關鍵九問徹底了解法拍屋

Q1哪些管道可以獲得法拍屋資訊？

法拍屋的資訊主要有五大管道：地方法院的法拍公告、報紙上刊登的拍賣公告、專業法拍刊物、拍賣現場，以及銀行或房仲公司的網站。

１司法院法拍屋查詢系統（www.judicial.gov. tw/db/alx.asp）。

２各銀行網站：銀行的法拍資訊。

３台灣金融資產服務公司（www.tfasc.com.tw），由國內三十家銀行組成，主要在處理銀行逾期放款無法回收的物件。

４專營法拍業務的專業網站：代表性公司有寬頻房訊科技（www.lhouse.com.tw）、一○四法拍網（www.104woo. com.tw）、透明房訊（www. tom.com.tw）等。
 

Q2如何閱覽「拍賣筆錄」？

所謂查封筆錄，是法警在查封不動產時，根據現場狀況所做的紀錄。

其中，特別值得注意的是「目前房屋的使用狀況」——空屋、債務人自住、有沒有租賃契約、有沒有被第三人占有。

至於其他重要資訊，還有房屋的產權狀況，包括有沒有優先承買人、土地是不是道路用地（可能會被徵收而影響房價）、建物有沒有共同持有人、有沒有設定抵押等，以及是否有非自然事故（凶宅、火災等）。
 

Q3還有哪些撇步可以獲取有用的情報？

１了解周邊環境：包括交通是否便利、生活機能是否完善、有無嫌惡設施（如墳場、殯儀館、垃圾場、風化場所等）。

２打探屋內狀況：通常向管理員或管委會、鄰居打探屋內狀況；必要時請吃飯或送一點小禮物，禮貌周到、嘴巴甜一點，通常能獲得更多有用情報。

３勘查「附屬增建物」有沒有納入拍賣範圍。所謂附屬增建物，是指沒有辦理保存登記的建物。例如頂樓加蓋、陽台外突與透天厝擴建物。法院查封若碰上此類違建，通常會請地政測量機關測量登記；但許多違建物不易分辨，法院往往會忘了查封，以致拍定後會出現產權糾紛。

４調查車位狀況：車位通常是列在公設裡，不是持分產權；有些惡質的管委會，會偷天換日，將平面車位換成機械車位，因此必須調查清楚。
 

Q4買法拍屋需要花費哪些成本？

法拍屋的成本可分為兩類，第一類是投標、得標時的必要支出，包括標金、稅費、規費、整修費等。另外一類則是可能的潛在支出，如利息費、代書費、仲介費、搬遷費等，這些有形無形成本，都必須納入投資報酬率的考量內。
 

Q5投資法拍屋要準備多少資金？

投標時需要準備拍賣底價兩成的保證金，得標後七天，就必須補足餘款，關於這一方面，可洽詢銀行法拍代墊款（承作的銀行有聯邦、陽信、板信、台企銀、華南、土銀、安泰），待完成點交、過戶後，則轉為一般的房貸。

但因目前景氣不佳，銀行放款保守，銀行頂多核貸「得標價」的八成，正常為七成。

至於其他支付相關必要成本以及可能潛在支出，概略估計一般要準備五％資金；但為防突發狀況發生，專家建議最好準備投標總價四成的資金。
 

Q6如何計算投標價？

投資人在設算標金時，必須同時考量成本與預期的投資報酬率。因此，第一步先要估算相關的成本，包括稅負、規費、仲介費、利息、搬遷費等；第二步則要設定投資報酬率，依下列公式計算投標價：投標價=市價/（1+預期報酬率）- 相關總成本
 

Q7如何填寫投標書？

投標書可向各地方法院的服務處購買（包括保證金封存袋），工本費十元，每個法院的格式可能不盡相同，但基本上應包括：

１案號：可以從法拍公告中找到案件字號、年度及股別，應填寫正確。

２投標人基本資料：姓名、年齡、地址、身分證號碼。

３代理人基本資料：如由代理人投票時，必須如實填寫代理人的個人基本資料，並附上委任狀；委任狀上同時要有委託人和代理人的簽名蓋章。

４願買不動產之土地與建物標示：可以從法拍筆錄之中，找到相關的地號、地段、小段等資料。

５願出價額與總價：先分別在土地及建物出價欄上，填寫投標金額，該金額必須高於公告底價，然後再於總價欄中，填寫合計金額。

６保證金封存袋：以上各欄書寫清楚後，要記得在投標人與代理人處完成簽名或蓋章，然後再把保證金支票或本票放入保證金封存袋中，填妥封面上的相關資料，黏封好後在封貼處簽名蓋章，連同投標書於投標當天一起投入票匭。
 

Q8要到哪裡去投標？

所有投標都在各地地方法院投標室完成，但必須到你看中房屋所在地的管轄法院投標。

一般會有兩個熱門時段，一是早上九點三十分開始投標，十點整截止並開標；或是在下午兩點三十分開始投標，三點整開標，通常是開標時間前三十分鐘內投標。
 

Q9.如何辦理點交？

房屋款付清、取得權利移轉證明後，就能向法院聲請點交。點交可分為三步驟：１命債務人十五天內自動執行命令；２法院現場履勘；３強制執行。

拍定人如果發現債務人還沒有搬遷，可在十五天期滿之時，向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交。法院收文後，再發文通知債務人，將擇定日期來房屋現址履勘，在履勘日由法官會同鄰里長、管區警察協助強制執行。

雖然規定如此，不過法令並未規定細節；由於各地法院作法不一，加上部分法官傾向以協調方式，引導雙方和解；如果遇上難搞的債務人占用房屋，依賴司法程序解決，光向法院發文，就得花很長時間，四到六個月跑不掉。

有些拍定人為求交屋順利，可能會給債務人搬遷費；一般總價千萬元以下的法拍屋行情，搬遷費約五到十萬元。

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面對琳琅滿目的法拍資訊，投資人務必先做好功課。（攝影／陳俊銘）