利多匯集「南港」、「北科」

就在虎年即將到來的前夕，歐元區的葡萄牙、西班牙、希臘等國，因債務過高問題引發全球股市震盪。

不過元大投信表示，希臘等國問題的嚴重性，讓市場預期歐洲央行可能延緩其退場方案；換句話說，原本投資市場擔心的升息陣痛期，可能因此延後，低利率還會維持一段時間。

利率不動，對營建資產自然最有利，過去一年靠過剩資金推升的房價，也將高燒不退。由於目前建商的土建融資利率，多半在二％附近，利息支出偏低，讓建商不但財務壓力減輕，而且有能力讓房價停留在高檔，獲利要再拉出長紅並不難。

此外，營建股在虎年還有四大利多支撐股價。第一，是遺贈稅效應持續發威。
 

支撐營建資產的因素

第二，是景氣復甦有利房屋交易。根據內政部營建署資料顯示，去年三月起房屋買賣移轉件數就逐月加溫，六月時更超越○八年景氣高峰的水準。

第三為兩岸關係的進展，繼ＭＯＵ（金融監理備忘錄）順利簽署後，緊接著就是ＥＣＦＡ（兩岸經濟合作架構協定），利多題材不虞匱乏。

最後則是台幣長線升值趨勢不變。雖然央行近期干預匯率態度強硬，然而這樣的舉動只能讓台幣「緩升」，並無法完全「阻升」，「細水長流」反而有助於房價長期表現。

在利率、遺贈稅、景氣復甦、兩岸關係和台幣升值等五大利多匯集下，營建、資產類股當然成為虎年投資的必選組合。而土地取得愈來愈困難的大台北地區，更是最佳的選股方向。

過去在大台北地區，最夯的莫過於新莊、板橋等公共建設熱門的地區。只是板橋發展已告一段落，而新莊在去年聯邦集團以每坪一四○萬元高於行情標售流標後，似乎有降溫情況，因此重心開始回到台北市。其中不少建商在今年密集推案的南港區，以及開始進入實質開發的北投士林科技園區（簡稱北科），將是未來值得留意的區域。

攤開南港行政區的地圖，可以發現很多建商早已卡位就緒，準備在虎年積極推案。目前最受矚目的焦點是南港輪胎的舊廠開發案、日勝生集團的南港機廠捷運聯合開發案，以及國揚、工信、和桐一起合作的大南港案，個個來頭不小，顯示南港已經成為建商的必爭之地。
 

台北市新開發案成為首選

看到這樣的發展，富蘭克林華美第一富基金經理人諶言認為，今年營建資產股的重頭戲，非南港莫屬。各建商接下來規畫的進度和銷售情況，也將牽動後續股價的漲跌。

目前南港輪胎舊廠開發案總銷售額預估為五百億元（以樓地板面積七．二萬坪、每坪七十萬元計算）。由於取得土地時間很早，帳上成本僅二十三億元，據法人推估，如果建造成本加計管銷費用二百億元計算，毛利將高達三百億元，對每股貢獻將達四十二元。

如果每坪銷售價格再拉升到八十萬元、九十萬元和一百萬元，貢獻度將上升到五十一元、六十一元和七十一元。目前這項開發案已列入「台北好好看」第二階段審查名單，待二、三月通過後，最快將在第二季銷售。

至於國揚預計在第三、四季推出的大南港，位在南港路和東新路口，若以每坪房價五十五萬元計算，預估總銷售金額三六○億元，潛在利益超過六十億元，對每股貢獻達二十元。去年國揚每股虧損○．七八元，今年在推案的挹注下，將轉虧為盈，轉機性十足。

以捷運聯合開發為主要業務之一的日勝生，規畫由子公司立疆開發負責，地點則在台北市忠孝東路七段和向陽路口，基地面積為二．四萬坪，去年已經通過環評，預估今年第二季動工，預估總銷售金額在一百億元至一五○億元之間。

在北科方面，隨著士電土地開發完成，目前較受市場關注的則為士紙和新紡，其中新紡的一．五萬坪士林廠因位於北科的規畫腹地範圍內，更增添開發想像空間，若以素地重估增值計算，士林廠對新紡的每股淨值貢獻約三十五元，合計後每股淨值將達五十元以上，對照目前股價不到三十元，確實低估。

倘若以「開發價值」試算，鄉林建設購買士林官邸土地若估為每坪一三六萬元，每股淨值貢獻將暴增一倍來到七十元。儘管北科距完全開發完成還有數年時間，但隨著時間過去，新紡的投資價值也將逐步反映。

■國揚（2505）
主要產品：開發建案
09年累計營收及年成長率：65.13億元、-75％
最近三年稅後EPS：09年前三季-0.71元、08年0.38元、07年1.28元
股本：40.46億元
操作建議：在轉虧為盈題材的帶動下，國揚今年以來股價表現不俗，儘管年前因補跌緣故出現急挫，但在新建案的挹注下，營運將逐季回溫，由於去年有半年時間股價在20元以下遊走，再回檔將獲支撐，目前投資價值正在浮現，逢低可分批進場。