上班族只買預售屋 賺億元美宅

周末假日，于忠敏開著車，在內湖五期的預售建案間穿梭。

突然間，他把目光從大樓牆上的廣告招牌，轉向路邊的警衛。「你仔細看，那個警衛看到進口車就放它進去（建案接待中心），可是國產車就會擋下來詢問。」于忠敏補充，「這代表案子的定位比較高檔，建商想控制參觀的品質，所以價位應該不低、議價空間也比較小。」

雖然是只看了兩眼，然而這個案子的合理價位、值不值得細問，于忠敏心裡已經有底了。

原是住頂樓加蓋的租屋族

 一副娃娃臉，但分析起台北市房地產頭頭是道的于忠敏，看起來跟腰纏萬貫的房地產大亨沒有搭不上邊；事實上，從出社會到現在不過二十年的時間，他在房地產操作的報酬率至少五成，獲利數字更是將近四千萬元。

三年前《今周刊》採訪于忠敏時，他才搬進大直附近剛完工的新屋，但現在，他已經入住台北市中心精華地段信義路上、附近每坪開價九十至一百萬元，市價總值近六千萬元的好房。另外，他還在內湖五期重劃區投資一戶預售屋，這兩處房產目前的市值總價至少上億元。

但更難得的是，談起自己的戰績時，于忠敏也不忘鼓勵社會新鮮人，「我做得到，你們也做得到！」

故事要從一個月五千元的房租開始說起。「每個人都有豪宅夢。」于忠敏回憶，他一九九一年退伍進入職場，從汽車業務員開始做起。雖然薪水豐厚，但生活卻相當拮据。「因為錢都拿去繳（預售屋的）工程款了。」他說。當時，他住的是一個月五千元房租的頂樓加蓋，而且一住就是三年。

父親早早過世、高中開始就一個人獨立生活的于忠敏，大學時期就立志要買下屬於自己的房子；尤其在與女朋友論及婚嫁後，購屋更成了首要之務。

終於，工作兩年後，于忠敏在台北市木柵買下人生的第一棟房子。「這戶位於萬芳路上的『棕櫚泉』建案當時還是預售屋，當時只是單純地陪朋友看，豈料最後變成我自己買。」

「居住舒適」與「增值潛力」兩大方向

于忠敏回憶，當時朋友喜歡的是位於市郊，坪數大、單價又低的房子，覺得這樣才有生活品質，但他自己卻對文山區情有獨鍾。「很簡單，當時捷運木柵線要通車了，我開車進市區又不到三十分鐘，以後再怎麼樣也能保值。而且，台北市區哪裡還有能看到一大片綠地的房子？」

為了一圓購屋夢，于忠敏咬著牙，籌出六十萬元自備款，訂下這戶總價五百萬元的預售屋。興建期間，他自己每個月約五萬元的收入，就得拿出三萬元繳工程款，再加上五千元的房租，實際能花用的金額相當有限。「所以我當時有空就去工地監工，就是要工人早一點把房子蓋好。」于忠敏笑說。

完工之後，這一棟房子他住了七年。轉手時，雖然大環境不景氣，但也因為有環境、交通等因素加持，賣價還是守住了五百萬元的價位；與同時汐止、林口、深坑等地幾乎腰斬的房價來比較，已經保值許多。從此之後，于忠敏參與房地產市場的深度越來越高，但始終都不脫離「居住舒適」以及「增值潛力」兩大方向。

談起二○○○年時換屋的動機，于忠敏回憶，也是一場偶然。

「當時我到台北市公館自來水博物館那邊辦事，剛好看到旁邊有一批剛蓋好的國宅。」他觀察了一陣子之後，相中了位於頂樓，一共四十坪附車位、總價卻只要六百多萬元的案件。當時，他自己因為已經有房產在手上，不符合購買國宅資格，還硬是要房仲找到願意轉賣的人，才終於讓他達成換屋的心願。

挑房問自己愛好  選區域看建商炒作

原本待在汽車業的他，忙碌打拼十幾年後，發覺身體不堪負荷。「我告訴自己，在這樣下去會撐不住，一定得休息。」後來他找了一個自認最完美的工作，「很單純，每天準時上下班，下班以後我還可以去接女兒下課。」更也因為這樣的轉換，讓他在工作之餘，更有時間關注房地產市場。

也是從這筆投資開始，他在房地產市場連番獲利。幾年後，當他出售公館的房子時，正逢景氣翻升，原本六百多萬元買進的物件，他以一千三百萬元的高價脫手，獲利一倍。之後，他靠著這一筆獲利，又在台北市民生東路、內湖重劃區等地購入三棟房產，買賣獲利至少都有五成，再加上他都以預售的方式購屋，實際獲利其實更高。「房子要買自己喜歡的。」不把自己定位成房市投資客，于忠敏強調，購屋絕對要從自住的需求出發。

于忠敏舉例，這幾年之所以特別看好台北市內湖、大直、南港等地的重劃區，就是因為這些地方規劃完善，街廓寬敞，居住品質反而比擁擠的市中心要高。「自己喜歡的房子，別人也才有可能喜歡；萬一賣不掉，自己拿來住也很好。」坦承自己愛住新房子、每隔兩三年就會換屋的于忠敏，也正在積極看案子，計劃過一段時間後再搬回內湖去。

談到增值潛力，于忠敏認為，最簡單的指標，就是「看看中意的建案，附近有哪些建商。」

購買預售屋別只憑樣品屋感覺決定

「大建商為了獲利，一定會拼命把市場給炒高。」于忠敏舉例，他自己現在在內湖五期購買的預售案，就緊鄰遠雄、忠泰兩大建商的案子。「跟著大建商、甚至是豪宅買，市場行情就不太可能下跌。」

據了解，于忠敏這戶位在台北市內湖五期的建案，一共有六十幾坪，如今附近開價已喊到每坪八十多萬元，總價逼近四千八百萬元，對照當初買進的價位，漲幅至少超過四成。

而分析于忠敏買屋增值的祕訣，除了重視居住舒適度與增值潛力之外，專供本小利大的預售屋，也是他在房市常勝少敗的主要原因。

「除了預售以外，其他的類型我都不碰。」于忠敏分析，由於都更材發燒，老房子的價格被異常炒高，早已侵蝕掉未來的獲利空間；台北市的租金收益率一直無法提升，滿足不了他對報酬的要求，而豪宅動輒破億元的價格，更不是如他一般的上班族所能承擔。

「我自己在台北縣工作，不過我還是只買台北市的房子；不管北縣的板橋、新莊有什麼題材，對我都沒影響。」

他提醒，購買預售屋時，因為看不到成品，絕對不能只憑對樣品屋的感覺就盲目下訂。「建商的口碑、信譽，建案的實際尺寸圖，還有公設比、雨遮……統統都要弄得一清二楚。」

于敏忠進一步解釋，一般人評估預售屋時，都是先參觀包裝精美的樣品屋，「可是完工後絕對不會是樣品屋的樣子！」

因此，于忠敏自己在參觀建案時，除了建商提供的完工示意圖，更會仔細檢視建案的實際尺寸圖，以了解實際的大小。「如圖上畫的客廳長寬各有八公尺，我就會量出來，看到底有多大。」

此外，于忠敏又提醒，公設比越小，買到的實坪也越大，錢才是花在刀口上，「而且要問清楚，圖面上的雨遮跟屋簷到底佔了多少空間，否則等完工後才發現買到的都是空氣，後悔也來不及了！」

只挑預售屋買的于忠敏，提醒讀者買預售屋千萬別只看樣品屋的感覺就輕易下訂。

購自住屋者等年底或明年

尤其，于忠敏補充，平時也絕對要認真做功課。像他自己買第一戶房子時，花了一年多的時間比較分析，才作出決定。

而即使他現在已經有了二十年的房市資歷，還是會趁著工作之餘的假日，開車跑遍台北市內大小建案，掌握第一手房市資訊。「買房子不能衝動；如果是首購，先看過五十個案子在考慮進場吧！」

但他自己，現在反而採取持盈保泰的策略。「景氣往上走時要買預售屋，往下走時要買成屋，這樣才能把獲利衝高。」然而，于忠敏也坦承，現階段他看不出來未來的景氣方向，手上的資金還是先按兵不動。「等局勢明朗一點再說，現在就先做功課吧！」

「買房子如果是為了投資，現在的確在高點了，現在貸款利率那麼低，年輕人還是可以考慮。」于忠敏建議，有自住需求的人，可以先開始看房子，等到年底或明年初在進場。「如果央行在年終升息，整體的房地產市場行情一定會有一波修正，到時候就可以撿便宜了。」

看到房價節節高升，許多社會新鮮人恐怕早已打消購屋的夢想。但看在于忠敏眼裡，這些消極的想法其實沒有必要。「你要相信自己，未來總有一天可以買自己的房子。」

曾在頂樓加蓋住三年的于忠敏，靠著存錢、做功課、換屋，才達到今天的位置；今天站在跟他當年相同起跑點的人，也應該要對自己有相同的期許才是。  

于忠敏

出生：1968年

現職：上市公司行銷企畫主管

經歷：汽車業銷售人員　　　行銷企畫

房市投資經歷：20年（1993年第一次購屋）