三利基撐盤　造就高雄豪宅行情

「什麼!?高雄豪宅還有市場？而且一坪還要賣七十五萬元？」四月九日，國揚實業創辦人侯西峰和英業達集團會長葉國一，連手公開在高雄推出的豪宅案「國硯」。會中透露，頂樓每坪單價高達七十五萬元，與過去長期以來，外界總認為高雄房市始終維持每坪十萬元左右的低價，相去甚遠。

「到底國硯案是不是僅僅虛晃一招？或頂多只是一樁特殊個案？高雄豪宅會有市場嗎？」一時，這成了眾人共同的疑竇。

表面上，在這波全台房市大多頭，由房仲調查的高雄中古屋平均房價始終駐足在十萬元之譜；甚至當台北、台中建商熱烈推案之際，高雄市場卻總是「冷得可以」。以二○○四年來說，高雄市推案戶數達一八三○三戶，到○九年時全年案量竟祇剩三○七七戶，總市場萎縮至六分之一不到，一片低迷。

實際上，高雄的房地產市場結構，卻早已出現了耐人尋味的質變與量變。

高雄房市產生質變

「高雄近幾年幾乎是由大案撐盤！」皇苑建設董事長郭敏能點出了其中的癥結。他指出，雖然中古屋看似沉寂，但在新成屋市場卻呈現截然不同的格局。以往新推案中，總銷金額鮮有逾五十億元的高雄，今年竟同時出現「國硯」、「都廳苑」、「京城凱悅」這三起近百億元大案。而在今年三二九檔期推出的十個新案中，其中每戶上百坪的大戶建案更占了六個。

值得一提的是，不僅坪數變大，連開價也變高；除了少數首購產品還壓在每坪二十萬元以下，開價三十萬元以上的新案就高達六起，而其中三案甚至都有四十萬元以上旗艦大戶。

根據高雄代銷公會統計，○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）那年，高雄新推案每戶平均總價為五三六．七七萬元，此後年年推高，至去年均價已達一五○六．九九萬元，成長近兩倍。換言之，現階段在高雄買高品質的新房子，口袋至少要準備一千五百多萬元了。

「這意味著高雄已走向高單價、高坪數、高總銷的豪宅市場了！」高雄市代銷公會理事長黃炯輝表示，他更以「地價飆漲、立地條件及潛在內需」三大主因分析何以在低價高雄，豪宅卻能大行其道。

三大主因支撐高雄豪宅市場

其中在地價方面，郭敏能分析，「近幾年高雄平均房價漲幅不大，但精華土地成本卻倍數飆漲！」由於高雄地主看好未來，開始惜售，使得這幾年來地價大漲，郊區土地漲幅五成，市區地價漲幅一至二．八倍。

其中，美術館住五土地，一坪由十三萬元漲至五十萬元，農十六一筆商四角地，更由每坪二十二萬元漲至八十萬元。甚至連以往乏人問津的美術館第二排，○二年城揚建設的美術情人用地，每坪標價是十三．三萬元，而日前鼎宇建設同樣標下二排土地，卻高達四十八萬元。

影響所及，相對於高房價的台北，建築只占總成本二○％，高雄建商得忍受高達五成的高成本，因此現階段高雄建商礙於環境限制，要嘛按兵不動，要嘛推出豪宅案，才足以應付高額的成本。

「建商不是不動，而是蠢蠢欲動。」對此福懋建設涂耀斌篤定地說。而京城建設蔡天贊更信誓旦旦地說，「我們銷售中的『京城凱悅』高樓層開價六十萬元，兩年後絕對站上八十萬元。」他同時指出，京城在八五大樓前緊鄰高雄經貿園區、中鋼總部和捷運三多商圈站的地，已計畫要蓋超高大樓，以香港人所謂的「超級無敵海景」販售，百萬元高價，指日可待。

曾遊走中國，見證沿海都市崛起的鼎宇建設董事長張調忿忿地說，「大家都忽略了高雄擁有多項台灣第一！」

張調舉例，高雄是全台灣唯一高鐵、捷運、高速公路、機場和港口同時拉到市區的都市，至於生活機能，甫通車的高雄捷運則是台灣第一條機場捷運，而牽動都市發展的交通建設，繼高鐵、高捷後，斥資六百七十四億元的鐵路地下化工程已於去年底動工，將在市區增設數座車站，使高雄市成為台灣首座鐵路捷運化的都會。

另外，雖然外界一直拿北捷的超高運量來貶抑高捷，但回到一九九七年前，台北捷運通車兩周年，當時木柵線加上淡水線月運量也只有四○九萬人，低於高捷，顯見高捷絕非沒有希望。

除了交通，景觀更是豪宅不可或缺的元素。高雄港區的高牆藩籬已拆除，並委託荷蘭團隊設計景觀，預備打造成如雪梨、阿姆斯特丹等觀光港灣都市。其中文建會更預備撥下四十億元，在水岸碼頭興建流行音樂中心；而會展中心三十億元經費，更已定案。

正因為如此，近年來，包括伯朗咖啡、ＰＨＳ手機以及TOYOTA汽車都相繼在高雄取景；港星吳彥祖拍攝專輯ＭＶ，也選在高雄。日本《讀賣新聞》、《時代》雜誌亞洲版，皆相繼報導過高雄的觀光奇蹟；就連台裔的日本民主黨參議員蓮舫造訪高雄時，也以「亮麗之河」為愛河下了注解。

高雄豪宅擁有千金難買的視野，台北信義計畫區豪宅望塵莫及。（攝影／陳永錚）

最適合退休族的城市

值得一提的是，以往被視為文化沙漠、公園綠地枯竭的高雄，目前每位市民擁有的綠地空間卻是全國最高。數據顯示，截至○八年底，高雄市的綠地面積為七百六十六公頃，平均每人可享受的綠地是五．○三平方公尺，約是台北市民二．五三平方公尺的兩倍。

此外，豪宅的流行，也與高雄消費族群結構的變化有關。長期經營豪宅的郭敏能就發現，以往市場外地客大約占三成，但現在足足有五成，根據有巢氏房屋調查，高雄豪宅的購屋族群，北部客就占了三八％，台商則有三七％，這還比素以西進台商大本營著稱的台中，多出十九個百分點。

值得注意的是，在買高雄豪宅的人中，自住客占了四五％，幾乎是台中二六％的一倍。

張調分析，由於高雄房價偏低、物價又便宜、生活壓力小，加上陽光普照，公園綠地多，交通方便、醫療設施齊全，是一個非常適合退休養老的地方；上班族退休後，把台北的房子賣掉，只要拿四分之一的價格，就能在高雄買下同坪數的房子，「因此，高雄可謂為一個退休都市。」

「除了外來客，其實高雄市的『高消費人口』個個來頭不小。」涂耀斌即指出，高雄從過去拆船延伸到鋼鐵及鋼鐵下游加工業，從木材貿易延伸到合成皮，從造船到遊艇，甚至從遠洋漁業到高、屏的漁牧養殖業，造就了無數的富豪，只是過去市場上一直以首購為尊，讓這群人「忍很久了！」

國硯案是高雄頂級市場的指標案，如果推案成功，相信將帶動高雄豪宅新的比價效應與成長動能！