「六福居」用新模式寫下區域天價

台北市精華地段南京東路又出現新天價！一坪開價八十五萬元起跳的建案，在景氣尚未回春的當下，很難不讓人好奇，究竟葫蘆裡賣的是什麼藥？

這是六福旅遊集團跨足房地產的第一件作品，預計打造成頂級公寓式酒店，「這並不是一般建案，而是我們集團推出的新品牌，是飯店系統的延伸。」說這話的，是六福集團總裁莊秀石的女婿、六福開發建設總經理賴振融，這是他首次獨挑大樑，扛起集團新事業。
 

當一間酒店客房的房東

「我們頂級酒店的『房東』，也可以說是酒店的股東，他們將實際擁有酒店的產權。」賴振融解釋著這種「產權式酒店」的經營模式，投資客買下酒店的某一間客房後，將客房委託酒店管理公司出租；而此次六福居的銷售模式，以「售後回租」方式包租三年，並且保證每位酒店房東於包租期間，可獲得客房總價的三．五％年租金報酬。

透過「保證三．五％租金報酬」的行銷訴求，六福居推出之後果然熱銷；六福宣稱，推案三周後銷售率即達八成，一個月後宣布五十戶全數售罄，房價並且飆高到每坪九十萬元，創新高價。事實上，在六福居的銷售文案中，甚至以總價三成的自備款作為計算報酬率的基礎，算出「七％」的驚人報酬率數字。

至於完工三年以後，這五十位「房東」即有權決定要繼續交由六福管理承租，或是自住，甚至也可以出售變現。賴振融表示，這次的購買戶主要是傳統產業的大老闆或回流台商，多為投資心態。合約方面，首次先簽三年，「算是給買賣雙方一個磨合的試驗期。」此後則以五到十年的長約方式合作，而租金報酬則要視當時的利率水準而定。

「南京．六福居」的建地，是六福集團去年以五．一二億元標下的國有土地；當時每坪單價破四百萬元，創下國有地史上第四高價的標地紀錄。以高價標地之後，六福不斷思考如何在現在的環境中做出不同產品。

「若只是做一般套房或豪宅，可能會走向削價競爭或硬碰硬的景況。」賴振融坦言，去年遇金融海嘯，六福甚至一度想把土地轉賣，最後決定，推出此特殊投資模式的產權式酒店，不但可以把集團品牌價值和服務經驗，發揮最大價值，同時也可以大幅降低投入成本。

目前來看，賴振融的創新模式的確吸引不少投資客埋單。不過，太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，其實十多年前在台東知本就有人做過類似的產品，當時打造成溫泉飯店，但因為住房率不好，未達原定報酬率，最後以糾紛收場。
 

可以當成一種金融商品

「其實這就是一種金融商品，絕對有風險在。」張欣民指出，出租率穩定與否和保證的報酬率都需要考量，不要只看眼前的報酬率，結果賺了租金收入，卻賠到長期投資收益。

不過，「南京．六福居」的投資風險，張欣民認為相對較小限。他表示，六福居有六福集團飯店管理資源做後盾，地點不差，加上現在台灣的投資環境較為成熟，景氣也逐漸復甦，以及中資開放的效應加持，「整體來說，條件還不錯」。但張欣民對此種模式未來是否會在台引起群起效應，還是持保留態度，「重點還是地段！台灣現在寸土寸金，土地取得越來越不容易。」

雖然地段難覓，但據了解，六福已著手籌備「第二個六福居」，複製「南京．六福居」的成功模式。「六福集團將成立六福物業管理公司，在六福居完工後，負責接下來的租賃及管理業務。」賴振融說，「南京．六福居」是個model，為六福居這個品牌建立了標準模式，接下來的六福居也將依循此模式推行，

此外，六福成功進軍房地產業，也讓人不得不與晶華酒店進軍豪宅物業管理市場產生聯想。晶華酒店不但擁有信義新光傑仕堡「酒店式公寓」的豪宅管理經驗，也在對岸掌管號稱中國第一豪宅的「上海湯臣一品」，最近甚至成立了「晶華公寓大廈管理顧問公司」，準備接下宏盛帝寶的物業管理。

賴振融解釋，六福居的模式和晶華所經營的「酒店式公寓」不同；若真要形容，其實比較準確的說法是「公寓式酒店」。六福要做的是從營造、建設開始，招募五十位購買戶成為「像股東的房東」。等到兩年後完工，六福居將成為集團旗下的新飯店。

賴振融指出，六福居的意義，除了創造集團第六個品牌外，也是六福旅遊集團跨入房地產的第一步；將房地產業和旅遊業做結合，六福進軍房地產的表現如何，已經引起注意。