政策壓抑房市是實彈還是空包彈？

先來看這起「沙塵暴」的緣起！十月二十八日，央行總裁彭淮南邀集台銀、土銀、合庫等三大房貸龍頭銀行開會，提醒銀行授信時應注意風險控管，不要只看擔保品價值，應重視借款人償債能力；同時應避免壓低利率、殺價搶房貸的行為。消息一出，立刻引發政策可能打壓房市的聯想；二十九日台股一開盤，營建類股就跳空大跌，終場重挫逾五％，讓市場再一次體驗彭總裁的驚人影響力。

抑制房價言論衝擊房市買氣

由於效應強大，逼得央行在一天內二度做出澄清，先是發布新聞稿，強調沒有和銀行討論利率走勢，僅提醒銀行注意授信風險；傍晚時則再發布「金融參考資料」，強調股市波動主要有三大因素，包括美國公布新屋銷售不如預期、美股走勢拖累亞股和台股、在摩台指結算日股市波動向來較大等，刻意撇清股市重挫和央行對房市的談話有關。

而在彭淮南開了第一槍之後，經建會也剛好召開「薪資下降、房價上升、所得分配惡化」對策座談會，這是經建會舉辦的第二場高房價問題座談會，與會學者紛紛呼應彭總裁的看法，指出國內房市早在○八年第一季就已經出現泡沫，而「這一年多來更嚴重」。

政大教授張金鶚更抨擊房價泡沫化已使得台灣民眾活在「富裕中的貧窮」，高房價導致民間消費緊縮，非但降低生活品質，更衝擊國內總體經濟。

十月底以來，有關房價過高，以及種種抑制房價政策的討論，成為最火熱的議題，除了明顯衝擊股市中營建、資產、金融股的走勢之外，房市買氣也明顯降溫。

北市一線建商華固、冠德都坦言，從央行示警以來，來客數至少減少三成，市場氣氛轉趨觀望；不少建商乾脆把原先排定的廣告撤下，選擇靜觀其變，等待政策明朗化再說。

此外，在央行出面道德勸說後，銀行公會在十一月五日也做出決議，未來國人申辦房貸時，保證人須出具面額等同房貸金額的本票，此項議案也隨即送交金管會審議。銀行公會表示此舉將使銀行呆帳風險大幅降低；但建商則指出，房貸保證人未來須出具同面額本票的計畫，可能成為房市的大利空。

另外，公股行庫最近也密集開會，初步決定指數型房貸的加碼幅度將訂定下限，台銀等主要行庫房貸利率前六個月最低利率一．五％將是利率谷底，新房貸利率未來看升。

以目前狀況來說，這波包含官員、學者、民意代表等接連拋出的房市議題，初步的確達到降溫的效果。不過各界最關心、最迫切想得知的是，政策這次是不是玩真的？以及房價接下來會如何發展？

有趣的是，相對於學者站在社會公益的角度，慷慨激昂地發言，多數建商、房仲業者倒是老神在在，認為這些議題一下子就會過去，房地產趨勢更不會因此改變。

不少建商甚至表示所謂的房市泡沫是個「假命題」，因為考量各種主客觀因素，台灣房地產市場離泡沫階段還很遠；關鍵其實在國民所得，因為薪資所得停滯不前（一九九七年台灣平均薪資為三萬五四○二元，目前僅三萬四千多元，十年來不進反退），趕不上房價上漲的速度，才是民眾望屋興嘆的根本原因。

根據國泰地產指數的統計，今年以來的「可能成交價格」相當平穩，全國均價維持在每坪十八萬元左右，還低於去年第四季每坪十九萬元的水準，全台五大都會區中只有南高都會區在今年第三季有較明顯的調漲（漲幅約一六％）；首善之區台北市則自○八年第三季起逐季調降，今年第三季已降至每坪五十一萬元。相較之下，亞洲主要地區如新加坡今年房價上漲約一六％；香港房價更大漲二八％、重返○八年三月的高峰；另外中國多數城市房價比一年前低價上漲一五％至二五％，台灣房價其實相對溫和許多。

雖說房市整體價位波動不大，但每坪喊價300 萬元的士林官邸最近仍舊成為眾矢之的。（攝影／吳東岳）

天價豪宅被指為炒作元凶

既然如此，這波的降溫風潮到底是如何形成的？

建商私下指出，部分同業刻意渲染、炒作房價，導致社會觀感不佳，部分業者甚至點名士林官邸、亞太會館兩個炒得沸沸揚揚的大案，要負最大的責任。北市建商公會主管坦承，最近和政府部門溝通時，官員把巨幅廣告往桌上一丟，直接嗆聲：「你們哪有什麼困難，廣告做這麼大、一坪三百萬耶！」讓公會主管當場語塞。

行政院長吳敦義更明白表示，倘若台北市有的地區喊到三百萬元，大家不要買就好，不要多去渲染，以免帶動心理作用，「如果漲得太厲害就是不合理，人家不會接受的。」他呼籲大家不要協助哄抬。

因此儘管房市整體價位波動不大，不過豪宅價格已超越去年五月水準則是不爭的事實，也使得豪宅一時之間成了眾矢之的，被指為炒作的元凶。

綜合建商、代銷業者的訊息，台北市幾大預售指標豪宅案包括文華苑、敦南苑、吾疆等，實際成交價落在每坪一五○至一八○萬元之間；仁愛帝寶最新成交行情則逼近一七○萬元；但奪下第一豪宅寶座的無疑是傳出每坪兩百萬元轉手價的勤美璞真，綜合來說，北市「超豪宅」目前價位落在一五○至兩百萬元之間，兩百萬元以上的豪宅尚未出現。

降溫具體政策年後將出枱

不過信義房屋負責豪宅業務的協理郭方偉指出，豪宅帶動市場行情的邏輯性不強；而與去年相較，今年的豪宅買家，除台商之外，多是自住客，與去年多為投資客的情況不同。而根據信義房屋訪談多個重要豪宅客群的結果，顯示他們對近來有關豪宅稅等話題並不重視。

永慶房屋首席房產顧問葉國華則認為豪宅漲價有理，就像一輛要價一千萬元的法拉利，有錢人仍趨之若鶩一樣，高所得者會買豪宅很正常，但這只是少數特殊客群。他舉台北市為例，現在可以賣到每坪一百萬元以上的房子只有一九四三戶（不含預售屋、在建屋），以北市住宅存量約八十七萬戶來說，只占千分之二。此外，他也舉中國宏觀調控的經驗為例，上海經過幾波調控後，房價還是越漲越高，政策壓抑反而讓有錢人更能做好上車的準備，結果受害的是一般民眾，他因此提醒政府在制定政策時應有更周延的考量。

目前多數業者、專家甚至是股市分析師都研判，這次應該是喊話降降溫，不會有衝擊太大的政策出枱，房地產趨勢也不會因此改變。

不過一位熟悉內情的官員指出，這次放出風向球絕非即興式演出，而是經過沙盤推演的結果。房市降溫是政府既定政策，但不是打壓，而是要平衡一點；不過考量各種條件後，目前將不會有大動作，具體政策會在農曆年後才端出來。

這位官員進一步分析，執政團隊的思惟是老百姓買不到房子是政府無能，為了落實庶民經濟，未來一方面朝分級課稅、市價課稅等方向規畫，以落實公平原則並遏阻投機客；另一方面也要讓豪宅與一般住宅行情脫鉤，讓普羅大眾買得起房子。

此外，也考慮規範房仲業、代銷業，杜絕其哄抬行情的行為。他估計未來政策出枱後，房價將有一成的下修空間。

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