味王、勤益、東元坐擁金雞母

張弘昌

房地產

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708期

2010-07-15 10:48

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不畏央行打房政策，味全以高價標下位於三重重新路上的新燕土地，儘管外界多半認為成交價偏離市場行情，但無形中卻墊高了附近都市更新計畫區的土地價值，其中又以鄰近的味王、勤益、東元受惠最多，至於三洋的泰山廠，也值得注意。

一直受到市場關注的新燕紡織廠土地，七月七日被味全以一○一．六億元高價「獨家」得標，換算每坪單價為六十四．三六萬元，創下法拍史上最高單筆金額及台北縣土地單筆交易金額最高紀錄。由於味全出手「明顯高於市場行情」，外界紛紛以「買貴了」來解讀；不過從另一方面來看，附近的土地行情反而水漲船高，包括味王、東元、勤益、三洋、歌林等公司，都因此受惠不少。

新燕土地面積共有一．五八萬坪，輪廓還算方正，位於三重市重新路五段，離新莊捷運線先嗇宮站出口不遠，不論就地理位置或交通路線來看，都具有不錯的條件，味全初步決定先申請變更地目，並朝住商混合方向進行，董事長魏應充表示，該土地將分三期、以六至八年時間開發完成。

味全高價標下台北縣黃金地段

台灣房屋不動產研究中心執行長邱太煊指出，味全未來若循台北縣擬定的都市計畫走，可享有法定容積○．五倍都市更新獎勵及○．五倍的公益性設施獎勵值，據此計算，大概可以爭取到原容積的一．五倍至一．八倍，容積率則將達四三二％到五一八％，保守推估可興建樓地板面積最高可到五．九萬坪，以每坪四十萬元推估，總銷金額上看二三六億元，扣除成本，味全這樁生意仍有獲利空間。

事實上，味全標下的新燕土地，正好就在「捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新計畫暨劃定都市更新地區案」的範圍內。根據台北縣政府最新規畫版本，該更新地區計畫面積為八十五公頃，西起為思源路，北側至湯城園城，東邊則以二重疏洪道附近地區為界，主要道路為舊台一線，區域內的建物以一樓高度為主，多半屋齡超過二十年以上，未來如果都更計畫順利發展，增值潛力可期。

針對都更計畫的進度，縣府承辦窗口表示，該計畫還在「草案」階段，目前還停留在審議委員會，未來一旦委員會通過，還要送至內政部，因此「開發時間尚不能確定，也無法對外正式公告細節」，一切仍然以紙上作業為主。

不過隨著新莊捷運線完工進入倒數，加上該地區緊鄰大漢溪，深具優質水岸空間營造的發展遠景，多數房仲業者認為，頭前庄站和先嗇宮站周邊的土地可望繼新莊副都心後，成為建商積極卡位的黃金地段，如果將時間拉長，味全買下的新燕土地，獲利應該會比現在估計的還高。

味王每股貢獻度有四元實力

和新燕土地門牌號相差一百三十二號的，則是味王的三重廠，占地五四三四坪，目前已經向台北縣政府申請地目變更，依進度預估，最快明年第二季即可取得核准函，年底前進行開發，未來規畫興建三棟三十層大樓。

隨著味全高價標地，根據台灣房屋估計，這塊地雖然離先嗇宮捷運站較遠，但鄰近家樂福的三重店，推估每坪價格約在六十萬元到六十二萬元之間，換算整體市價約三十三億元，以味王目前股本二十一．九七億元，加上取得土地成本不高，對每股貢獻將不亞於前兩年在台北市天母推出的「天母樂活」，法人估計至少有四元的實力。

成立於民國四十八年的味王，早期由於食品廠必須在各地鋪建通路，因此常有不少自有土地，這些地在幾十年後，早已增值了數十倍。日前味王委請不動產公司鑑價後，目前公司國內外素地價值約一○六億元，除了三重廠外，台北市中山北路和民生東路口的總公司都更案、樹林廠、越南西貢子公司的十五公頃用地，都是味王未來陸續會進行活絡閒置資產的重點項目。

公司表示，資產價值之所以大幅提升，是因為原本對越南轉投資的股權，由六五％提升到一○○％，且持有的土地已獲得胡志明市人委會批准變更為住商用地，現正辦理後續地目變更手續。

味王現任董事長穎川建忠是已故青果大王陳查某的長子，雖然已高齡八十六歲，但這些年來味王在他的帶領下，不論味精、速食麵本業，或者土地開發，都繳出亮眼成績，近兩年ＥＰＳ（每股稅後純益）分別為三．二四元、二．○七元，並且打破過去十年不曾發放股利的紀錄，也因此市場對公司開發三重廠的企圖心，深具信心。

勤益重劃區內就有三塊土地

沿著重新路五段往新莊方向走，則是勤益的舊廠房土地，為節省土增稅負，公司在○三年將旗下不動產移轉給一○○％持有的子公司勤德，包括新莊廠和大園廠土地，其中新莊廠約一萬一千坪，大園廠則約為三萬坪。

勤益在新莊的土地位於頭前庄捷運站附近，分為化成段、鴻福段和文明段，文明段中有三千坪土地出租給知名國際家具賣場ＩＫＥＡ(宜家宜居)，租期為十五年（從○六年五月計算），前三年每年租金一．六億元，接下來則依物價水準調整和營業抽成，目前每年租金為二．四億元。

至於文明段其餘用地，因該地南側面對大漢溪，依台北縣都更規畫將興建為住宅區；至於鴻福段，計畫為第一種商務專用區，未來可能以國際企業據點及旅館、百貨公司等商業用途為主；最後化成段因離捷運站較遠，且部分產權較為複雜，預估未來將較慢開發。

另外，勤益大園廠因緊鄰桃園航空城，子公司德勤將之規畫為物流園區，目前已經出租，隨著兩岸三通交流愈來愈頻繁，加上航空城效益後續發酵，目前市價推估約二十億元，未來仍有增值空間。

走過勤益的土地，再往西走則是東元的新莊廠，位於新莊中正路和思源路交叉處，同樣屬於台北縣捷運新莊線頭前庄站都市更新計畫區內，土地坪數約一．一萬坪，公司表示未來將和開發商合作興建商辦大樓，預計在新莊線通車前完成初步規畫。

東元新莊土地潛在利益四十億

法人推估，若參考附近建商購買土地成本、捐地三成計算，保守預估新莊土地價值約在五十五億元左右，扣除土地取得成本約十五億元，潛在利益約四十億元，約可貢獻ＥＰＳ二．二二元，未來土地順利變更後，估計每坪可到一三○萬元至一四○萬元，市價更上看八十八億元，獲利空間有機會再進一步拉升。

距離捷運新莊線頭前庄站、先嗇宮站周邊都市更新計畫不遠的，則是三洋電二．三萬坪的泰山廠土地，由於該地區正好位於新莊捷運線丹鳳站出口，又緊鄰機場捷運站，且屬於新莊副都心都市規畫區域內，公司規畫興建為大型商場和住宅，市場估計光土地價值對每股淨值貢獻度就可達七至八元，若加計開發價值，將更為可觀。

三重、新莊地價看漲

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之後，劉寅甫愈畫愈起勁。二○一四年，二十歲的他創立臉書粉絲專頁，開始分享自己的作品。上了大學，也選擇就讀美術相關科系，學習繪圖基礎技巧，精進自身創作。「大二時，想嘗試畫妖怪，就把各國妖怪都畫過，像是日本、中國、希臘、埃及等國都有，大概畫了兩百多張，後來就想畫屬於自己的妖怪。」他說。

不愛說話但潛藏熱情

以筆代口，畫出內心想法

對於自己作品中的妖怪，「主要是以平常所見、所思當作發想，包括控制狂、低頭族等現代問題，把他們融入我自己的想法，畫成妖怪。」不愛說話的劉寅甫，以筆代口，傾訴內心的熱情與想法。

「創作時，我會先在腦中用播放動畫的模式，模擬台詞與分鏡。接著打草稿，決定整頁的構圖，等到正式動筆畫時再微調。如果畫不出來，就會去翻其他漫畫找靈感。」劉寅甫詳細描繪自己的創作過程。

他對作品要求細緻，若不滿意就把作品丟進回收桶；連背景線條都堅持親自手繪，保留線條感，而非用電腦繪圖。反覆練習下，讓他在一三年獲得東立原創大賽佳作，拿下成為專職漫畫家的入場券。

受到全球知名少年動漫《火影忍者》、《航海王》影響，劉寅甫的作品主題圍繞英雄主義、熱血戰鬥。「當時流行以熱血與友情為主的少年漫畫，我覺得台灣若能有創作者畫相關題材會很熱賣，就找上寅甫進行全一冊的小規模合作。」東立出版社編輯處編輯長陳建璋回憶。於是，劉寅甫大學畢業、退伍後，隨即發表第一本創作《魔女遊戲》，「只有一個字來形容，就是『爽』，而且周遭朋友都覺得興趣結合職業很棒。」劉寅甫難得露出笑容。

然而，要像劉寅甫一樣，比賽獲獎不久後即能出版作品，沒有對漫畫具有相當的熱忱與堅持，是做不到的。

「通常能出書的漫畫家，沒有幾個人。很多人考量現實層面，覺得投報率不如預期便放棄，或者無法在規定時間內交稿。」陳建璋不諱言指出。的確，不像日本漫畫產業，有助手制度幫忙作者完稿、靠周邊或聯名商品挹注作者收入，台灣漫畫家大多單打獨鬥，而且有畫才有錢拿。

以月刊連載來說，漫畫家的基礎繪畫量是一個月三十二頁。目前劉寅甫持續連載兩部作品《噩夢少年》、《王領騎士》，每天至少要畫四頁，才能在月底如期完成六十四頁的重擔，這樣的工作量是一般漫畫家的兩倍。也因如此，對他來說，在書桌前畫上十幾小時，算是家常便飯。

「身為專職漫畫家，劉寅甫算是少數的模範生，都會在截稿前主動打電話來說已完成，從不需要別人催稿；而且他對時間安排很有紀律。」陳建璋不停地誇讚。

劉寅甫自律甚嚴，會規定自己在一定時間內完成進度，「若明日有活動，我今天就會多畫一點，沒畫完會睡不著。」對他而言，生活沒有假日，平時除了打球與陪女友，其餘時間都在創作。有時也與朋友繪製水彩海洋生物貼紙，在網上販售。

▲劉寅甫有強大的自律能力，是一位從不脫稿、產量穩定的專職漫畫家；上圖為其大學畢業展的所有作品。(圖片來源：劉寅甫提供)

採訪過程中，劉寅甫安靜木訥，個性並不如他作品角色那般熱情活潑。「我畫的角色可能都跟我本人相反，他們在做我平常不敢或不會去做的事。」他坦言，自己比較內向，滿難交到朋友，所以故事裡會畫多一點人物，讓場面比較熱鬧。在他的作品中，主角大多有一群好夥伴，共同解決困難，透露出自己渴望友情的心情。

另外，他更把人生的經驗與體悟，化為靈感養分、故事題材。像是以夢為主題的冒險故事《噩夢少年》，就源自他睡覺時常做夢。而一七年贏得京都國際影展「原作發掘計畫」漫畫單元大獎的作品《人偶》，則反映他為人子弟的內心掙扎。

《人偶》描述一位父親不願兒子出外發展，爭執中失手殺了兒子，於是雕刻有靈魂的木偶兒子陪伴自己；但當木偶兒子得知真相，卻不願離開曾傷害自己的父親。漫畫篇幅雖短，但極具劇情張力，深刻貼切地烘托大多數人都會遇到的情感拉扯。

「那時我剛退伍，想搬來台北住，但又顧慮台南家中只剩父母，內心出現掙扎。然而不管在外多久，人都還是有一個回歸的心，會想回家，這就是為何木偶兒子不願離開的原因。」劉寅甫認真地解釋。

拿生命當賭注

沒抱怨、不怕反對，篤定當漫畫家

創作至今，劉寅甫已走過六個年頭。「很開心能受到評審青睞，但我常覺得自己沒這麼好，獲獎多是運氣，所以要更努力。像是畫背景建築就需要加強。」他直言，自己關鍵轉捩點是在一七年得大獎後，開始畫連載漫畫才有穩定收入，「對我來說，挫折就是熬夜沒靈感，但只要睡個覺轉換心情就好；累，不算什麼，自己想畫，並能繼續畫下去最重要。」

面對漫畫家這看似夢幻、實則壓力大的行業，劉寅甫沒有一絲埋怨，反而擁有更多熱愛。「透過漫畫闡述自己想說的事。就算親友反對，我也會專注創作。」他以真誠口吻說。

「如果不當漫畫家，有考慮其他行業嗎？」劉寅甫面對這提問，似篤定也似感嘆地說：「不知道，我內向不愛說話，好像沒有工作是我能勝任的。這可能就是我對生命的賭博，全都押在畫畫上了。」

繪妖師