以房養老 政府出面擔保才能成功

「中秋節也不會有人來看我們的，就只能和太太看看電視，喝喝茶罷了。」高齡七十六歲的陳先生，和六十歲的太太住在中和的公寓裡，兒子在外地工作，平常兩個人最多的活動就是早上在公園和其他銀髮朋友一起下棋、聊天，每個月領八千多元的國民年金，讓他們很少出遠門，更擔心生病時的開支。
 

讓房子幫你過好下半輩子

但地球的另外一個角落，類似的條件，有人過著截然不同的生活。同樣是七十六歲的松永太太，是日本東京都武藏野市的獨居老人，每月卻可以從武藏野市政府獲得八萬日圓（約新台幣二萬八千元），原因是她參加了「反向抵押貸款」（reverse mortgage），能保有房子又有錢可花，即使老公已經走了十幾年，生活卻很有安全感。

所謂「反向抵押貸款」，是讓高齡者可拿房子作抵押，先從銀行領取現金，並可留在原房居住，等往生或永久搬離，銀行再處分擔保品；在日本已實施近三十年，在歐、美也有國家實行。

日前衛生署長楊志良因談及健保費而拋出「反向抵押貸款」話題，馬上獲得金管會主委陳沖認同，並表示將跨部會合作推動，預計一年後完成規畫。

然而此議題能獲得各界高度關注，其實也反映出台灣所面臨社會高齡化的威脅。根據經建會推估，到了二○一八年，全國高齡人口（六十五歲以上）數約三四七萬人，比現在台中縣市人口合計還多將近一百萬人，占當時總人口數一四．七％。

更糟的是，二一二八年起，人口成長率將接近零成長後轉為負成長；換算成扶老比，目前是每七個工作人口扶養一名高齡人口（約一四．四％），到了該年，將轉成每二．九人扶養一名高齡人口，至二一五六年，更將成每一．四人扶養一名高齡人口（約七一．八％）。換句話說，每個人的負擔增加了五倍，國家社會福利的負擔將更重。

擔任土地銀行董事的政大地政系教授張金鶚表示，許多老人家的願望是活得更有尊嚴，無須向子女伸手要錢；反向抵押貸款對銀髮族而言，不失為多一種選擇。他主張：「像我這種沒有小孩的人，希望走之前把這輩子賺的都花光，這叫做淨現值（ＮＰＶ）等於零。」

張金鶚說，社會學研究指出「在宅老化」，比較符合高齡者的最終生涯歷程，「如果搬去老人院，隔一陣子就看到同伴一個個過世，總是比較不好受。」選擇反向抵押貸款方式至少可以住在自己熟悉的房子裡。

另一個部分，則關於房子修繕問題，房子賣給了金融機構，金融機構就要負責維修，對高齡者的生活品質也有改善。

NPV
NPV：淨現值法，一種衡量投資報酬率方式，將投入成本和未來產生的現金流入全部折現成今日價值比較，合計值稱為NPV，大於零表示投資報酬有獲益，反之則為虧損。

林敏弘表示，反向抵押可能在「繼承人」上遇到問題，甚至得修法解決。（攝影/陳永錚）

別讓老人「窮得只剩下房子」

日本是亞洲國家中最早遇到人口老化問題的國家，早在一九八一年就開始推動「反向抵押貸款」以彌補社會福利的不足，各地方政府可以自行主辦，也可以和私人金融機構合辦。但經過數十年來，日本高齡人口比重已超過二○％，預估全國放款總額卻只有十兆日圓上下，顯然當中有許多問題。

「政府沒有介入，銀行就不太願意做。」一名金融業者直言，獲利低、風險高成為私人機構意願不高的主要原因。以日本為例，也只有靠近大都會的房子較容易申請到「反向抵押貸款」，因為房價夠高才能讓放款機構安心。尤其是經歷了九○年代的房市泡沫後，願意承作的金融機構更少，能夠活化交易的房子，才會引起注意。

「反向抵押貸款」遇到的主要風險。源自於房價、利率及餘命。銀行業者表示，市場的景氣和利率動向都會影響到對抵押品的評價，間接決定了老人可領的年金，付太多卻遇到房價崩跌，金融機構就會損失。

另外，借款人餘命比當初估計得長，銀行就面臨是否收回、清算房子的窘境，老人們也面臨「沒錢過日子」的問題。因此，各國多半由政府出面補貼金融機構不願意承擔的風險部分。

在實行上，還有比風險錯估更棘手的問題，甚至須修法才能解決，那就是繼承的問題。

會計師公會全國聯合會理事長林敏弘舉例說，以先生名義向銀行申請反抵押貸款，先生不幸過世，配偶是第一順位繼承人，那麼契約到期時房子到底是誰的？怎麼執行典交？在日本，放款機構如中央三井信託銀行，將抵押契約中，納入遺囑信託內容來解決這個問題。林敏弘說，台灣若要實施，可能得修改《民法》第一一三八條，關於繼承的部分條文規定。

整體而言，以房養老的實行難度並不算低，執行細節亦頗複雜；但張金鶚仍然表示，政策、配套措施都可再仔細研議，高齡少子化終究是台灣社會無可迴避的問題，必須立時面對，否則，「窮的只剩下房子」的無奈，將是台灣許多老人們未來最大的煩惱。