羅淑蕾 「鳥不生蛋」也能找金蛋

名下的房產多達三十幾筆，身價超過兩億元，讓人很難和鏡頭前犀利的國民黨不分區立委羅淑蕾聯想在一起。其實，羅淑蕾投資房市已有三十四年經驗，投資的邏輯也反映在她對政策與房價關聯的洞悉力。

羅淑蕾早期投資標的以住房居多，三十到四十坪的預售屋是她最常持有的標的，手上最多時有四十多間房子。

後來，羅淑蕾開始投資商辦，較喜歡買八十到一百坪左右辦公室，尤其「羅淑蕾會計師事務所」所在台北市民權東路上的大樓內，只要有廠商遷出她就伺機買進。像在ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）期間、○八年金融海嘯後，陸續逢低接手不少撤離廠商的辦公室。至於被問起租金的收入，她的標準答案是「這是祕密。」

低買、放長線增值、賣出

「我房子買得早，主要是受到父親的影響，他不存錢的，一有錢就買地、買房。」原因是擔心拿錢去跟會怕遇上倒會，若放在銀行，但隨著物價上漲，貨幣將貶值，因此羅淑蕾跟著父親的腳步，有多餘的錢就買房子。一九八○年代，雖然存款利率高，但十幾年下來真被羅淑蕾說中了，通貨膨脹、利率走低，投資不動產大大發揮了保值功能。

「房地產一定是長期投資，不可能今天買，明天就漲。」會計師出身的羅淑蕾，投資房市邏輯和一般投資客大不同，「低買、放長線增值、賣出」是她擅長的致富路徑。

一九七六年，羅淑蕾在外商當財務經理，只憑月薪八千元，就在北縣中和南勢角買進第一間房子。當時南勢角四處是田地，房子一坪才兩萬多元，她一抱就十幾年，最後以每坪二十幾萬元賣出。

之後，羅淑蕾買進台北市士林德行東路的房子、信義路和復興南路口的水晶大廈，一再複製她的長線投資邏輯。

地點挑對了，怎麼挑房子？羅淑蕾習慣由「外而內，上而下」的逐層審視，以會計師簽證對「公司治理」的要求。另外還帶著立法委員對「公共建設」檢驗眼光，她會向同業打聽建商本身的財務情況，並親自走一趟建商過去的建案，專看施工品質。

「我看房子以好租出去為主，因此附近的交通動線比較重要。」羅淑蕾在看屋時，首重未來的發展性、外在交通動線，房屋內部格局要方正，設施不求豪華，但她一定要求水電的施工品質，「免得夜長夢多」。

選擇容易出租的房子入手

至於在挑辦公大樓時，「非熱門地段」不選，羅淑蕾認為商辦成功的關鍵和住宅是一樣的，「商業需求更重交通動線，熱門地段買時也許貴，但租金抗跌，易出租、資金周轉容易；就算想賣，接手者也一大堆。」

「我的原則是去找還沒有開發的地方。」羅淑蕾以自身成功經驗建議購屋族，與其和熱錢去搶進台北市大安區、信義區，不如衡量自己的財力錢進郊區，找個增值潛力屋「買得起，又有增值空間。」

「北縣新店、汐止和深坑，和台北的距離一樣近，新店有捷運房價已經起來了，汐止不再淹水所以房價也有起色，就惟獨深坑都還沒有動。」羅淑蕾近年開始投資深坑，就如同二十幾年前她買南勢角的住宅一樣。

深坑和南勢角的共同點是未開發、還有很多農地、房價便宜、開發潛力高。「說起來好笑，我買深坑就像當年買南勢角一樣，都被朋友罵神經病，盡買鳥不生蛋的地方。」羅淑蕾說。

然而有人擔心，大台北、外縣市地區未來的房價，必須面對少子化的挑戰，究竟人口會往大都會集中而使郊區房價下跌呢？還是反過來，因為都會的範圍向外膨脹，而使郊區的房價上漲？

「你看行政區域畫為五大都會，就知道一定是都會的範圍向外擴散。」羅淑蕾投資房市的邏輯，永遠和政策脫離不了關係；而且都會區房市大多飽和，房價已高到讓很多人買不起，人口朝衛星都市擴散，因此她的投資標的也跟著轉移到北縣板橋、桃園、基隆等地區。建設發展潛力是她進場的依據，數十年來進場的邏輯都沒有改變，就是「長線投資，等待政策發酵。」

羅淑蕾指出，「房價已在高點，應該會跌下來，但利率可能會升起來。」因此她建議自住的購屋者要特別留意財務槓桿，就怕貸款拿到沒多久，遇上升息，負擔就會超出當初預期。至於買房的地點，羅淑蕾認為可沿著捷運買，例如將來桃園會有機場捷運、淡海地區也可能蓋輕軌捷運，可從裡面挑出規畫完善的地區，或選擇目前捷運沿線的中古屋，「不一定要去擠熱門的地點」。

羅淑蕾

現職：國民黨籍不分區立委

購屋年資：34年

擅長買屋標的：早期為住宅、近期以商辦為主