的房屋，至少可以獲利八、九億元，與買賣店面最多只能「小賺」個一、二億元相比，好太多了，這其實就是典型以小搏大的槓桿操作。

由於央行打房讓市場買氣急凍，黃勇義一方面想辦法出脫手中的中古屋，一方面也開始在台北市房仲圈放出收購土地的訊息，開始朝建商發展，從房地產上游土地市場開始整合，「演而優則導」，賺更大的加工財。

減肥醫師林政誠近日轉攻營建股投資。（圖片來源／資料室）

房市多頭  人人都想當建商專業分工  產業搶進吸金

事實上，房地產景氣處於多頭時，建商堪稱極為賺錢的行業，也因此，這波房地產業景氣大漲以來，已吸引許多產業的老闆「轉行」當建商。

其中最知名的莫過於英業達會長葉國一，在筆記型電腦代工毛利率「保四、保五」的掙扎中頓悟，三年前開始迷上毛利率動輒二○％、三○％的營建業，而且戰線從台北縣的大台北華城別墅拉到高雄的水岸豪宅，靠著「葉國一」的招牌，這幾年在豪宅市場推案堪稱無往不利。

還有，龍巖集團以入主上櫃營建股大漢建設的方式，將殯葬業觸角伸向房地產業；甚至過去在唱片業擁有利基市場的金革唱片，最近也首次進軍新莊副都心推案，因為市場買氣暢旺，總銷金額十七億元的預售案，不到一個月就全數完銷，有機會成為今年的主要業績來源。

但究竟，當建商有什麼好？利潤又怎麼抓？在房地產業已走向專業分工的時代，現在當建商老闆並不難，只要掌握土地，從行銷企畫、業務銷售、營造施工全部都可以委外發包，而且拿出名片，掛的是建設公司董事長，備受下游廠商的禮遇，不管怎麼樣都比背負炒作原罪的投資客好多了。

當然，並非當建商就沒有風險可言，嘉磐建設董事長魏嘉銘說，以台北市土地取得已達到不是有錢就買得到的困難程度，建商若沒有土地開發技術，不熟悉建築法規，「沒有麵粉（土地）就沒辦法做成麵包（房屋）！」若遇上營造原物料成本上漲，原本估算的利潤還是有可能被各種不可掌握的變數吃掉，最後大家比的就是口袋深度。