溫州「狼」繞著地球跑

金融海嘯後，中國資金正在繞著地球跑，買遍全世界。

代表紅色財富的中國炒家，在全球各地掀起房市榮景，美國紐約曼哈頓區很多拍賣的地產，陸續流入中國有錢人手中；英國泰晤士河畔豪宅擁有者，也逐漸出現中國新富的影子；最近中國炒房團甚至看中日本東京房價偏低，四處物色標的。

投資講「圈子」、要「抱團」  開發土地  竟成「過街老鼠」

中國炒家中，尤以浙江省的溫州幫特別突出，七月五日，本刊深入溫州，並專訪到身為溫州人的浙江星際集團董事長陳時升，由他揭開溫州幫的炒房內幕與心態。對於溫州炒房團所掀起的全中國，甚至是全世界反彈，他據理力爭，要幫溫州人平反：

不做房產，你讓我做什麼去？總不能讓錢躺在銀行裡！ 我們溫州人常掛在嘴邊，早上當老闆、晚上睡地板，一向都是敢於冒險犯難，而且又喜歡當第一個吃螃蟹的人，最主要就是衝著「寧為雞口，不為牛後」，人人都想要當老闆的心態，都是義無反顧地往前衝，打天下。所以我們溫州人還被稱為中國的猶太人，是當之無愧。 而且，溫州人投資講的是圈子，要把手頭上千萬甚至數以億計的資金，打在一個並不很熟悉的企業帳戶上，哪怕這個投資機構再有名，絕大多數溫州人也是不敢。 所以溫州人習慣買看得見、摸得到的東西，像是房地產或是原物料，而且還可以一起抱團（註：組團之意）壓低價格。 你說容易賺錢的股市，因為價格波動太大，根本無法控制，所以很少人會投資股市，溫州人要是手頭上有錢，第一個就會想買房子來保值，除了保值還可以投資。我們也會研究全世界地產價格，根據五年或十年房價，來挑選只漲不跌的房產去買。

你說抱團炒房的人真的可惡嗎（音調拉高）？我倒不這麼覺得，從組團、下單、過戶、擁有到轉手，整個過程一切都符合法律規定，哪裡有問題。

那是原先政府沒有能力開發土地，還得要依賴我們來開發房市，結果等到房產開發出來，帶動至少五十個相關產業發達起來後，老百姓發現什麼都漲價了，連房價也跟著漲，但他們卻沒有能力買房，所以就向政府施加壓力，政府逼不得已只好來打壓房價，（我們）成了過街老鼠人人喊打，到底是為誰辛苦為誰忙？

少部分溫州人已（從房市）退出來，他們現在對政府房市的政策，是暫抱觀望的態度，但我看好商業地產還是有比較大的上漲空間，因為從過去十年的價格來看，商鋪價格漲得實在很少，所以我相信未來將有更多的溫州人，會繼續投資商業地產，而且我們溫州人覺得合理的逐利行為並無可厚非。

現在兩岸才剛簽署ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協議），我們對ＥＣＦＡ牽涉到哪些行業有利還不是很了解，因為資訊來源並不對稱，所以目前還沒有考慮投資台灣房地產，未來可能會先想投資台灣比較成熟的金融業。

陳時升，是溫州炒家的縮影；而溫州炒家，則是中國炒家的縮影。

溫州中小企業發展促進會理事長周德文即指出，過去十年，溫州民間游資從二○○○年人民幣二千億元，到今年，已巨幅增長到人民幣八千億元。快速膨脹原因有二：其一緣於溫州人全中國炒房累積財富，另外則拜更多溫州人投入煤礦、油井，連水力發電站都有他們的身影，最後還飄洋過海到中東杜拜，溫州民間游資的炒作廣度，已不只遍及全中國，甚至觸角還伸向海外。

溫州幫——「中國猶太人」

溫州幫，處事精明，人人都有想當老闆的欲望，而有「中國猶太人」之稱。

之所以如此，與溫州的地理位置及歷史背景有關。溫州位於浙江東南部，自古有「七分山二分水一分田」之稱，因土地缺乏，迫使溫州人向外發展。

此外，南宋的溫州，在學術上形成「永嘉學派」，永嘉學派強調「義利並舉」，與儒家學派「重義輕利」相當不同，這使溫州幫對於賺錢態度相當積極。

也因為溫州的重商風氣，自中國改革開放後，出現不少中小企業老闆，造就出溫州擁有「中國鎖都」、「中國鞋都」、「鈕扣之都」、「低壓電器之都」等封號。

抱團炒作 組織綿密——溫州炒家操作手法圖解

各地營建開發商

拉攏溫州炒房團，藉以炒高名氣與房價

溫州媒體

1.刊登組團廣告

2.協助組團，並帶隊舉辦房交會（類似台灣的房屋銷售說明會）

↓提供投資消息↓

打游擊炒房團

配合開發商高調現身，房價炒高後，領取「出場費」走人

民間游資炒房團

炒房團主力，並衍生出富太太炒房團、80後炒房團（溫州幫年輕第二代）

企業炒房團

多家企業共同出資成立財團，以房地產買賣為主要業務

溫州華僑炒房團

提供海外房地產資訊、資金

↑提供資金來源↑

當鋪等民間融資公司

民間游資炒團主要資金來源，最高可給到9成額度，月利多在2至2.5分，短期利率甚至高達6分

銀行

企業炒房團主要資金來源，只給7成貸款額度

溫州官員

提供第一手中央房市政策消息，部分官員的親戚為炒房團成員

炒房團炒作手法

一、螞蟻兵團：

不單打獨鬥，看準標的後，能迅速集結民間游資，共同對外擴張

二、火力集中：

專挑同一社區或同一建案大量買進，採壟斷手法，以快速拉抬房價

三、炒豆理論：

炒房團間彼此不斷換手，製造交易熱絡表象

四、籌資不難：

民間融資（如當鋪）發達，當鋪抵押品逾6成為房地產

五、有賺就跑：

留出升值空間，以利能完全出脫手中餘屋

「有土斯有財」賺錢就要買房買地  「沒房留給後代很沒面子」

溫州幫，已儼然是中國民間投資風向球，甚至，還成為全球的一個流動「金庫」。

在溫州已發展了十三年的台商會長陳欽樂觀察，抱團投資的溫州人，很像是動物界中的狼群，只要有人敢當第一個，其他溫州人全部紛紛跟進。

溫州幫的「炒」，是從炒房開始的。

為何特愛炒房？一個說法是，浙江人「有土斯有財」的觀念根深柢固。出身溫州，如今是台灣女婿的悟饕池上便當執行長林峰就指出，在整個溫州，賺到錢後就要買房、買地的觀念，就像是打進了血液裡，「沒有房子留給後代是很沒面子的事。」

尤其，溫州人喜愛投資看得見、摸得著的東西。「房產和礦產，放在哪裡都不會消失。」一位曾到山西省買下煤礦，並在上海、杭州與海南島等地有超過十棟房子的溫州商人說道。此外，「草根企業家」的特性，更強化了炒房動力。根據溫州中小企業發展促進會的資料，像陳時升這樣的第一代溫州商人，七成以上只有初中以下學歷，有將近八成出身農民；溫州企業的平均規模，要比全國水準小上四分之一，產業也較傳統，很少有高新技術和創新型企業。

「螞蟻經濟」  不獨享高利潤  「狼群戰法」  撬動民間資本

草根特性，讓陳時升這類溫州商能在創業初期，憑藉吃苦耐勞從競爭中勝出，卻也對往後的發展造成限制，「這裡的經濟高速成長近三十年，人均ＧＤＰ（國民生產毛額）從三百美元，增長到四千美元，卻沒有發生明顯的產業升級，算是世界經濟史上的一個奇蹟。」浙江大學區域與城市研究中心主任陳建軍今年接受採訪時曾如此表示。

相較部分深圳企業如華為通訊等，能成為大陸相關行業領頭羊，甚至讓人矚目的全球企業，溫商可說相形見絀；因此，對於不具備產業升級能力，卻是荷包滿滿的溫商，房地產自然成了最大的資金出路。

「做實業幾乎沒有賺頭，三％的利潤都沒有。」溫州平陽從事豬皮皮革加工的黃姓女老闆算著：「一年買材料花人民幣四千萬元，產品賣九千萬元，發工資、水電等管理費三千萬元扣掉，還有一七％增值稅、二五％所得稅……，結果，淨利潤可能為負！」

儘管如此，她仍坦言，雖然皮革生意虧本，還是要維持工廠機器運轉，因為如此，才能夠透過企業的授信額度貸款，從銀行「周轉資金」炒樓，「在溫州，這幾年最流行的口頭禪是：『工作十年，不如炒房一套』，或是『炒房勝過辦工廠』。」她說。

正因此，炒房在溫州已是全民運動，溫州中小企業發展促進會理事長周德文就指出，只要有高利潤行業出現，溫州普通百姓就會將閒散資金投入這個行業，他稱之為「螞蟻經濟」——螞蟻在外頭發現糖果，絕對不會獨自去咬，而是跑回來呼朋引伴，叫大夥一起去分享。

甚至，溫州已至少組成七個由實體企業支撐的房地產公司，資金規模都在人民幣三十億元以上，當中規模最大的，就是由奧康集團總裁、有「中國鞋王」稱號的王振滔，號召九家企業所成立的中瑞財團。

王振滔接受本刊專訪時說道：「（中瑞集團）都是把溫州做得比較好的前幾名公司集中起來，目的是在財團組建以後，就能撬動民間資本。」他舉剛落幕的世界杯足球賽來形容溫州人，「阿根廷與德國比賽，一開始就知道德國會贏，因為阿根廷每個都是強將、都是獅子，德國每個都很年輕，看起來不像獅子這麼強大，但每個人都是一隻狼；一群狼衝上去就變成狼群，獅子成一群，都想爭王，就成了獅子狗；一隻狼不一定很強，但一群狼就可以把獅子鬥垮。」

不過，若僅有團結的溫州人，還不足以讓溫州炒房團聲名大噪，事實上，這是「裡應外合」後造成的結果。「裡應」，有溫州報紙的推波助瀾，以及靈活且源源不絕的民間融資管道如當鋪；「外合」，指的是外地官方政府或營建開發商的積極拉攏，假借溫州炒房團的名氣，拉抬當地房價。

長期以來，溫州民間雄厚的資本，一直是各地政府與房產開發商垂涎的「肥肉」。在中國，就有「跑溫求金」（到溫州找資金）的說法，周德文透露，這幾年，各地政府紛紛「東進」，「在溫州，幾乎每個月都有八十多批縣級以上政府到溫州招商引資，我經常一天得接待三到四批各地的領導。」

溫州游資  10年翻４倍

從2000年開始，幾乎每年都以10％、20％的速度成長

流動資本2000億元

2000年  開始在溫州、杭州炒房

2001年  在上海、北京炒房而聲名大噪

2002年  收購山西60%煤礦，一年後資金撤出

2005年  中央調控，多數溫州炒房團撤資，開始研究海外市場

2007年  1000億元資本進入股市，出現「漲停敢死隊」的炒作方式；石油價格上漲，投入新疆油井

2009年  杜拜金融危機爆發，溫州幫重傷

流動資本8000億元

2010年 

單位：人民幣  資料來源：溫州中小企業發展促進會  整理：林宸誼

「跑溫求金」  雄厚資本引各方垂涎  「裡應外合」  互惠雙贏

「開發商的確很喜歡溫州看房團」，周德文指出，溫州人只要發現一個商機，一定會呼朋引伴抱團出擊，大家一起享受團購價格，開發商也樂於配合，演變到最後，「甚至台州（浙江省台州市）有些老闆，也開始組團去看房，對外宣稱他們也是溫州購房團，」周德文表示，而這些外地開發商也不管是真假溫州人，抓住機會就大力宣傳，「他們的樓盤若能吸引到最有投資眼光的溫州人來看房，就證明其具有增值潛力。」

此外，提到溫州炒房團，不得不提到溫州報紙。溫州當地報紙的一項重要功能是，向溫州人推薦大陸各地房地產，它們會先將外地房產開發商「引進來」，讓開發商到溫州刊登廣告，甚至舉辦房交會（銷售說明會）直接銷售。舉《溫州晚報》為例，其版面極大的特色，即房地產廣告約占整體報紙廣告量的一半，當中，溫州以外房地產的廣告量更占了九八％；除了「引進來」，溫州報紙還扮演「帶出去」的角色，○三年，《溫州晚報》就成為首家組團到中國其他省分看房的媒體。

七月初，本刊抵達《溫州晚報》大樓，二樓就有個號稱「永不落幕」的房交會場地，雖然當天只有一家來自安徽省黃山市開發商的推介看板與樓盤模型，但當地人這麼說，三個月前，政府還沒打房，「這裡真叫人山人海，外地開發商得排隊才能上。」

家中不留閒錢  房子也要抵押放貸  資金「連一小時都不閒置」

另一個讓溫州炒房團效益極大化的關鍵，則來自溫州靈活的民間融資管道。一九四九年後，中國的第二家當鋪出現在溫州，目前全中國第二大當鋪——金城典當，也在溫州。在此，如金城典當這類民間融資管道的借貸利息，月利率多在二分到二．五分，短期融資利率甚至高達六分，換算成年息，就是七二％。一家當鋪老闆告訴本刊，在高利貸的誘惑下，溫州人只要家中有閒錢，幾乎人人放貸，不少人甚至將房子抵押進行個人貸款，再將錢投入到借貸市場中賺取高利。以金城典當為例，目前質押品中有超過六成是房契。

曾到山西省買下煤礦的一位溫州平陽老闆說，當初，他和其他三位大股東投入的人民幣一億多元資金，大多就是以高息從民間借來的，「估計至少涉及到上百個家庭，」他指出，在溫州，資金流動特別快，「誰家的幾萬塊錢哪怕有一個小時的閒置，一些貸款仲介都很清楚，都會拿來用一下。」

團結的溫州炒房團，就在「裡應外合」下，從自己省內的杭州開始，踏出全中國的第一步，緊接著就是上海、北京。這幾年，他們將眼光瞄準中西部城市如武漢、鄭州等，也曾看中海南與香港；新疆油田、山西煤礦、中國西南水力發電站，也有他們的影子；甚至還擴大戰線到各國際城市。

中國相繼推出打房政策，目的就是要抑制商品房價格，於是一線城市市中心的商辦、店面，成為溫州幫最愛，陳時升分析，雖然投入的資金非常高，但是回收租金也較多又快速，但如果來不及搶進商辦，「還有另一個選擇，那就是稍微遠一點的物流發達地區，尤其是寫字樓。」即使進入二、三線城市，溫州幫首選還是商務房地產。

▲金城典當在溫州相當知名，是當地重要的民間融資管道。

「炒豆理論」  不斷轉手活絡交易  炒短線  有賺頭、沒賺頭都跑

溫州幫買房，習慣火力集中、專挑同一社區或同一建案大量買進，因此才能快速拉抬房價；不難發現，溫州幫買房，大多不會挑市中心，反而刻意購買鄰近都會的郊區房子，如此才能「大量」買進。在公家機關上班的葉茂良指出，五年前，他看中上海某郊區預售屋，與五位朋友集資人民幣五百萬元當訂金，每人分別買下一百個房號，每個房號就代表一棟建築，等到樓盤推出，再以一到五倍的價錢轉賣，一周內，葉茂良的收入硬是比公家機關的薪水多了好幾倍。

不斷換手，以製造交易熱絡的景象，則是溫州幫另一個特色。在溫州，有個「炒豆理論」，指的是豆子必須不斷翻炒，才能熟透；陳時升即指出，溫州人買房多是短期投資，大概一年之內會進出五次。從「炒豆理論」演變出的溫州炒房團特色，則是「有賺頭就跑」，例如設定賺二成就跑、但若是賠錢，也會設定賠二成就跑。一位山西省地方官員接受溫州媒體採訪時就這麼說，「其實，你們溫州人很可愛，即使煤礦被兼併、重組，也不會糾纏得『魚死網破』，甚至連吵架的工夫都不願意浪費，就風風火火地趕往下一個『淘金地』。」

大部分溫州人賣房的心態是，會將客戶當成下級經銷商，「如不給人家留出利潤空間，自己的生意也不好做，雙方都應有合理的利潤空間。」周德文指出，和北京人相比，向溫州人買房轉售，賺的可能比房產開發商多，因為北京是開發商的利潤最大化，而買房人的風險最大化。

隨著溫州炒房團的成功，陸續出現北京、上海、鄂爾多斯炒房團，四處突襲大陸各地房市，而台灣，在兩岸簽署ＥＣＦＡ後，也有可能成為下一個市場。

雖然國內尚未同意陸資在台購買房地產，但過去兩年，已可見許多香港商人搶先一步來台，他們看上的，就是台灣房市極可能比照香港ＣＥＰＡ（更緊密經貿關係安排）經驗，拜陸資登陸之賜得大漲一波。

背後是港資的亞太置地(Asia Pacific Land)，正是其中最積極的業者，七月十三日，以新台幣三十．五億元買下台北市西門町的萬國商場大樓，成為今年首家購入台灣不動產的外資。在此之前，亞太置地更早在去年就一口氣買下三筆台北市的商辦大樓，包括位於台北車站商圈的壽德大樓、衡陽路的世紀羅浮大樓與信義計畫區的世貿Tower大樓。亞太置地行政總裁詹偉立不諱言，在大陸觀光團加持下，將提升台灣的商場不動產價值與投資機會，預估明年政府開放陸客自由行後，前景更加看好。

此外，國內房仲人士透露，不少擁有美國、澳洲護照或在台娶妻生子的大陸人，最近半年陸續在台灣置產，包括台北市天母西路上的元大銀行店面、台北市基隆路二段康和國際大樓辦公室、台北市天母紘琚豪宅與外雙溪別墅等，每筆投資金額都達上億元，他們或以外國人身分，或以台灣妻子的名義買進，因此可避開目前尚未開放陸資來台購買房地產的限制，好先行卡位未來中國炒房團可能來台的商機。

據了解，不少港商的背後就是陸資，原因在於大陸人只要在香港購買五百萬港元的房產，就能取得居留證，自然就能以港商身分來台買房子；永慶房屋首席顧問葉國華也指出，港資來台買房地產的第一波高潮是在馬英九當選總統那年，今年則是第二波，主因就是看好兩岸簽署ＥＣＦＡ後，陸資可望來台購買房地產。

▲外地招商引資訊息，常會刊登在溫州當地的報刊上，吸引溫州人參與投資。

陸資各顯神通卡位  等待台灣房產商機  觀光農產金融  紅色財富首攻

雖說是否允許陸資來台置產尚未拍板定案，但可預見的是，ＥＣＦＡ一旦開步走，台灣將有更多的陸資進駐，以目前已獲准來台的五十八家陸資來看，首當其衝將是觀光、農產與即將開放的金融業。

周德文即指出，「溫州資本現在處於徘徊狀況，八千億元人民幣的流動資本，正積極尋找各種各樣的投資領域。」在樓市降溫、陸股低迷的情況下，溫商已開始冷靜下來，思考「該把機會投資導向，轉為長期的投資導向。」

當中，在兩岸向來都是高管制、高壟斷的金融業，是周德文眼中溫州人的新標的。他不諱言，自從大陸「新三十六條」出台，允許民間資本興辦金融機構後，「溫州人現在很熱中進入金融業，」周德文透露，已經有些溫州人到國外去收購銀行，然後以國外銀行的名義再到大陸開設銀行，兩岸目前剛簽署過ＥＣＦＡ，讓想投資金融業的溫商多了一個新選擇。

周德文透露，已有許多台灣銀行與溫州的金融機構進行密切交流，合作前提是，「合作的銀行本身要有登陸意願，尤其在溫州要能本土化。」他指出，未來會想參股或合併台灣金融機構的條件是，「大型金控不是最優先考慮，」而以中小型銀行為主，在台分行多寡不是問題，要體質良好、無不良資產與呆帳，最主要是能服務中小企業。

「金融業站穩後，才會考慮下一步投資方向。」周德文指出，他已敲定今年十月下旬帶領溫州中小企業家來台考察，在此之前，會有另一支溫州團於七月底先來台試水溫。紅色財富要來了，你準備好了嗎？

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陳時升（首圖）
出生：1957年
現職：浙江星際實業董事長
學歷：高中肄業
經歷：溫州無線電六廠廠長