關係人交易 沈慶京面臨三大質疑

人稱威京小沈的沈慶京，在十月二十三日於國民黨中央黨部召開記者會，宣布辭去甫當選的中央常務委員職務，同時證實，與亞太會館同屬威京集團的中華工程，就是亞太會館標售案中惟一的投標者。

沈慶京在同一時間丟出二枚震撼彈，撇開請辭中常委的政治議題不談，中工可能買下亞太會館的關係人交易，立刻引起房市、股市的高度矚目。

某家大型代銷公司總經理坦言，這個結果與外界的期待落差很大。此案最佳的結局，是由知名的外資、國際企業出手標下，如此不但一舉創下國內土地交易的天價紀錄，同時也揭示台灣已有接軌國際市場的實力，以及兩岸經貿緊密結合的巨大潛力已獲得認同。相反地，關係人交易則是外界最不樂見的結果。

不過一家上市建商董事長則指出，有人出價總比流標好，這對房地產市場仍是正面訊息；畢竟亞太會館的確是地段、條件絕佳的寶地，差異只是各方對價格有不同認知而已。而且以長遠角度來說，台北信義計畫區頂級豪宅售價攀升到一坪二五○萬的機率不低，如果中工標下亞太會館，未來未必會吃虧。

股東擔心小沈是否自我圖利

中工究竟會不會議價成功、買下亞太會館，近期可望明朗化。至於外界的疑慮，綜合起來主要有三點，首先當然是這筆交易有無涉及利益輸送；其次是中工投標亞太會館，到底是為了股東權益還是沈慶京個人利益；最後，就是中工到底有沒有能力玩這個案子。

先來看第一個爭議。要判斷是否有利益輸送，價格是相當重要的關鍵，因此鑑價公司的估價結果非常重要；證期局長李啟賢對此也表示，交易價格超過十億元時，須由兩家以上的不動產專業估價者出具價格合理的意見，若鑑價結果發現交易價格偏離合理行情，則屬「非常規交易」，可能涉及損害股東權益。

針對這個疑問，中工方面表示，已找了二家不動產鑑價公司估價，估價結果都在一五○億元以上。威京集團高層則指出，其實亞太會館方面期待的報價是二五○億元，中工認為一五○億元底價尚屬合理；至於各界對價格認定不同，主要關鍵在於對兩岸交流進展的機會點看法不一，以及對台灣「超級豪宅」行情能否追上國際水平的認知差異。

至於第二個疑慮，中工執行副總兼發言人沈華養指出，轉型營建業是既定方向，中工必須從低毛利的營造工程，跨足到高毛利的房地產，才能突破營造業獲利長期偏低的困境，提高公司獲利。實際上中工從去年起就積極參與土地標購，○八年十二月十九日，中工一口氣標得北市長春段、南海段二塊土地，得標價分別為八．一億、二．四億元；今年七月，中工更以每坪五百萬元的超高價，標得台北市信義路的一二四坪土地。一年來中工頻頻出手，轉型動作相當積極。

中工方面指出，以中工現在的條件，其實無力取得精華地段的大面積土地，像亞太會館這種「地王」，是因為隸屬同一集團，亞太會館願意在付款條件上配合，中工才有機會得標；中工投標亞太會館是為了公司長期發展與股東利益，絕非為沈慶京個人解套。

台証投顧協理張逸敦分析，國內營造廠毛利始終不高，導致每股淨利無法提升，中工當然也不例外，近三年本業甚至出現虧損，靠業外收益才轉虧為盈；但建設公司毛利率動輒三成，跨足房地產業似乎是聰明的選擇。

例如同業中達欣工程與中泰賓館一起投資「文華苑」豪宅，工信工程選擇和國揚實業共同開發「大南港」案，大陸工程則與厚生橡膠合建「橋峰」豪宅，結果都獲得市場青睞、股價大漲，就是很明顯的例子。

各界對亞太會館的價格看法相當分歧。（攝影／陳永錚）

處境尷尬  考驗小沈智慧

第三個疑慮是中工有沒有能力買下亞太會館，然後規畫、開發成超豪宅並從中獲利？在資金方面，中工目前負債總額約一四五億元，負債比率四三．八％，今年上半年利息費用約三千五百萬元，財務結構尚稱穩健。

不過亞太會館的一五○億元「基本開銷」畢竟不是小數目，中工目前要獨力負擔的確有困難。為了充實營運資金，中工今年規畫發行國內第一次無擔保轉換公司債，總額上限二十七億元；此外，威京集團高層也指出，中工方面計畫辦理私募現金增資讓亞太會館認股，所繳納的股款可以抵一部分土地款，也能降低中工的資金壓力。但私募股票有三年閉鎖期，據悉亞太會館方面仍未同意此一配套措施。

此外，中工內部也決議，公開標售台北縣土城、桃園楊梅二塊大面積土地，兩者的未折減餘額分別為十二．三億、二．四七億元，合計成本約十五億元，底價合計約四十五億元，若順利處分可望帶來相當的資金挹注。至於未來的開發作業，中工表示可以找第一流的國際團隊來規畫，這部分應該不成問題。

這筆交易目前仍在議價階段，有機會在近期定案。不過關係人交易的陰影揮之不去，不論最終是否成交，都會引來質疑與批評。房市達人田大權分析，這個案子現在就像「父子騎驢」的尷尬處境；要如何達到沈慶京口中「合理合法的雙贏」結局，正考驗小沈的經營智慧。