神祕地產王林陳海

今年四月九日，由桃園建築業發起成立的「有愛慈善基金會」舉辦高爾夫球賽暨慈善晚會，當天活動，出現了一位神祕嘉賓，他是在地產界赫赫有名，但一般人絕少見過的地產大亨林陳海。

當天晚會上，一頭灰白頭髮、精神奕奕的林陳海坐在台下，晚會的重頭戲是義賣活動，結果林陳海的夫人在未事先知會他的情況下，以兩百萬元最高價標下馬英九總統捐贈義賣的墨寶「慈幼濟童」，將活動氣氛帶到最高潮，林陳海也開心地和夫人上台與主持人合影。

其實真正讓他高興的是，夫人標的不是活動上其他具收藏價值的藝術品，而是普通的一幅書法，不但符合義賣的精神，更是真正在捐錢做公益。事實上，「有愛慈善基金會」就是林陳海慷慨解囊捐助六百萬元，與桃園地區建商一起成立的，並由林陳海擔任基金會的榮譽董事長。
 

低調神祕  規模、實力和知名度不成比例

當天的球賽與晚會，其實是林陳海極少數出席的公開活動之一，而在標得馬總統墨寶後，媒體要請他發表感言時，他也客氣婉轉地避開。低調，幾乎是所有人對林陳海一致的認知，不過，他卻一手建立起國內推案量最大的地產集團，也在房地產上賺到五百億元財富，與三重幫出身的林堉璘、林榮三兄弟，並列國內最具實力的地產大亨。

低調神祕的林陳海對多數人而言是相當陌生的，他創建的寶佳機構，外界所知也不多；寶佳的規模與實力，和它的知名度可以說完全不成比例。對於這個矛盾情況，寶佳副董事長李其白有個很生動的比喻：「我們其實很小啦，就像是一群猴子」；不過一大群猴子合作的力量，恐怕連獅王都不敢攖其鋒。而猴子的比喻，也貼切地點出寶佳機構靈活的特性，貼近市場、消費者的靈活操作，一向是寶佳的一大競爭利器。

對比上市櫃建商中規模最大的遠雄建設，近年來每年宣稱推案金額動輒四百至六百億元，實際上最高的年營收只有一百七十多億元；但寶佳近幾年的結案量（完工銷售後入帳完畢）都高達三、四百億元，營業額超過遠雄建設一倍以上。只是因為寶佳機構的推案分散在三十多家子公司，讓外界因此忽略寶佳其實早已是國內最大的房地產集團。

不大手筆砸錢打廣告；不製造話題搞行銷；不高價搶標國有土地；不蓋豪宅、也因此缺乏豪宅吸睛的炫人光芒！低調，是林陳海、寶佳機構一路走來始終如一的行事風格。但儘管如此，卻掩蓋不住寶佳寫下的驚人成績。根據《住展雜誌》統計，從二○○二年寶佳機構以一○四億元案量首度登上十大建商之首開始，從此年年蟬聯推案冠軍，到今年已是八連霸，是不折不扣的國內地產天王。
 

年年冠軍  推案八連霸，穩坐建商龍頭

○八年儘管金融海嘯肆虐，寶佳機構推案量仍高達四百億元；今年預計也有三百億元以上的案量，依然穩坐十大建商龍頭。從二○○○年起，十年來寶佳機構合計的推案金額超過二五○○億元，寫下國內房地產史上最驚人的一頁。近年來寶佳一年開工的戶數高達一萬戶、完工銷售的也有八千戶；估計十幾年來寶佳機構蓋的房屋超過七萬戶，而且全部完銷；若以全台灣七百多萬的家戶數計算，全國就有一％的家庭買了寶佳機構的房子，同樣是一項無人能及的紀錄。

如果以一家四口來計算，估計全台灣有超過三十萬人住在寶佳蓋的房子裡，這樣一個與廣大民眾有密切關係的建商，絕對值得大家好好來認識。寶佳機構今年歡度二十周年慶，多年來「惦惦做、惦惦賺」的寶佳，早已寫下屬於他們自己的傳奇；下一個十年，林陳海會再創造出什麼驚奇，也備受各界期待。

要興建這麼多房子，當然不是少數人可以完成的。○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）疫情結束之前，寶佳機構旗下只有協和、勝華、和發、寶佳、佳陞、佳瑞、合康、合陽等八家核心建商，但到○八年已經快速擴充到將近四十家，成長速度令人咋舌；加上擁有協侑等四家營造廠負責施工，讓寶佳成為一支橫掃全台，推案量遍及台北、桃園、新竹、台中、台南、高雄的高戰鬥力團隊，也成為這波房地產景氣的最大贏家。

寶佳機構能有今天的成績，靈魂人物當然是機構創辦人林陳海。隨著寶佳近年跳躍式的成長，他的個人財富也以驚人的速度累積，但儘管如此，大家對林陳海卻所知有限，加上他幾乎不曝光、不參加公開活動，更多了一份神祕感。不過只要接觸過他的人，都會覺得他是個非常客氣、很好相處的人，宏國集團總經理江淳信就形容他「很謙虛、很客氣、很樸實」，完全不是建築業慣見、霸氣十足的地產老闆。

林陳海創業發跡的過程，稱不上是精采動人的故事；但是他獨樹一幟的「內部創業、利潤分享」模式，卻開啟國內企業經營模式、勞資關係的全新格局，寫下令人津津樂道的一頁傳奇。近年來不少協力廠商、合作夥伴甚至地產同業，也開始模仿林陳海的經營管理模式，儼然成為一門新興的「寶佳學」。

今年六十三歲的林陳海，七○年代就投身房地產業，從工地監工一路做到明峰建設總經理。一九八五年，林陳海與明峰建設董事長李東運一起移民澳洲，在澳洲坐了三年「移民監」，剛好錯過了台灣經濟大起飛的機會。不過他的長子林家宏回憶道，那幾年是全家最快樂的時光，賺到了再多財富也買不到的家庭生活；此外，在澳洲上語文學校時，林陳海也因此認識了日後最重要的事業夥伴之一、現任寶佳機構副董事長李其白，成為他創業後衝刺事業版圖的得力助手。

數年後林陳海回到台灣，重拾他最熟悉的房地產事業。一九八九年，台灣股市正處於泡沫即將破滅的最後階段，林陳海也展開了他的創業之路，一開始先在台北市推案；一九九一年，他成立協和建設、正式創立寶佳機構，鎖定台北縣、桃園縣大量興建平價住宅，並陸續成立勝華、和發、寶佳等公司，目前擔任機構總經理、寶佳建設董事長的謝福麟，就是最早的事業夥伴之一。之後林陳海找來李其白，李其白又介紹他在太平洋建設的同事歐陽國華，先後成立了佳陞、佳瑞兩家公司，而這三人也成為寶佳機構第一代的核心幹部。

九八年底台灣爆發本土金融風暴，一直到二○○三年中ＳＡＲＳ結束之前，是台灣營建業最慘澹的時期，但被外界歸類為「桃園幫」的寶佳、麗寶、元利等建商卻趁機崛起，接收中大型建商退出後空出的市場，其中更以寶佳機構的成長最為迅速。要剖析寶佳機構為何能這麼成功，就要從林陳海獨到的五大致勝心法說起。
 

心法一：內部創業  激發潛能、集眾人之力打天下

這些年來，林陳海在集團內轉為扮演「創業導師」的角色，在第一代核心幹部養成後，透過這批「種子教官」，再開枝散葉培訓第二代經理人，同時鼓勵有能力、有企圖心的幹部出去創業，由集團提供資金、技術與必要協助，讓大家到各地去開疆闢土。

由於這些創業經理人也都是新公司的股東，自然都會把公司當作自己的事業在拚，而這套獨門的內部創業模式，也讓寶佳的規模不斷壯大，推案觸角一路延伸到台中、台南、高雄，成為一支凝聚力、執行力一流，無堅不摧的戰鬥團隊。

不過這套模式看似簡單卻很難成功，其中最大的阻力其實就是企業主自己的心態。國內企業大多有濃厚的家族色彩，願意讓員工出頭、甚至分享經營成果的老闆屈指可數，而這點在營建業尤其困難，因為一個建案動輒十數億元，加上房地產基本上是圍繞著錢在運轉的行業，把錢交給別人管絕對是多數老闆的大忌；也因此，如果沒有足夠的心胸與經營智慧，這套內部創業模式不可能成功，而這也是林陳海最與眾不同之處。
 

心法二：快速滾動  掌握時間優勢、錢滾錢創造最大利潤

寶佳機構絕不養地，買進土地後就迅速規畫興建，再加上聞名業界的寶佳快速施工法，平均一年半就可以完成一個案子，完工後集中火力銷售，賺錢後繼續買地興建，如此周而復始，短短幾年就可以滾出極為驚人的獲利。而如果遇上景氣不佳，就立刻降價求售絕不戀棧，雖然少賺一些，但抽回來的資金可以再去買地，等市況一好轉馬上可以賺回來；相較於許多建商死守價格，寧可一個案子賣個兩、三年，寶佳在同一時間裡，早已獲利了結、開發新案。

熟悉寶佳機構運作模式的建商就舉例分析，如果第一年以兩億元開始開發一塊土地，一年半完成後賺了兩億元；這四億元再去買地投資，大約兩年時間興建、銷售完畢，再賺進四億元，意味三年半後兩億元的投資已滾成八億元。以這種模式持續操作下去，大約七、八年本金就會膨脹到三十二億元、十年內就會增加到六十四億元，成長了三十倍。這就是寶佳機構快速滾動法的威力！
 

心法三：嚴控成本  買地付現，降低成本、薄利多銷

寶佳機構蓋房子成本很低，是業界都知道的事實；不過寶佳為什麼可以把成本壓到這麼低，外界卻不易窺知全貌。實際上寶佳低成本的祕密，從買地時就開始啟動，因為寶佳買地一向是現金交易，不像其他建商通常只付頭期款，尾款必須等土地過戶向銀行辦理土地融資貸款後才能交付。寶佳買地付現金的實力，可以談到較好的價格，當然取得土地後，寶佳也會辦理土地融資，但卻不一定動支或只動用部分額度，利息上又比同業省下一大筆。

在建案開工後，寶佳獨特的兩套半模板、十天蓋一層的快速工法此時開始發威，工期硬是比別人縮短許多，不但減少建築融資的利息支出；而且快速完工、銷售交屋後，可以更快取得銀行撥付的客戶分戶貸款，一來一往間，光是在利息成本上，寶佳就比其他建商占盡優勢。

此外，由於寶佳機構推案量驚人，大量採購建材時具有強大的議價優勢，例如電梯、鋼筋等建材，都可以用最優惠的價格取得。

低成本的優勢，讓寶佳的個案價格具有很強的競爭優勢，得以開出低於區域行情的房價。薄利多銷、以合理價格賺取合理利潤，是寶佳個案最吸引首購族群之處；也因為價格實在，吸引了一批「死忠投資客」，尤其是在寶佳最活躍的三峽、林口、淡海等重劃區，一路跟著寶佳的推案腳步買透透、賺透透。
 

心法四：公司治理  制度至上、一切追求合理化

璟都建設總經理黃國明指出，大約十五年前，林陳海就訂下不准包商換房子的規定（以房子折抵應支付給包商的工程款），讓他覺得很震撼。寶佳雖然對旗下包商很嚴格，但林陳海同時也表示：「來做我們的工程，就不能讓你賠錢！」黃國明當時就覺得，林陳海是一位很有原則、很有經營智慧的老闆，判斷他將來的成就一定會超越其他建商。

為了管理龐大的事業體，寶佳機構很早就電腦化，例如每周的銷售情況，下周一報表立刻出來，每位主管都有一份，這份被戲稱為「寶佳指數」的銷售報表，清楚呈現第一手的房市狀況，不少人認為它的參考性高於市面上其他各種地產指數。

此外，寶佳全台幾十個工地，所有包商都必須在每月十五日以前請領工程款，經工地主任簽核後輸入全省連線的電腦，寶佳則固定在二十五日放款（一半現金、一半期票），如果不小心錯過了十五日的最後請款期限，就算找上林陳海本人關說也無法通融，一切運作都以制度為依歸。

承包寶佳機構鐵件工程的台灣鍛造董事長張文凱指出，寶佳嚴格限制協力廠商不送禮、不應酬，如果被抓到一定嚴懲；此外，包商如果以少報多涉及虛報，被發現後必須罰十倍的金額，藉此防堵不肖廠商低價搶標。寶佳每年都對包商進行評比，如果沒有兩把刷子，很難打進寶佳的協力體系；但只要好好做，幾乎是穩賺不賠的生意，更是長期穩定的衣食父母。
 

心法五：數字管理  精算財務，績效、問題無所遁形

林陳海對財務數字非常敏銳，近年來他早已不巡視工地，要掌握數十家公司的營運狀況，監控興建、銷售中的上百個工地，幾乎完全憑藉報表，從報表中就可以看出每位經理人的績效，以及各個建案的問題與弊端。

林陳海的多年好友與合作夥伴、麗寶機構董事長吳寶田就指出，林陳海很會精算財務；寶家建設總經理林英俊也以他認識林陳海十多年的觀察指出，林董只管大原則、大方向，但對財務、數字管理的確有一套，這一點頗有已故的台塑企業董事長王永慶的味道。

寶佳機構成長茁壯後，不但所有員工、股東、往來廠商都跟著「雞犬升天」，房地產代銷業也都引頸期盼寶佳「關愛的眼神」。承接大量寶佳業務的新理想廣告的主管就指出，接寶佳的案子很好做、而且很有面子，以代銷的角度來說，寶佳是很好的業主，因為很尊重專業，聽得進外界的意見；此外，他們本身對市場就很了解，操作也很市場性，該調整價格時不用等到代銷公司來溝通，自己就先動手調價，因此賣寶佳的房子幾乎沒有風險，一般個案大都可以在五、六個月內完銷。

至於寶佳機構多年來堅持走「平價住宅」路線，除了因為林陳海早年服務的明峰建設，當年就專注在平價住宅產品之外，背後其實有林陳海深刻的理念。
 

堅持平價  服務基層民眾，才有社會價值

寶佳機構主管指出，林董的想法就是要服務社會基層的群眾，他認為服務這些人才有社會價值；至於金字塔頂端五％的人需要的豪宅，讓其他人去做就好。因為這樣的理念，寶佳機構不斷鑽研用最經濟的造價蓋出大量平價住宅，希望讓多數人都買得起、可以安心成家。

不過在事業體擴大後，寶佳機構近年來也開始嘗試高價、高品質的產品，前提當然是要有條件適合的土地；例如勝華建設在北縣新板特區的「史丹佛」、寶家建設在高雄澄清湖畔的景觀豪宅「澄峰」，以及合康建設在三重重陽重劃區的水岸住宅「太璞」與「臨江仙」等。寶佳未來也會進軍台北市，但平價住宅仍是寶佳機構的主力市場。

去年下半年，面對百年少見的金融海嘯，林陳海當機立斷降價求售，估計因此少賣了三十多億元；不過，今年農曆年後房市回溫，寶佳也順勢調漲房價，估計這個數字可以降到二十幾億元。儘管如此，寶佳機構去年不但沒有裁退一個人，林陳海反而逆向思考，認為不景氣是訓練員工的最好時機，因此花費巨資開辦「寶佳學苑」，要求五百名員工都參加在職訓練，未來團隊戰力可望因此再升級。
 

反向思考  不景氣仍砸大錢辦「寶佳學苑」

旗下有近四十家公司的寶佳機構，在農曆春節過後，全台約有七、八十個建案陸續進場銷售；雖然去年第四季至春節前，全台合計每周銷量降到五十至七十戶的低水位，但目前每周成交戶數已回升到二五○至三○○戶、恢復○八年上半年的高水準。一旦房市景氣確定觸底回升，寶佳仍將是最大的贏家。

面對現在失業率居高不下，社會新鮮人求職無門的困境，林陳海在經營會議上，認為寶佳機構可以為此盡一份力量，要求各單位評估人力需求後，招募一定人數的畢業生，如此可以解決一部分社會新鮮人畢業即失業的問題，而且放棄向相關單位申請畢業生就業補助，由寶佳自行支付薪資。

不僅如此，林陳海還要求各單位必須要有專人擔任「師傅」，一對一教導新進人員，當作是在寶佳機構進行職前訓練；如此一來，就算一年期滿後沒有留在寶佳任職，也有一定技能可以到其他企業求職，而不是只把年輕人招募進來、付錢了事。

放眼國內房地產業，林陳海可說是絕無僅有的特例。相較於三重幫的林堉璘、林榮三兄弟，靠養地功夫累積驚人的財富；林陳海賺的卻是土地的加工財，是扎扎實實靠一戶戶房子賺來的財富。而許多地產大亨在房地產上賺大錢後，都轉進金融、飯店、百貨等產業，進行多角化投資，只有林陳海始終堅守房地產本業。

這位不炒地皮、不蓋豪宅、不碰政治，甚至沒有掛名任何一家公司負責人的低調大亨，以他過人的心胸氣度，成就了自己也成就他人。相對其他建商老闆的大起大落，林陳海的發跡可以說相當平順，一步步累積實力後，展現出驚人的爆發力。三十多年深耕的結果，林陳海身價早已超過五百億元，堪稱國內最成功的推案天王，也寫下屬於他自己的創業傳奇。