進場？注意房市泡沫五大警訊

「竟然有地方的房子要價每坪兩百萬元，房價這麼高，還能買房子嗎？」望屋興嘆的市民，心情擺盪在「房市泡沫化」與「房價將看回不回」的兩難中，多希望老天能幫忙解答這個疑惑。

泡沫化？各方說法不一

房地產業多頭風在大台北上空狂吹，不僅小老百姓無助，連專業不動產估價師也看不懂！「台灣房地產已經步入泡沫化，因為建商對土地的預期跟我專業的估價有著極大差距。」長期替國內上市櫃公司不動產出具估價報告的中華民國不動產估價師公會全聯會理事長卓輝華說。

卓輝華的邏輯很簡單：「目前建商都是用『未來的價格』在買地，但估價師站在專業立場評估，只能用『現在的』價格推估，因此，估價報告常會達不到實際成交價，造成目前估價師工作的困難性大增。」

大台北土地飆漲已經到了「匪夷所思」的地步，九月二十四日，台北縣政府標售新莊副都心段商業區土地，十五筆土地竟吸引九十五張投標單，一塊位於副都心捷運站口旁的六百坪土地，以每坪二三二萬元標出，與每坪底價九十萬元相比，溢價比率高達一．五七倍。

就在同一天，無殼蝸牛聯盟聚集在台北市光復南路的國有財產局門口，呼籲政府不能恢復標售國有地，並直指標售國有地就是這一波建商炒作高房價的幫凶，顯見政府對高房價持續惡化的因應方式無效，民眾反彈聲依舊高漲。

在外資圈研究台灣不動產已久的瑞士信貸證券中小型股分析師葉昌明講得很明白，「大家都說房市已泡沫，如果泡沫可以用數學公式算出來，那要我們這些分析師幹麼？」他的基調是，這波台灣房市多頭絕對有別於以往幾波，「玩的資金不像過去幾波單純只是內資，而是夾雜著多方勢力。」

不管是股市還是房市，現在市場很喜歡用「三資」（內資、外資、中資）行情來形容來自各方的資金勢力；葉昌明說，「有誰敢說這些資金已經來得差不多？當外來資金仍源源不斷流入台灣房地產，房價就會繼續被墊高，泡沫也不再是泡沫。」

泡沫訊號 議價空間大、開價凌亂

政府當然也意識到這一點，央行「打房」政策頻頻出招，為的就是不要讓這顆成長中的泡沫長得太大、甚至破掉；在六月底提出選擇性信用管制措施後，雖然造成住宅市場買氣觀望，但整體而言，成交量如預期大幅衰退、房價跌幅卻相對有限，顯然買賣雙方對於「價格」仍有段差距。簡而言之，買方並沒有討到便宜。

卓輝華表示，判斷房地產市場景氣是否有泡沫化跡象，有許多方法可以辨別。

他舉例，像是建商推案量大增、自住與投資客型客戶蜂擁至市場、房屋開價凌亂、土地價格高漲，已無法評估現在合理行情等；其中，又以「房屋開價凌亂」最具指標意義。以近期都市更新題材持續發燒為例，部分台北縣市地區竟然出現「公寓價格高於大樓」的怪現象，凸顯市場瘋都更已到匪夷所思的地步。

根據中信房屋今年前八月成交資料統計顯示，台北縣公寓住宅平均成交單價為二十．四萬元，比電梯住宅的十九．七萬元還高三．五％；不僅行情如此，公寓產品的成交天數也比電梯大樓短了十一天。

再者，政大地政系教授張金鶚，在今年七月時提出「台北市房市泡沫價格已高達房價之四成三」論點，從租金收益與需求面的家戶所得模型，推估出二○一○年第一季之房市泡沫價格占房價繼續攀升比率已高達四三％。

張金鶚指出，在一九八九年第四季，泡沫價格占房價約五五％至五八％，旋即泡沫破裂，房價向下修正，直到○五年之後房市才有起色。但本次房市擴張期若自○五年起算，擴張期已超過前次的三年。

張金鶚推估，除非台北市所得或租金大幅上漲，否則房市泡沫的破滅，以歷史經驗推論，將是必然的趨勢。

主計處八月公布最新○九年的「家庭收支調查結果」，以三十坪的標準中古住宅價格，換算各主要都會區的房價所得比發現，台北市最新的房價所得比為十一．五倍，比○八年的九．九倍高出許多。

台北市民○九平均家庭可支配所得為一二四．六萬元，而一○年一到八月住宅最新單價為四十七．七萬元。在家庭所得停止成長，但房價上漲超過一成的情況下，三十坪住宅的房價所得比已經攀升到十一．五倍。一般家庭若單靠所得收入，想要在北市買一間三十坪產品，實在是相當不容易。

港商德意志證券台灣區研究部主管王俊朗，在日前所出具的研究報告中就表示，也許有人會說，來自有錢人的資金仍會逐步推升這波房地產多頭景氣循環，但根據他所統計的數據，情況可能不是如此。

王俊朗表示，「過去幾年來，即使有錢人也不見得能夠負擔這麼高的房價，比別人有錢不保證可以買到新房子，因為買房後所必須支應的現金流出，恐怕會逼得買方比預期更有錢才行。」

預售屋太貴  大家改買中古屋

由於預售屋價格可能比同地區中古屋高出一倍左右，王俊朗認為，如果以預售屋作為計算民眾「可購買比率（affordability ratio）」的依據，預估二○一○年「可購買比率」將由前二○％家計所得的六．五倍揚升至十三倍，如果以平均家計所得計算，此一比率可能再拉高至二十六倍。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮也說，「實際上，購屋人若無其他外力協助下，購買十倍以上房價所得比的房子並不常見，尤其是近兩年，第一次就在台北市購屋的民眾，通常都有父母長輩的資助，或是『買小不買大』、『買舊不買新』，來降低購屋負擔。」

因此，王俊朗認為，有購屋需求的民眾從預售市場轉向中古市場的情況會越來越明顯。以同樣有一波房地產循環的一九九四至九五年為例，當時預售與中古比重為四七％比五三％，這十五年來已漸漸向中古市場傾斜，到了二○一○年前七月已變成一八％比八二％，民眾購買預售市場的比重已創下歷史新低。

只是，葉昌明並不認同這樣的說法，他指出，台灣有太多地下經濟並未計入個人所得，而這些錢也是這波投入房地產的主力之一，當然，更遑論資金老早就移往海外的企業大老闆。如果單純用家計所得作為判斷標準，顯然方法太過簡化。

然而未來房價究竟還會不會漲？現在還是進場購屋好時機嗎？

影響未來房價三大因素

淡江大學產經系副教授莊孟翰認為，台灣房價沒有泡沫化危機，只是市場呈現兩極化發展趨勢，未來房價漲幅將受到利率走勢、貸款比率高低、超額供給對房價影響三大因素所牽引。

卓輝華表示，撐起這波房價的力道，除了全球四處氾濫的資金潮，低利率的投資環境，更是讓建商與投資客可以持續在市場生存的養分。除非，利率升至四％以上，才是戳破房價泡沫的那根刺針。但目前看起來，央行即使在九月底升息，但也不至於一次調漲至四％以上，就利率走勢而言，目前尚無泡沫破滅的危險。

王俊朗以「投機性買盤」指出，投資客對利率變化是非常敏感的，即使德意志證券預估台灣央行判別二○一○年利率將維持不變、二○一一年起將以每季半碼（約○．一二五個百分點）的速度升息，看似有利於投資客；但別忘了，央行所陸續祭出的選擇性信用管制措施，加上投資客最在意的兩岸政治氛圍，都不利於投資客的進場意願。如果年底五都選舉出現翻盤結果，可能會迫使投資客先出場。

今年十二月底，內政部即將展開十年一次的全國住宅空屋普查，並在明年公布數據。卓輝華指出，過去三十年，每次公布空屋普查結果，房市都有一波大幅修正，包括一九八一年、九一年與二○○一年皆為房地產景氣循環的谷底，歷史的循環是否會在明年重演，非常值得觀察。

只是，對一些市民而言，望著「房價看回不回」的無力感，心中只能真正期望那顆泡沫趕快破掉，才有進場撿便宜的時候。不過，以目前新台幣價格長期趨貶、海外資金仍會持續匯入的情況下，顯然房市泡沫會持續吹大。

但在泡沫愈吹愈大的過程中，破滅的危機也相形較大，不論手中有房或無殼蝸牛，都應密切注意泡沫破滅的警訊，以作為進出場的參考。

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