掌握三三三原則聰明買捷運宅

房子，對很多步調緊湊的都市人來說，往往只是「進門尿尿、上床睡覺、有個依靠」的暫棲之所，很難想像，除了「住」以外，還會有什麼功能？但，這對於房子買在捷運站樓上的永勝資產管理執行長徐銘達而言，卻有著與眾不同的感受。

身為中小企業主的徐銘達，原本住家和企業總部都在台中，但兩年前隨著事業版圖擴大，業務延伸至台北和中國，因此時常得往返台北、台中兩地，或從松山機場搭機至中國，使得背包客一族的他，不僅身心俱疲，車資加上住宿費也成了一筆不小的支出。

後來在某次北上出差時，他無意間發現了正在興建中的交九轉運站的「京站」正在出售，徐銘達心想：「如果搭捷運到站就到家，一出門就直通全台北，那就太方便了！」

雖然當時許多人都質疑這種「捷運共構宅」的品質、安全以及效能，甚至由於「京站」只有五十年的建物使用權，期限一到等於化為烏有，力勸他千萬別上當。但徐銘達算了算，認為住在五鐵共構的台北車站上方的捷運宅，不但能省下可觀的通勤費用，從台中搭高鐵、台鐵或國道客運北上，都不需要拎著大包小包轉乘，甚至未來機場捷運一通，又等於一出門通到了全世界。再加上住家樓下就是商場，對於出差客來說，也不用為了「覓食」而煩惱，光省下時間和體力就十分划算，「而且，一定有很多像我這樣的『流動上班族』需要這種方便的根據地，未來一定搶手，就算自己用不著，出租或轉賣一定賺！」於是他獨排眾議，在○八年底，用每坪三十多萬元的價格買下了在台北的第一間房子。

賺在捷運宅１　三個超值，捷運宅奇貨可居

徐銘達的決定是對的，在○九年交屋後，他的出差生活有了明顯的改觀。現在的徐銘達不但不用為了找旅館而煩惱，由於通勤便利，也讓他無形中爭取了不少休息的時間，甚至有時和客戶談案子，這間位於地標的小套房，「可及性」極高，更能充當臨時辦公室。

因此，時至今日，這個「便利宅」不但是徐銘達個人的出差旅館，更開放給旗下員工充當暫歇或過夜的「公司會館」，他還將房間隔成客廳和房間兩區域，而客廳就成了臨時辦公室。「光在台北車站要租個辦公室就得花不少錢，而我都省下來了！」徐銘達興奮地說，「前一陣子還有人要用三萬多元的月租金承租，如果出租，租金報酬率等於七％；而也有人要用高於我買價兩成的價格買下我的房子，但我就是不租不賣！」

事實上，像徐銘達這種「因（居住）地『致』宜」的人已經成了台北生活圈的常態了。前台北市捷運工程局聯合開發處處長高嘉濃指出，目前大台北地區和捷運共構並已完工使用的建案已有三十個，估計有上千戶居民成了最經典的「捷運住戶」，而銷售中或正在施工的案子則有二十二處。根據調查，有八成的台北人願意逐捷運而居，而其中五成更會考慮「捷運宅」，因此當「捷運的房客」已成了趨勢，造成只要頂著「捷運共構」的建案，不但奇貨可居，甚至創區域高價，「捷運局公開標售的捷運宅，目前是百分之百脫標！」高嘉濃得意地說。

「超新穎、超便利、超增值，是捷運宅無可取代的優點！」住展房屋網總監陳韻如一語道破台北人對捷運共構宅愛不釋手的主因。她解釋，由於一般捷運路線行經區域，要不是「年事已高」的老舊社區，就是生活機能還不齊備的新重劃區，對於講究便利又要追求設備新穎的時下上班族來說，其實好屋難尋，而近幾年才動工興建的捷運宅，就成了搶手貨。此外，由於捷運宅除了搭捷運方便，亦是公車和計程車匯集之處，交通便利自是不在話下。

「不過，捷運宅最令人趨之若鶩的是高報酬率！」住商不動產企研室主任徐佳馨就指出，由於機能方便、訴求明確，使得捷運宅不但去化速度快，更屢屢能創區域最高行情。以北縣三重新莊交接的二重地區為例，在區域均價還在每坪三十多萬元時，位於捷運新莊線先嗇宮站的「冠德美麗新境」就喊到一坪四十多萬元，而幾年前板南線永春站的「E.A.T」案剛推出時叫價四十三萬元，一度讓人覺得超出行情，孰料目前已飆至六、七十萬元。

不僅售價飆漲，由於捷運宅符合租屋上班族所需，也造就了其令人咋舌的租金行情。徐佳馨指出，大台北地區的租金投報率一般是二％至四％之間，但捷運宅卻能高達三％至六％。以「京站」為例，其每坪租金行情為一千五百元至兩千元，幾乎是一○一大樓的商辦租金行情，投報率高達六．一八％，堪稱為台北的收租寶地。

賺在捷運宅２　三大限制，捷運宅潛在問題

不過，正由於捷運宅的基地位置、市場特殊，也造成了潛伏其中的限制，成了消費者購買此類商品時不可忽略的抗性。富御不動產投顧董事長沈宇庭就指出，捷運共構宅的三大限制是價格、設備和品質。首先在價格方面，他認為，由於捷運宅行情幾乎都比同區域產品高出一至兩成，因此買主很容易買在山頂價格而遭套牢，加上捷運宅估計有五成是投資客進駐，也容易擾亂行情。

至於設備限制，沈宇庭特別提醒大家，許多人都只看到捷運宅便利的一面，而忽略了建物潛藏的限制；許多捷運共構案基於公共安全的考量，規定不得配置瓦斯管線，而改用電力。雖然電瓦斯爐、電熱水器已十分普遍，但由於熱能不足，對於習慣大火快炒的國人來說，就得犧牲、改變原有的烹調習慣，而寒流來襲時，也得適應水溫不足的缺點，再則得承受高額的電費。此外，一般而言，捷運宅受限於基地下方為車站，往往不規畫或僅預留少數的停車位，有車一族在購買時就得多加思量。

此外，由於捷運宅屬於捷運設施用地，多半採住、辦、商混合的模式，而且大多臨大馬路，除了得忍受噪音外，出入人口也較複雜，甚至有些結構體的走道狹窄，儼然住進學生宿舍，挑選這類套房時，要找住戶相對單純或門禁管理嚴謹的物件。

對於沈宇庭的說法，目前住在「E.A.T」的資深媒體人衷柏宣即深表贊同，他並以自己的經驗為例，道出了當初購買捷運共構宅的想法。他指出，當初「E.A.T」預售時，每坪成交價約在四十三至四十五萬元，為了低價進場，衷柏宣特別選在結構體完成的階段、賣相最差的時點，幸運地以四十二．五萬元低價購入，由於抓對購入時機，截至目前為止，增值幅度已超過六成。

賺在捷運宅３　三個原則，捷運宅後勢看好

而當初在眾多捷運宅中，會挑選「E.A.T」，衷柏宣也是比較了各項優缺點後才作出決定。他表示，由於該案挑高四米五，一層樓可以當兩層樓使用，以其購買的十六坪產品來說，室內實際使用坪數高達二十二坪，坪效很高。至於眾所疑慮的品質問題，衷柏宣指出，當初他就曾仔細地考察該大樓的管理和出入動線，發現不僅捷運乘客無法進入住家，甚至訪客也無法直接到住家，要住戶下去帶人，加上「到站即到家」的便利性，下雨天也不用撐傘，造成了「方便但不隨便」的優勢，吸引了不少印度、非洲、美國、日本、韓國籍的客層進駐，儼然是小型聯合國，也提升了社區的質感。

太平洋資產管理公司總經理張欣民則認為，買捷運宅必須做好功課，才能住得安心、賺得快樂，他更提出了「合不如分、舊不如新、商不如住」三原則。張欣民指出，捷運共構案其實可分為「共構」與「分構」兩種類型，「共構」是與捷運站體聯合開發並共用出入口，而「分構」則為捷運站與社區採分開興建，社區出入口另外設置。前者的特色是基地面積較小、多半規畫為挑高套房，公設雖小，公設比卻仍不低，且通常沒有停車場，價位也較高；後者則是有單獨出入口，規畫與設計均類似一般的住宅大樓，也沒有市場所疑慮的耐震和噪音問題，因此一般而言，「合不如分，即買共構屋不如挑分構宅」。

另外，通常市中心的捷運宅行情都已被炒高，唯有捷運興建中的外環線價位仍低，是進場的好時機。因此張欣民建議投資客，得掌握「舊不如新」原則，即新捷運線比舊捷運線投報率高，而預售時亦比交屋後漲勢凌厲。其次他提醒，若是一般居住型買主，購買時得看清謄本，認清所在使用分區，由於不少捷運宅都位在商業用地上，在使用權限如電費、裝潢會與一般住宅不同，甚至會多出額外的費用和義務，因此「商不如住」，選擇住宅用地或可登記為自用住宅的捷運宅，會比商用住宅好。

總之，外行看熱鬧，內行看門道，掌握捷運宅的「三三三」特性，你即可成為贏家。（捷運宅行情詳見八十二頁）

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