關於房市的發展眾說紛紜，《今周刊》特別邀請主張後市將修正的政大教授張金鶚，以及主張匯率、利率影響房價走高的瑞士信貸董事總經理陶冬，進行一場紙上對談，為讀者剖析多空雙方的觀點。
編按：關於房市發展，看法保守的政大教授張金鶚認為，目前國內房價超出薪資所得及租金甚多，已達泡沫水準；相對地，瑞士信貸董事總經理陶冬則認為，由於政策條件受限，在美國不調整量化寬鬆前提下，新興國家資產價格上漲可望持續。
本刊特別邀請兩位學者各抒己見，為讀者剖析房市發展的重要觀點。
問：你研判第四季之後國內房價將走跌，理由為何？
張金鶚答（以下簡稱張）：房市發展眾說紛紜，但可以肯定的是，目前房價仍在相對高點，而且下跌跡象尚未確立。追根究柢，房價終將回到基本面對應的範圍；既然如此，在受薪階級所得沒有明顯調漲情況下，偏高的房價還能不能持續，答案應該是否定的。
今年六月央行突然升息半碼，已經透露一個訊號，就是政府希望讓房價溫和地下來，這是很清楚的；但因為當局態度含糊，對房價沒有講清楚，口袋夠深、資金寬鬆的人，就繼續觀望打房的實際力道。只是在市場上，已經可以看出投資客變得保守，當這股支撐房市的最大力道退縮，房價就不容易上漲。
在五都選舉結束前，市場觀望氣氛還很濃厚，加上政府「輕輕放下、要打不打」，我估計房價下修的趨勢到明年初才會明顯展現。
我認為，現在房市是靠預期心理支撐的局面，不是合理的基本面；若房市回歸到基本面，價格應該是要下來；所以建議當前民眾對房市的態度，應該是「宜賣、宜租、不宜買」。
問：第四季開始，哪些事件可能令房價下跌？
張：效果最大的政策當然是升息，所以要密切注意央行的動作；此外，銀行若緊縮放款成數和土建融資，也會有影響。依照過去經驗，房價過高時，市場跟政府會期待價格緩跌，除非市場失靈、房價不透明，否則理論上房價應該緩跌才是。
談到市場機制，今年十二月將舉行十年一度的「人口及住宅普查」，結果若公布，預料交屋潮帶來的大量餘屋，會讓市場看出供過於求的現狀，這是早晚要呈現的事實，預料也是影響房價的負面因素。
本刊特別邀請兩位學者各抒己見，為讀者剖析房市發展的重要觀點。
問：你研判第四季之後國內房價將走跌，理由為何？
張金鶚答（以下簡稱張）：房市發展眾說紛紜，但可以肯定的是，目前房價仍在相對高點，而且下跌跡象尚未確立。追根究柢，房價終將回到基本面對應的範圍；既然如此，在受薪階級所得沒有明顯調漲情況下，偏高的房價還能不能持續，答案應該是否定的。
今年六月央行突然升息半碼，已經透露一個訊號，就是政府希望讓房價溫和地下來，這是很清楚的；但因為當局態度含糊，對房價沒有講清楚，口袋夠深、資金寬鬆的人，就繼續觀望打房的實際力道。只是在市場上，已經可以看出投資客變得保守，當這股支撐房市的最大力道退縮，房價就不容易上漲。
在五都選舉結束前，市場觀望氣氛還很濃厚，加上政府「輕輕放下、要打不打」，我估計房價下修的趨勢到明年初才會明顯展現。
我認為，現在房市是靠預期心理支撐的局面，不是合理的基本面；若房市回歸到基本面，價格應該是要下來；所以建議當前民眾對房市的態度，應該是「宜賣、宜租、不宜買」。
問：第四季開始，哪些事件可能令房價下跌？
張：效果最大的政策當然是升息，所以要密切注意央行的動作；此外，銀行若緊縮放款成數和土建融資，也會有影響。依照過去經驗，房價過高時，市場跟政府會期待價格緩跌，除非市場失靈、房價不透明，否則理論上房價應該緩跌才是。
談到市場機制，今年十二月將舉行十年一度的「人口及住宅普查」，結果若公布，預料交屋潮帶來的大量餘屋，會讓市場看出供過於求的現狀，這是早晚要呈現的事實，預料也是影響房價的負面因素。
問：陶冬認為，美元的高度寬鬆流動性造就了亞洲各國的資產泡沫，台北房價似乎很難下跌，對此你有何看法？
張：我想提醒大家，房地產應該屬於國內財，而不是國際財。上述意見似乎是從資金效應來解釋房價，但將台灣房子拿來跟中國、東京互相比價，這個說法應該沒必要；因為各類房地產不可能都由境外人士購買，有錢人大舉出手，算是誇大其詞的說法。
至於台北的房價，在國內已經是一枝獨秀，我要重複一個觀點，房市的長期價位，還是要靠就業機會與所得來支撐，有錢人支撐數量是有限的，台北市居民並不是都由富豪構成，中產階級還是最主要的一群，只要中產階級這群人沒有力量，就很難能維持房價。
問：你認為導致台北高房價的原因為何？
陶冬答（以下簡稱陶）：和其他新興市場國家類似，新台幣某種程度上算是屬於美元區，但匯率和美元掛鉤結果是，聯準會為美國施行的量化寬鬆政策，連帶讓各個新興國家陷入流動性過剩，進而引發資產價格上漲，這是大環境造成的現實。
無論是經濟循環週期、民間儲蓄率或銀行放款意願，台灣都和美國的現狀相去甚遠，然匯率關係一時很難調整，也不是台灣能單獨改變的，所以我估計，只要美國維持量化寬鬆政策五年這個前提成立，那麼台灣等新興市場國家，資產升值的狀況在今後若干年仍將持續。
問：你認為當局會如何應對高房價？
陶：房價上漲若不改變，我估計當局將會使出行政手段打房。這在一段期間內將能有效震懾熱錢，但不能改變熱錢的存在。因為和其他大都會相比，台北房價漲勢還沒有進入瘋狂地步，這可能和過去失落的十年帶來一次補漲有關；各地台商將手中資金回台置業，為台北房市引進一股新的購買力，我不認為目前台北房價已來到行情的頂部。
問：你認為未來影響台北房價最關鍵的因素為何？
陶：我認為是銀根的鬆緊。台灣的經濟現狀是否過熱，或許有討論空間，但可以肯定沒有衰退。既然沒有衰退，利率又仍在低檔，這就和經濟循環週期不吻合；換句話說，依照現狀，利率或許該上調不少，只是現實情況不允許。
