豪宅、三通概念區 最值得投資

今年端午節，一口氣放了四天連續假期，才剛進入夏季，氣溫已高達三十度，儘管如此，民眾仍然乘機利用假期看屋。無論是預售屋或是中古屋，看屋量、成交量都逐漸回復金融海嘯之前的水準，令房地產業者笑開懷。
 

成交量暴增後 房市動能能延續？

資金狂潮讓台股一度站上七千點，同時也在房市掀起一波巨浪。其中最受矚目的豪宅「文華苑」，端午節假期成交三戶、總金額十二億元。無獨有偶，冠德建設的豪宅「冠德遠見」也成交三戶。而日勝生的捷運共構案「美河市」，則成交五十戶，總金額八億元。

遠雄建設「四季妍」則是創下單周銷售五．八億元的佳績，遠雄因此決定，部分建案未來只要賣出一成，便會調漲房價三％至五％。

另據台灣房屋統計，全台灣四天連假的看屋人潮，平均單日較一般周休二日增加二七．七％，看屋民眾當中有三七％是準新人與首購族，有二五％則是想趁低價換屋。

更令人振奮的數字是，日前內政部公布全國建物買賣移轉棟數的最新統計，今年四月為三．○七萬棟，是連續八個月跌破單月正常水準三萬棟以來，首次出現回復；而五月申貸優惠房貸戶數，比四月申貸戶數多出一五三四戶。

房市這一波「端午節紅盤」的動能，依舊延續今年三月以來「兩岸開放」、「中資來台」等多頭題材的氣勢，加上政府釋出二千億元優惠房貸政策的助威，帶動民眾進場購屋。

即將接近尾聲的今年上半年房市，看似可以因為「端午節紅盤」，畫下一個美好的句點。而展望下半年，這一波復甦的動能是否能延續？房價是否會在「中資來台」領銜之下，正式結束落底、全面走揚？不免令人關切。

中信房屋董事長特別助理胡佩蘭一語道破：「上半年這一波買氣，其實是『出清行情』而不是『築底行情』，是通貨膨脹與游資氾濫的支撐。因為經濟基本面尚未復甦，下半年的房市還不宜太樂觀。」

胡佩蘭的憂慮，並非空穴來風。行政院主計處日前公布今年第一季經濟負成長一○．二四％，為史上最慘紀錄，比新加坡負成長一○．一％、香港負成長七．八％、南韓負成長四．三％還要差。

而台灣的出口因全球經濟持續萎縮，預估今年將衰退二一．八％，因此主計處預測，今年經濟將會負成長四．二五％，創歷年最大衰退幅度。雪上加霜的是，新台幣在六月一日一度升破三十二．五元，將侵蝕出口產業的獲利。

此外，台灣今年三月的失業率達到五．八一％的歷年新高，四月雖已微幅降至五．七六％，但警報尚未正式解除。

《住展雜誌》研發長倪子仁也認為，近期營建股漲翻天，不能代表房市也跟著全面復甦。「現在市場上熱賣的，其實都是一線建商在出清去年的舊案。後續是否加碼推案，大家都很保守，因為建商只要一調漲房價，客戶就縮手觀望。」

「今年下半年應該是中性偏樂觀」，美商ＥＲＡ易而安不動產行銷顧問張欣民持不同的看法。

張欣民說，最大的利多仍舊是兩岸開放與中資來台，這類題材在去年時純屬「只聞樓梯響」的炒作，然而今年已經快要看到人下樓了，但是不會一次到位，還需要時間緩步發酵。

另一項房市利多是通貨膨脹，全球降息救經濟，各國政府狂印鈔票，加上美元貶值，引發油國組織醞釀調漲油價，胡佩蘭認為：「這將會對資金市場形成恐慌，促使資金轉進房市進行避險。」
 

房市景氣「黃金交叉」還未出現

股市有「黃金交叉」之說，房市一樣也有，觀察指標是代表建商推案量及信心度的建築執照數量，與代表餘屋量消化狀況的使用執照數量。前者往上、後者往下，兩者交叉在一起，代表房地產供需達到平衡，景氣宣告復甦。

張欣民研判，餘屋量曾經在二○○六年達到「死亡交叉」，現在賣壓尚未解除，預估要到明年才有可能出現「黃金交叉」。

至於下半年房價是否上漲？倪子仁表示「要看個案表現」，他說：「現在確實可以出門看屋了，但要打消『想撿便宜』的念頭。」對於房市屢屢以香港經驗來預測未來的榮景，倪子仁提醒，香港與中國大陸的關係是「回歸」，台灣與中國則仍未脫離「敵對」，所以不宜全部以經濟面看待中資來台。

永慶房屋商仲部協理黃增福則認為，「下半年房價一定會漲，但只限於台北市，中南部要看區段條件；而中資來台效應只會帶動豪宅與商辦，一般住宅市場影響不大。所以，房價的兩極化在下半年將會更劇烈。」

下半年的房市明星區段，專家們一致指出「三通概念區」。台北市以信義計畫區為首選，其次是兩岸直航航點的松山機場周邊，包括敦北民生一帶、敦化南路、仁愛路、大安區、大直水岸第一排、內湖，看好的產品包括商辦、豪宅、酒店式出租公寓、商務套房等。而中南部最明星的區段，以台中市七期重劃區、高雄市美術館第一線的豪宅為主。

若是想要炒作短線，黃增福建議，可以鎖定供給量較少的區段，例如Ａ級辦公商圈、捷運商圈、豪宅等。

商辦市場方面，世邦魏理仕台灣分公司董事總經理雲惟鴻認為，今年下半年租金行情將「維持平穩」，主要是因為需求沒有增加，包括台灣科技產業的訂單減少，但這只是疲軟而已，不至於會陷入衰退。
 

中資效應多大？明年才更明確

雲惟鴻另外估計，今年第三季台北市的辦公室新供給量為一．○七萬坪，第四季為二．○五萬坪，下半年合計約有三．一二萬坪，這仍在健康的供需關係之內。

至於眼前最熱門的「中資來台帶動商辦市場」，到底只是消息面的炒作，還是確有其事？

對此，雲惟鴻表示，因為法令尚未鬆綁，所以中資的動作很少，目前多半以對岸的航空公司洽詢辦事處為主。而法令即將鬆綁，預估要到明年才會比較明朗。

雲惟鴻說，中資最愛的商辦區段，以信義計畫區、松山機場周邊、內湖等區段為主。他還預估，一旦開放中國觀光客自由行，忠孝東路等黃金商圈將最直接受惠，而中南部知名景點的三星級旅館也有很大的發展潛力。

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