法拍高手 獵屋全攻略

台中市七期重劃區豪宅群，每坪房價動輒三、四十萬元，即使是十年前，預售屋一坪也要十七、八萬元。

十年前，某運動用品公司總經理黃志強（化名），在九二一大地震後不久，以一坪五萬多元的價格，總價不到一千萬元，就買下離七期只有一街之隔的五期重劃區一八○坪美宅。

自稱是「永遠的二手貨愛好者」的黃志強，從汽車、房子甚至家裡的電器用品，全都是二手貨。十年前買第一幢法拍屋，是要自住使用，尤其輾轉打聽到前屋主才花了一千萬元裝潢不久，「裝潢款都超過房款」，更讓他覺得五萬元一坪實在太划算；不料，這卻是夢魘的開始。
 

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競爭雖然變激烈  法拍屋市場仍有賺頭

在黃志強得標後不久，前屋主即透過管道找上門來，說要加價兩百萬元向他買回來，還很有誠意地付了兩百萬元訂金；結果，這原來是前屋主拖延交屋的伎倆。之後一、兩年，前屋主就以和黃志強有買賣契約，阻擋法院點交，尾款也不付；無奈之 下，黃志強只得告上法院，透過司法解決，經過漫長的審理，終於在得標後兩年法院判他勝訴，才順利搬進去。

雖然打官司的過程相當煩心，但黃志強卻趁機搞懂法拍的相關知識；在搞定這間房子後，他陸續在法拍市場出擊，甚至還幫公司用市價五成的價格標到廠房。現在，累積豐富法拍經驗的他甚至得意地說：「連律師寫的狀子，都沒有我寫的漂亮喔。」

法拍屋最大特色，就是可以用低於市價一到兩成的價格買到房子。早期法拍市場不透明，許多人靠法拍賺大錢，甚至累積數十億元身家；但最近幾年法院大力改革，市場透明度大增，參與的人變多，甚至連自住客都來參一腳，競爭已較以往激烈。

然而，若以兩千萬元以上高總價的案子來看，一買一賣之間賺個一到兩成的差價還是不成問題；以四成自備款計算，報酬率高達二五％到五成。
 

無關景氣與自備款  法拍屋操作方法眾多

金融海嘯以來，景氣大幅衰退，法拍屋數量一路暴增，近來更掀起一股法拍熱潮。

據統計，今年第一季全國法拍屋拍定件數接近六千六百件，不但比去年同期成長一倍有餘，並創下歷史新高紀錄，超越○四年第二季的高峰數字。

尤其是中南部法拍案件激增，台中市七期以及高雄市美術館等最高級地段，甚至出現每坪十三萬元和七萬元的超低價法拍屋，讓不少投資客趨之若鶩。

法拍屋之所以能夠比市價便宜，是因每拍一次就打八折，因此若進入第三拍，底價可能只剩下市價的一半左右。

目前利率低落，閒置資金放定存，一千萬元一年利息收入不到二十萬元，法拍屋這個投資理財管道，卻能提供高於定存數倍的報酬率。有「法拍天王」稱號的寬頻房訊總經理游世一說：「法拍屋是穩賺不賠的生意。」

面對今年以來法拍市場大爆量，不動產拍賣協會副理事長郭寶國強調，法拍迷人的地方在於不太受景氣影響，景氣好有景氣好時候的玩法，景氣不好也有景氣不好時的作法。甚至經濟愈不景氣，法拍屋的量愈多，投資人的選擇彈性更大。

至於投資標的，郭寶國建議初入市場者，還是先從脫手較容易的台北市，以及都市化程度較高的台北縣著手，且以點交的法拍屋為主。同時，一開始最好先繳一點學費，委託優質代標公司協助處理相關程序。

不過，主要在北縣淡水、三芝一帶買賣法拍屋的法拍達人胥連福則認為，台北市因物件好脫手，投資客周轉速度快，相對競爭比較激烈，價差並不大。

反而郊區周轉速度雖較慢，但價差空間可以拉大至三到四成；而且最重要的是，郊區空屋多，點交相對比較容易，對於初入門者來說，門檻比較低。

二十年來經手超過一千間法拍屋的胥連福說，一般人常誤以為法拍屋的資金門檻很高，但「上千萬元有上千萬元的玩法」、「幾十萬元也有幾十萬元的玩法」。尤其很多代標業者都能幫投資人全程處理，甚至部分房仲連鎖集團也成立代標部門，買法拍屋就像買中古屋一樣，並不如想像中困難。
 

林青蓉雖是法拍生手，但做好事前勘查準備，戰果依然豐碩。（攝影／吳東岳）

現地勘驗不能省  弄清格局屋況撇步多

要向法院標法拍屋，得準備底價兩成的保證金。法拍屋的資訊，在各地方法院的網站上都可以查閱，惟資訊內容比較粗糙；而私人的付費法拍專業資訊系統，資料比較齊全，有的網站甚至還提供照片、平面圖等資訊，對投資人來說方便許多。

不過，即使掌握書面資料，現地勘查還是不能省。

知名電視節目主持人林青蓉，就曾經有一段精采的法拍經驗，也有一套「資訊蒐集心法」。在○三年ＳＡＲＳ（嚴重急性呼吸道症候群）過後不久，原本在新店租屋的她，因為房東要收回房子，無奈之下只得積極找房子；但找了很久，都沒有滿意的房子。直到有一天，收到一張法拍屋的宣傳單，她才有接觸法拍屋的想法。

由於林青蓉對法拍屋傳單上的地理位置相當熟悉，很快就找到法拍屋所在社區，進行「田野調查」。她先向社區管理員詢問是哪一間房子要拍賣，再向附近鄰居打聽原屋主的家庭背景，釐清房子被法拍的原因。

「就投資角度，法拍屋比市價便宜，確實可賺到錢。但因事前看不到屋內情況，最後開門，往往像在開獎一樣。」林青蓉為了打一場有準備的仗，還事先去看了同一個社區中，其他房子的隔間狀況，甚至還帶著望遠鏡，到法拍屋對面的大樓「偷窺」，想將屋內格局瞧個仔細。

林青蓉說，當時屋內僅住著原屋主正在念大學的兒子，狀況不算複雜。加上ＳＡＲＳ風暴才剛過不久，房市景氣低迷，一般法拍屋多要進入三拍，才可順利售出；而當時還在二拍階段，大部分的人仍是觀望居多，進場投標的可能性小。

她整體評估下來，認為這間法拍屋的屋況還不錯、有法院點交，住的人也單純，就決定進場，以六六二萬六千元標下四十坪的大屋；兩年前這幢陪伴她四、五年的房子，也趁房價走高，順利出場，獲利豐碩。

提供專業法拍資訊的《透明房訊》雜誌社社長吳廷芳指出，法拍屋和一般房屋最大的差別，在於無法事先看到房子內的格局和屋況。他建議標準動作，應該是要先將地籍謄本和平面圖調出來。屋況則要從法院查封筆錄上詳細閱讀該建物的產權、目前使用狀況，以及拍定後能否完成點交等重點。

至於室內格局，如果該建物有人住，可請求該住戶讓你察看。若不得其門而入，則可從樓上樓下鄰居打聽；而嘴甜一點，必要時送一點小禮物給大樓管理員或鄰居，可以發揮事半功倍的效果。
 

點交一關學問大  委託專業代標降低風險

其實，到法院標法拍屋，只要略懂相關知識，就可以填標單，但標到以後，點交這一關才是大學問。吳廷芳表示，投資人一定要弄清楚「所有權」和「使用權」的觀念，並不是標到以後，繳清房款就可以搬進去住。

若是空屋，相對單純；但如果有人住在裡面，雖然法院註明是點交物件，通常還得多付一筆搬遷費，才能順利交屋。至於給多少，就要看狀況，較單純的，兩萬、三萬元就可達成協議，但也有索價五、六萬元的。

胥連福表示，投資法拍屋獲利率高低除了專業知識以外，資金周轉能力也是一大門檻。

在整個法拍投資過程中，有兩個向銀行貸款階段，一是得標後七個工作天內，必須繳清剩下八成的餘款。目前聯邦銀行等銀行，有提供法拍屋代墊款的服務，因屬於信用貸款性質，利率較高，大約在五％、六％之間，有些銀行還會多收一筆數千元不等的開辦費。

第二階段則是過戶完成後，即可將利率較高的法拍代墊款轉為利率較低的一般房貸。

過去銀行對法拍屋貸放較寬鬆，不少投機客標下價格較低的法拍屋之後，轉手向銀行貸得九○％，甚至一○○％，大做無本生意。最近兩、三年銀行為遏止超貸歪風，只要是法拍屋，一律只貸七成，讓投資人必須多準備一些資金。

十年來在基隆地區進出超過五百間法拍屋的專業投資客呂台蘭建議，投資法拍屋，準備四成的資金，比較不容易陷入資金拉警報的窘境。

因為，除了三成的自備款，還得準備五％的代標費、契稅、規費，最好另外多準備五％的周轉金，以備突發狀況發生，或作為房子轉手時間拉長，利息、水電費、管理費的備用金。

對於自住客或投資客新手來說，委託代標公司是最方便也是風險最小的管道。一家好的代標公司，能幫投資人以漂亮價錢標得便宜美屋，但目前代標公司良莠不齊，投資人還是要慎選。

住在台北木柵地區的余啟文，二○○○年左右因為一張代標公司的宣傳單，開始接觸法拍屋。至今回想起來，還是覺得標購法拍屋非常複雜、難懂；她認為單憑一個門外漢，是無法搞定所有狀況的。

余啟文說，法拍屋市場資訊不透明，對新手來說，一定要找到信得過的代標公司，得標機會才大。她回憶，當時透過一些管道，看到了法拍屋內格局，正符合她的需求，想要得到這間法拍屋的意願也更高。

余啟文記得，法拍當天，代標公司共出動三組人馬。第一組人負責填寫文件、表格，並刺探其他競爭對手出價情況；第二組人馬，則往來穿梭余啟文及第一組人馬之間；第三組人則是陪在余啟文身邊，隨時回報法拍現場狀況。後來，代標公司果然用很漂亮的價格得標，打敗其他出價競爭者。

余啟文認為，法拍屋有一定風險，新手最好要找值得信賴的代標公司、不要排斥專業，但要懂得評估代標公司所提供的訊息；這樣，才能用最快、且安全的方式，達到法拍屋交易目的，同時避免自己因錯估情勢，而與標的物失之交臂。
 

余啟文精挑代標業者，從法拍管道挑選到便宜大屋。（攝影／陳俊銘）

代標公司良莠不齊  兩條件、兩原則保護自己

余啟文幸運遇到好的代標公司，以低於市價兩成的價格，標到好房子；然而，代標公司打開門做生意，也是要將本求利。

全國不動產董事長葉春智說：「沒有成交，業者服務費一毛都拿不到，做假標單製造行情熱絡假象，是最常見的伎倆。」為了慫恿客人提高標價，部分不肖業者會自導自演，用人頭另外投標，讓客戶誤以為若不提高價錢，就很難得標；而且，這樣一來，客戶付服務費時，也會付得比較爽快。

身兼中華民國不動產經紀人協會副理事長的呂台蘭指出，姑且不論技術好壞，一家代標公司一定要有兩項最基本的條件：一、加入房屋仲介公會，並繳納營業保證金；二、一定要有不動產經紀人執照。

吳廷芳也說，透過代標公司標法拍屋一定要掌握兩項原則，一、錢一定要自己掌握；二、服務費分兩次付款，尾款等交屋完成再付。

他還表示，法拍屋的釋出量，落後房地產景氣約半年到一年，因為從查封到拍賣的時程，大約須半年的時間。從去年九月金融海嘯，隨後第四季到今年一月間裁員減薪高峰開始計算，法拍屋真正爆量的時間點大約落在今年第四季，已有很多投資客摩拳擦掌準備下場挖寶。

郭寶國說，今年下半年法拍屋爆出大量以後，無論自住客或投資戶，都可以挑肥揀瘦，選擇性增加很多。

不過，吳廷芳提醒，現在房市不景氣，買方出價謹慎，轉手的速度變慢，投資人要更加注意脫手的問題，甚至要有拉長戰線、長期抗戰的準備。

而對法拍市場信心十足的游世一則認為，投資法拍屋，只要資金控管好，只有賺多賺少的問題，他還是一再強調：「法拍屋是年輕人翻身的利器」。

法拍屋雖然略微複雜，但只要掌握訣竅，其實是一條便宜買好屋的管道。（攝影／聶世傑）

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