鄭美雲從月薪四萬元的小職員，到身價至少數千萬元的房市達人，她只存二十萬元就買小宅當包租婆，靠著「以房養房」的滾錢術，提早財富自由，她認為即使資金不夠多，只要經過計算規畫，依舊有機會靠房子致富。
誰說一定要台北市精華區的房子才能財富增值？購屋資歷十二年的鄭美雲笑著說，其實只要買對捷運周邊的中古屋，一樣能夠靠著「以房養房」累積數千萬元財富。
從二十萬元的資金起步
曾至少擁有三十間房子，鄭美雲算算，目前手上的房子比較有代表性的，有四間價值二千四百多萬元，位在北縣中和南勢角捷運共構的「南方之星」建案；北市文山區市價一千五百萬元的電梯華廈；加上零星出租的獨立套房、分租套房、三房中古屋，與即將搬入的自用住宅。粗估目前持有的房市資產達八千萬元以上。
今年四十歲的鄭美雲，回想她投資房市的第一桶金，其實也只有區區二十幾萬元而已。最早她也是一位上班族，但第一次的購屋經驗，讓她意外體驗到買屋增值的威力，開啟她認真存錢、投資房市的生涯。
「房市投資只要事先經過計算與規畫，即使是一般的受薪階級，依舊有機會買到好房子，甚至投資房地產，滾出數千萬元的財富。」鄭美雲舉例，一開始她以僅有的二十萬元當購屋自備款，積極鎖定總價二百萬元以內、租金報酬率六％以上的小套房，利用前二至三年的房貸寬限期間出租給別人，用還息不還本的方式，以租金來繳利息；等到房價上漲後，只要能賺二、三十萬元就獲利出場。這樣頻繁的投資與出租模式，長期下來為她累積了不少財富。
從小額投資到專業投資人，鄭美雲強調年輕人若有決心先存一棟房子，其實用少少的自備款也能做到。
在鄭美雲的房市理財字典裡，只要買對地方，即使不是台北市大安區的精華地段，也能享有增值空間。
鄭美雲鼓勵沒有「富爸爸」的購屋者，就算省吃儉用也要先「存」一間房子。若自備款不寬裕，就在北市捷運末端周邊步行五至十分鐘地方，先買小宅或屋齡較長的中古公寓，慢慢存到第一桶金。
買對地方 中古屋也有增值空間
原來，鄭美雲的第一間房子也是從小套房開始買起的。她在一九九八年買在位於北縣新店大坪林十二．五坪、總價二百八十萬元的小套房，當時本利攤還必須月付一萬多元。後來決定以一萬八千元轉租給別人，夫妻倆每月花六千元租三房兩廳的公寓來住，「這樣一來，不但讓房客幫忙繳房貸，還享受房價增值的空間；後來房子轉手果然賺到二 、三成的獲利。」
見識到購屋增值的複利效果後，讓鄭美雲夫婦動起了買屋收租的念頭，二○○一年時存了一百二十萬元，買下北市景美捷運站附近兩間十多坪的小套房，以每月一萬八千元出租，在景氣低迷的當時，租金報酬率仍有四．五％。○二年開始，鄭美雲利用年收租金的二十萬元再加存款，鎖定捷運站周邊開始投資，陸續在北縣中和、土城、板橋捷運站附近，買房賺租金與房市價差。
這段時間，頻繁的房市進出，一度讓鄭美雲手上的房子多達三十間、房客多達五十位之多，月租金至少五十萬元。鄭美雲歸納出自己的房市獲利三步驟，首先，先挑捷運周邊租金報酬率至少五、六％以上的房價買進，再來放租賺租金，等獲利至少一成以上再出場賺價差。由於房市投資金額日多，○五年，她乾脆辭掉工作專心投資房市。
除了投資獨立套房，鄭美雲還會買下大坪數房子隔成小間分租。她舉例，她在北縣土城捷運永寧站周邊就有一戶八十六坪、隔成十三間套房分租的房子，光每月租金就有八萬六千元。加上土城另一戶隔成六間套房、月收租金五萬六千元，光是兩戶的月收租金就有十四萬元之多。以當初原始買進總價計算，租金年報酬率至少都有七％以上。
「不過當包租婆挺累人的，有時候房客的要求造成不少困擾。」鄭美雲說，當她房市累積到一定的財富後，現在開始汰弱留強，只留租金報酬率接近八％作為長久投資的出租標的。
如今，鄭美雲的房客數銳減一半僅二十餘位，手上的房產也剩十多間，並改以波段操作方式積極賺進房市價差。
例如去年十一月時，鄭美雲就曾以二百四十五萬元，買進接近台北捷運辛亥站的一房一廳中古屋；並於今年一月間，以三百三十五萬元賣掉，扣掉裝潢與仲介費用等投資成本五十萬元，短短二個多月就賺進四十萬元，投資報酬率至少一六％。
「我現在的操作策略是，每月維持一戶房子買進或賣出的交易。」鄭美雲笑著說，她沒有本業可觀的收入支持，多年來，靠的都是房市與股市理財來累積財富。兩相比較下，她覺得房市還是最穩當、獲利也最好的投資增值工具。
不論是北市文山區還是北縣新板特區，都有鄭美雲屢戰屢勝的房市獲利標的。鄭美雲以位在台北捷運辛亥站附近的房子為例，當初是以總價八百五十萬元買進，短短幾年的時間，她就以一千三百六十萬元賣出，獲利高達六成。
又如去年鄭美雲在金融海嘯前，在新板特區靠近捷運站買進的十二坪小套房「Ｆ１」，日前以每坪四十四萬元出售，也是獲利二成出場淨賺五十萬元。二月賣掉位於台北文山區一千五百一十六萬元的建案，扣掉雜支成本，也在短短一個月獲利近百萬元。
一定保留足夠現金 降低投資風險
分析鄭美雲獲利的祕訣，主要是懂得以相對低點的位置，取得物美價廉的物件。她笑著說，自己其實是屬於保守穩健型的投資人，深怕在房市景氣轉折時栽了跟頭，也一直秉持著「不買貴房子」的原則，寧可多跑幾趟、耐心等待好價位。
此外，為了降低房市投資風險，現在即使投資房地產的金額再大，鄭美雲手上也會保有一千五百萬至二千萬元的現金，以因應房市遇到重大利空轉折的風險。
也正因如此，即使面對先前的金融海嘯，鄭美雲依舊能保有戰果。「像是先前小套房房貸緊縮，我就曾遇過許多投資客禁不起壓力，而紛紛降價求售的情況。」他以另兩間在新板特區的小套房為例，「還好我當初買的價格僅三十多萬元，手頭資金又足以應付景氣低迷風險。」她笑著說，如今手上這些建案每坪已有接近五十萬元的水準了。
鄭美雲多年買屋錢滾錢的經驗，打破了大家對買屋必須要高額資金的刻板印象，也間接印證只要有心，平凡上班族也可以買得起房子，甚至累積驚人的財富。
■鄭美雲
職業：曾為科技公司業務，現為房市專業投資人
購屋年資：12年
擅長買屋標的：中古屋、預售屋、捷運宅
