多看多比較好地段從一○％砍起

小江今年快四十歲了，老實說，他的收入並不算低，和太太加起來計算，兩人每個月所得超過十五萬元，不過，由於對住宅品質的要求頗高，又不願背負高額房貸造成心理壓力，因此結婚七年仍未買房，始終租屋而居。

隨著收入增加，租屋也由小換大，從公寓換成大樓。兩年多前，小江和太太選定台北大直落居，「電梯大樓、有車位，附近有美麗華百貨、捷運站，而且面對基隆河，走路就可以到河邊公園散步、騎腳踏車，晚上夜景超讚，如果要用買的，不知要存多久的錢才買得起！」小江有個快滿五歲的孩子，本來打算在這裡至少住到孩子小學畢業，「附近那所新小學聽說還不錯。」他說。

不過，就在央行宣告打房之後，小江的計畫也面臨了新的變數。

「房東說，未來房價可能會跌，這房子賣相不錯，想要趁著價格還高的時候趕快賣掉，獲利了結。」原來，小江的房東算是投資客，本來就是「用房租養房貸」，如今，房東的房貸寬限期剛過，壓力增加，且未來房價下跌的風險升高，即使和小江已經有些交情，但房東還是決定先賣先贏。這下子，小江開始傷腦筋了。

「我快四十歲了，存款雖不多，但應該能貸到不少成數，還能用首購優惠利率，其實，買下這房子的問題不算太大，但房東明明就說房價可能會跌，我現在買，豈不成了最後一隻老鼠？未來賠錢的可能性似乎不小啊！」

他正盤算著要和房東先生攤牌，「要不我多給一點房租，要不，你房價就要砍多一點，我才肯買。」話雖然說得狠，但又害怕自己砍價太多、猶豫太久，房東也來個翻臉不認人，真的找到肯出高價的買主獲利賣出，那他就得另覓租處。

經過幾個晚上的輾轉難眠，顯然，小江還沒從「買與不買」的天人交戰當中找出最佳答案。

小江遇到的問題，是許多首購族都可能面臨的問題。房價貴得買不起，在央行打房下，現在是否為好的購屋時機？以下我們整理首購族的七大關鍵問題，逐一請專家解答，提供你購屋的參考。

觀察房仲動態，判斷出手時機

Q1首購族現在應該乘機買房？或者還要繼續觀望？

答：觀望！

更精準地說，應該「積極的觀望」。

如果依照政大地政系教授張金鶚的建議，「首購族可先觀望兩年再說」，不過，房市達人田大權則認為，與其用太過具體的時間來衡量觀察期，不如用其他的指標來決定出手時機。

田大權分析，在打房初期，「首購族應該有機會挑到好貨，但不見得能立刻談到好價錢。這個階段，多看、多聽、多比價是最重要的功課，但絕對不要輕易出價。」至於何時開始出手，可用兩個指標來判斷。

「第一個指標，是看到很多房仲據點的門面貼上『招租』字眼。」他表示，今年上半年房仲據點的增加速度有如雨後春筍一般，如果行情出現變數，房仲的據點一定會陸續收攤，這時，代表房仲業的壓力極大，就是可以出手喊價的時候。「至於第二個指標，是房仲業務打電話給你的頻率，如果一天打給你三到五通，表示仲介心急了，也是可以試著喊價的時候了。」

總之，央行打房動作將造成賣方壓力，買方難得取得相對寬廣的議價空間，千萬不要因為心急，而讓賣方重新奪回議價主導權。

Q2砍價要怎麼砍？砍多少才合理？

答：永慶房屋研究發展室協理黃增福認為，央行動作對於「好地段、好產品」的價格衝擊約在五％至一○％左右。換句話說，包括鄰近捷運小套房或中價位中古屋等首購族偏好的物件，如果在近期之內能夠砍價五％至一成，應該都屬合理。「事實上，在去年一、二月，房市仍受金融風暴衝擊期間，房價修正幅度大約就是這個水準。」

此外，田大權則建議民眾，在鎖定目標之後，不必急著先預設「砍價空間」，不妨先請銀行估價，再用銀行的估價和仲介的開價比較，「不要亂喊，銀行估價才是你出手喊價的真正基礎。」

在進入實際議價階段時，台灣房屋首席總經理彭培業提供一個小訣竅：「先議單價、再議總價」，例如以總價一千五百萬元、三十坪的房子而言，每坪單價五十萬元，總價頂多殺到一千三百萬元。如果是議單價，單價五十萬元打八折，等於每坪四十萬元，總價就可以議到一千二百萬元。議總價數字大，屋主會感覺自己吃虧了，但議單價較沒感覺，往往可以議到不錯的價格。

北投、樹林地區，堪稱物美價廉

Q3短期內，最有可能因為投資客殺出而撿到寶的是哪些？

答：黃增福認為，央行信用管制對於口袋較深的投資客影響不大，資金實力較弱的投資客才是「風暴中心」，而這類投資客手中最多的物件，通常就是小套房，「小套房的價格，應該會率先反映打房效應。」單身首購族或許可以先鎖定捷運周邊的相關物件。

田大權則表示，就其觀察，十五坪以下小套房產品的價格似乎已經向下修正，緊接著會反映的，應該是中古屋。「尤其是投資客手中一堆二到三房的裝潢屋，可能開始密集求售。」

在區域上，彭培業指出，由於台北市中心房價仍然過高，大台北地區低總價的住宅應該會開始受到更多注意，尤其是交通便利度、生活機能在一定水準以上的區域，例如台北市北投區、北縣樹林地區，目前房價仍屬中低價位，加上生活機能便利，都可算是價廉物美的選擇方向。

Q4那麼，又有哪些便宜不能隨便亂撿？

答：雖然央行打房後可望造成大台北房價至少出現短期下修，但買房畢竟是人生財務的重大決策，有些逢低買進的機會，或許要更加謹慎因應。

彭培業提醒，位於郊區的案子，有某些地區的氣溫不比市區舒適，尤其自住型的買方，選買郊區住宅時，建議到了冬天再看屋，且要不分白天晚上「時時看屋」。

舉例來說，林口氣候形態較為潮溼，要在冬、春之交吹南風時去看屋。而淡水一帶總是在氣象預告上聽到「今日淡水創下最低溫七度的紀錄，民眾外出時應多加件衣服⋯⋯。」像這類區域的產品，選購前就應注意季節因素，在冬季看屋後再作考量。

此外，工業用地住宅始終也是「房價較低，但爭議不少」的產品，一般認為，工業住宅的相關賦稅、水電費比一般住宅高，且有脫手不易的問題。對此，彭培業表示，財政部於一九九七年發布解釋令，工業用地如果符合自用住宅用地的規定，即可申辦自用住宅用地優惠地價稅，水電費率亦可比照自用住宅。

至於行政院所提撥的優惠房貸部分，依照央行所訂的作業準則規定，申辦的建物所有權狀主要用途欄須登載有「住宅」或「住」字樣之建築物才能申辦。工業住宅雖然名義上是作為住宅使用，但其建物的主要用途是依照使用執照的登載為準，如果工業住宅的建造執照、使用執照是以「一般事務所」、「一般零售業」等名義申請，無法申辦優惠房貸。此外，購屋者也要注意，購買工業住宅時，若之後遭受政府處分時，也是由消費者自行承擔，這是想撿便宜該注意的事。

選擇房貸，指數型仍是主流

Q5我想買管制區外的房子，短期會因為投資客轉進而漲價嗎？

答：在央行這次的「選擇性信用管制」當中，淡海新市鎮及三峽、林口等地未被納入「管制區」中，對於首購族來說，三地房價相對市中心明顯便宜，但在政策出爐後，不少人也擔心此三地將成為投資客的新戰場，造成房價開始推升。

對此，黃增福表示不必過於憂慮，「這些地區的建案多半量體較大，一方面，吸引不了太多投資客，另一方面，既然量體大，價格本來也就沒那麼容易漲上來。」田大權打趣地說：「央行管了大台北多數地區，就是不管這三區，顯然是對這些地方的『房價穩定度』很有信心。」

相對地說，既然淡海新市鎮及三峽、林口等地區不易在這次政策當中明顯受惠，首購族若有意在此購屋，不但不必心急，反而似乎更有議價空間。黃增福就建議，對於這些地區量體較大的建案，「可以先從兩成，甚至三成以上開始砍價。」

Q6升息趨勢下，用固定式房貸會不會比指數型房貸有利？

答：銀行界人士表示，從過去經驗來看，一般民眾很難從固定式房貸撈到好處，「原因在於，固定式房貸利率會高出目前利率水準一截，而台灣央行的升息速度一向很慢。」

他分析，即使是在○七年的前波景氣高峰時，房貸利率最高也不過在三％左右，「以現在的景氣，若要回到當時的高峰，恐怕還有一段長路要走。」在此之下，指數型房貸應該還是現階段的正常選擇，「此外，即使未來持續升息，其實銀行與客戶間的利率談判空間一向很大，只要多加運用，不必太過擔心利率負擔快速加重的問題。」

Q7利率可能愈來愈高，房貸支出占收入的比重標準是不是應該更低一些？

答：不必降低。根據試算，央行升息半碼之後，一千萬元的房貸每月大約增加一○四二元的還款負擔，不算太過沉重。

不過彭培業也提醒民眾，在升息的大趨勢下，民眾還是要未雨綢繆，購屋時自備款要準備三成以上，且房貸的還款負擔不超過家庭固定總收入的三分之一、房屋總價不要超過家庭年收入的五倍。他並建議，以總價七百至八百萬元的房子來說，起碼要準備五十萬元的存款作為繳房貸之用，避免淪為法拍屋的意外風險。