五位達人買屋致富祕笈大公開

投資專攻處女市場  贏在初升段  台商投資王傅峰林縱橫兩岸市場

初夏午後，剛從北京休假回台的ＮＯＶＡ（登峰國際）副總經理傅峰林，領著幾位朋友，浩浩蕩蕩地走進高雄福懋建設的案場，在預售中心人員的帶領下，只見這群看屋客，不約而同地將眼光投向傅峰林，輕輕地問了一句：「可以買嗎？」此時，傅峰林投以肯定的回應，這行人立刻亢奮了起來，像是玩大富翁遊戲似地，急著搶地盤，才一會兒工夫，便已砸下上億元，訂下了十二戶房子！

這起突如其來的生意，不但替原本是離峰時段的平日下午炒熱場子，也讓近幾個月來趨於冷清的買氣打了一劑強心針。但最讓這些銷售人員納悶的是：「明明這群人看來個個都是身經百戰的市場老將，怎麼全都聽一個人發號施令？」只見其中一位買主堅定地說：「反正，跟著『老傅』買就對了！ 」

其實，這群豪氣的中實戶對傅峰林的崇敬還真是其來有自，畢竟他們都親眼目睹傅峰林早年在台灣，從一名小職員，因投資房市而蛻變成身價上億的富翁；後來他又一路發展到大陸，用人民幣不到百萬元的資金，在房市賺進數千萬元的獲利，如今當他再度班師回朝，轉戰台灣時，難怪吸引一大票粉絲跟進。

而這次重返台灣，傅峰林信心滿滿地說，以往政策封鎖，台商在外地賺的錢回不來，如今三通後，錢可以自由進出，大部分的台商都更想衣錦還鄉，回家買房，再加上遺贈稅由五成降至一○％，讓有錢人更願意把錢匯回台灣，所以台灣房地產後市一定看好！

適逢地產熱潮  搭上暴富之路

縱橫兩岸房市的傅峰林，一九八三年從東吳大學經濟系畢業後，起初在新光人壽和化妝品公司詩芙儂當專員，直到九一年，時值台灣房地產的輝煌時期，有一回他和朋友來到桃園縣復興鄉羅孚村的小烏來風景特定區時，被當地的美景震懾，他心想：「假設能在這邊蓋房子、賣房子，一定非常搶手！」於是他劍及履及，就找來團隊，與當地的原住民簽約合建，後來羅孚社區的案子一推出就熱銷，讓傅峰林獲利一億兩千萬元。

之後，他打鐵趁熱，再推出第二期，孰料在工程還沒完竣時，就遇到了房地產衰退，加上下游承包商達新工程，因扯入十八標案而使得工程停擺，拖累到傅峰林的羅孚二期新案，到最後不但沒賺到錢，還讓傅峰林賠掉所有老本，甚至倒貼二千多萬元。

心法１  專攻處女市場，買在房市初升段

這起戲劇化的際遇，讓傅峰林嘗到房地產投資暴富的魅力，也讓他從慘跌中學到了房市投資哲學，其中最重要的是「越是別人看不到的處女地，越是藏金的所在地！」另外，他也記取教訓：「千萬別在山頂上（景氣高峰）逗留太久，畢竟一旦天色變了，足以令人致命！」

身價暴起暴跌後的傅峰林，雖然曾經浮沉數年，○二年時，傅峰林和ＮＯＶＡ董事長鍾瓊亮兄弟以及幾位高階幹部，浩浩蕩蕩地前往大陸各地考察，短短時間內走訪了福州、廈門、武漢、成都、北京、上海和重慶，而正當他們在上海設立辦事處時，傅峰林發覺上海到處是工地，高樓如雨後春筍般地由平地起，當下認為「這簡直是熱錢湧入台灣的翻版！」於是勾起了他的企圖和野心，原本只打算租房的他，很「阿殺力」地在上海徐家匯的建案「佳達新苑」，買下在大陸的第一戶房子。

當時傅峰林的買價為每平米人民幣六千元（大約是每坪新台幣七、八萬元），價位之便宜，讓他看傻了眼。而總價人民幣七十多萬元的房子，他則以兩成，約人民幣十五萬元的自備款買下，沒想到才短短三個月，竟漲到了人民幣近八十多萬元，投資報酬率高達六成，令他難以置信。

而傅峰林成功的投資，讓同行的ＮＯＶＡ高階主管十分羨慕，於是上自董事長、下至副總，就跟進傅峰林，在「佳達新苑」合買了六戶，從此之後，這群ＮＯＶＡ在大陸的先遣部隊，就一面展店開發，一面大舉投資房地產。

他們深信，「越處女的地方越是初升段的金礦區」，於是傅峰林尋找標的，就以二級都市房價跟隨一線都市起漲的軌跡，專找大都會周邊的次級都市區，像玩大富翁似地逐漸走向暴富之路。

心法２  注意反轉訊號，急流勇退不戀棧

直到○五年底，大陸開始對於過熱的房地產實施宏觀調控，嗅覺靈敏的傅峰林察覺景氣反轉的前兆，憶起當年「物極必反」的台灣經驗，想想十多年前，台灣也在全球熱錢湧進時房價急漲，卻在漲幅過高，大幅超過人民所得時，政府出面干預（前總統李登輝曾喊出每坪六萬元的平價住宅概念），後來在台灣利多題材用盡後，果然房地產大跌。於是急流勇退，停止購入新的房地產，也趁高價出脫手上的房子。他深信：「大陸的房地產將要修正了！」

由於退場時機得宜，使得傅峰林的房子幾乎都賣在高點。

例如上海的「永新花苑」，他以每平米人民幣一萬一千元購入，最後則以人民幣兩萬兩千元賣出；北京的「星河灣」，則以每平米人民幣一萬三千五百元買下，出場賣價高達人民幣三萬五千元，五年多總計賺進新台幣上千萬元。

不過，正當撤退大陸之際，傅峰林同時嗅到了台灣景氣翻升的氣息，但「上一次當、學一次乖」，十幾年前曾在台灣房市跌倒的傅峰林，重返台灣，手法顯得扎實穩健許多。

心法３  精耕熟悉區域，集體統購壓低價格

依照這幾年他與ＮＯＶＡ團隊聯手買房的經驗，他深深認為，買房最好是集體統購，或在同樣的區塊不斷重複投資，一來容易議價，二來資訊、內幕也容易取得，第三，可以輕鬆集中化管理。於是在傅峰林的帶領下，「ＮＯＶＡ買房團」就循著上述原則在高雄以及三重的重陽重劃區大批地購進房地產。

然而，問起最近景氣撲朔迷離的房地產市場，擔不擔心重蹈覆轍？只見傅峰林氣定神閒、信心滿滿地回答：「等著看好了！」

投資  進場時就想好退場時賣給誰  超級女地主吳俐潔  在冷門市場累積億元身價

「穿乎水水，遊山玩水，三不五時巡田水，初一、十五領油水！（閩南語）」這句俗諺充分地道出擁有大筆土地、房地產員外的優渥生活，而這更是許多房市投資客心中最理想的境界。然而，今年五十三歲的吳俐潔卻真的達到了。

雖然只是女流之輩，但在高雄地區，吳俐潔卻赫赫有名。畢竟目前她手上就擁有數十筆建地、農地和工業區用地，不但總面積高達數十甲，由於多半散布在高雄市郊區澄清湖、義大城、美濃一帶等熱門地段，隨著建地日漸稀有，她的身價也跟著水漲船高，初估身價至少近十億元。

最令人佩服的是，她一身資產並非靠著繼承龐大的家產，而是憑著一路從投資買賣房屋、操盤法拍市場，一直到目前專攻不良債權土地，一點一滴累積而來。

在藍海中進場，在紅海中出場！

有別於許多曾叱吒一時的房地產投資客，多半捱不住局勢的變遷而載浮載沉，吳俐潔多年來總能無往不利，際遇令人稱奇。

不可思議的是，這一頁頁傲人的房地產投資史，居然全是在市場行情較冷淡的高雄所成就，十足印證了「再怎麼低迷的市場，都有達人賺錢！」這句老話。

出生在桃園的她，父執輩是從土木包工做起，後來轉型做「販厝」、土地買賣，由於時機得宜，整個家族迅速地在桃園、台北一帶累積龐大的資產，縱橫北台灣一帶的住都飯店、住都建設正是家族所有，由吳俐潔的堂哥邱祥桂所操盤。

雖然在重男輕女的傳統包袱下，吳俐潔從沒分得一筆家產，但家學淵源，從小跟在長輩身邊學買土地、學看房子，卻激起了對房地產濃濃的興趣，並練就了一身硬底子，成了日後最大的資產。成年後，她隻身南下高雄發展，從底層的仲介投資房子、操盤法拍幹起，一路成為市場上「喊水會結凍」的超級女地主。

吳俐潔表示，小時候看著父親、兄長總在行情低迷之際，大筆大筆低價蒐購別人不要的房地產，或在區域未開發時及早進場搶市，等到市場熱門時再一一拋售，賺取巨額價差，低點進場其實深深地影響她，成為日後房市操盤的核心概念。於是多年來，吳俐潔就一直複製著「在藍海中進場，在紅海中出場」的家傳祕方，在市場上無往不利。

心法１  「後浪理論」掌握波段行情

因此，一九九○年代，當高雄還是一片處女地時，吳俐潔選擇南下，在高雄市三民、前鎮、小港一帶大筆大筆地用低價進場買房，幾年後，當市區房價水漲船高，散戶漸漸進場後，她則出清庫存，轉向還在初升段的高雄澄清湖、鳳山、五甲、林園一帶，後來連高雄縣市場也日漸白熱，吳俐潔見好就收，接著轉戰才剛剛興起的法拍市場。

在當時，由於房價已高，多半投資客已無利潤可言，她卻能在低進高出的法拍屋中，持續累積財富。而直到近來法拍資訊日趨透明，投入者已多，機靈的吳俐潔又快速地投入時下投資客還陌生的不良債權市場，在買賣不良債權土地中，繼續獲利。

在吳俐潔的心中，有一套「後浪理論」，她深信，高檔後伴隨著修正行情，而低檔時也往往接續著下波行情；以及另一個新興市場的崛起，就像後浪推著前浪，因此郊區行情接續著市區，法拍接續著一般市場，而不良債權則在法拍退潮後接棒演出。

由於總是買在初升段，因此無論行情多差、市場多冷，吳俐潔總能安心等獲利，然而錢能真正入袋，則與她有著完備的退場機制十足相關。吳俐潔每每在進場時，就會抓出一個合理的停利點（約高出買價的三成），等到利潤一到，無論行情會不會續漲，一定獲利了結，「別讓眼前的蠅頭小利，誤了大局！」

心法２  鎖定目標買家，開發潛在客戶

問起吳俐潔為何房子總能賣在高價？只見她一派輕鬆地說：「因為我在進場時，就想到退場時買家會是誰！」二十年前她一時衝動在岡山買了一棟一百六十萬元的透天厝，後來委託仲介銷售時，卻沒人肯開價，仲介直呼：「你買貴了！最好認賠殺出！」不願認賠的她，房子好幾個月乏人問津。直到某一天，有一位富太太因準備買房子送給即將嫁到岡山的女兒當嫁妝，最後竟以二百五十萬元買下。

吳俐潔在和買家閒聊後發覺，原來當時岡山一帶缺乏新建案，而當地人又多半注重地緣，不願遠居，又偏好透天厝，因此吳俐潔這間外人眼中的滯銷貨，卻對準了岡山人的胃。從此之後，吳俐潔深信，買房子時，只要懂得鎖定目標族群、開發潛在客戶，就能賣到好價錢。

後來她依樣畫葫蘆，在緊鄰中鋼和中油的林園，用兩百萬元標了一棟法拍屋，當時所有人都不敢相信，居然會有投資客敢在這超冷門的市場買房，但吳俐潔卻獨排眾議，她認為林園人多半依附著中鋼和中油工作，有很重的地緣，因此她堅信房子一定有行情。果然房子標下不到半年，在稍做整修後，最後竟以六百萬元賣出。

另有一次，吳俐潔看中位於高雄小港一棟三層樓位於交通要衝、近學區的三角窗透天厝，她心想，這拿來賣給補教業，一定搶手。儘管當年小港因水患問題而房價大跌，但吳俐潔仍堅持用五百萬元標下房子，沒想到最後翻倍以一千萬元賣出。

總之，主流市場看機會，冷門市場則看智慧，只要動腦筋，就有機會當贏家。

換屋  低進高出賺取區間行情  藝人馬國賢  換屋哲學讓小散戶也能發小財

「房市就像股市，知道要買，就要知道賣！」周四下午，剛錄完談話性節目，下了通告的藝人馬國賢，在化妝間侃侃而談自己的房市操盤經驗。

相對於圈內赫赫有名的投資大戶，如秦偉、費玉清、張淳淳等擁有為數可觀的房地產，目前包含自住只有三棟房子的馬國賢，充其量只能算是散戶中的散戶。

不過，馬國賢從六、七年前買下第一戶房子開始，當時還是向親友借一百多萬元頭期款才能勉強下訂，到現在已擁有三戶房子，而且能獨當一面購下台北市信義路一帶精華地段的千萬元好宅，一路走來，累積了財富，也累積了心得。

有別於財力十足的投資客，當初只有一、兩百萬元資金的馬國賢，專注經營一檔標的，低價買進，高價賣出，再轉手拿資金逢低進入另一起標的，不斷地區間操作。因此在演藝圈內，馬國賢是眾所周知的房地產短線操作達人，短短幾年內已先後買賣了近十戶的房子。

其實，剛投資房市時，馬國賢常因找不到賣點而煩惱。拿他在台中的房子為例，漲時捨不得賣，想賣時又跌了回來。某天有一位投資股票的朋友告訴他：「不要跟景氣過不去，儲備能量等待下次續攻的機會。」友人認為，投資房地產其實與股票類似，在房價漲時，就思考是否可以獲利了結，下跌時則要懂得停損。

這句話給了馬國賢很大的啟示，於是他接受建言，以平盤價賣出，表面上並沒獲利，但提前停損的他，等於護住了手上的資金，後來他就拿著這筆錢，轉投資其他標的。幾個月後，他用五百八十萬元買下信義路四段一戶十三坪的小套房，一年後，房價漲至六、七百萬元。這次他謹遵教訓，以六百八十萬元售出，再拿著賣房後的現金，以五百五十萬元買下鄰近小套房，後來又以七百萬元獲利退場。

就這樣，馬國賢以低價買進、獲利了結，再找標的介入，靠換屋累積財富。

法拍  早半年進場  早半年退場  法拍達人周業昌  暴賺二成報酬率

在台商資金回流、陸資來台等利多之下，房市從今年三、四月開始交易量逐漸回溫，一掃金融海嘯以來的陰霾。「市場沒有想像中那麼差，其實今年二月我就嗅到了」，山水資產管理總經理周業昌這麼說。

周業昌在一九九一年創立山水資產管理，是台灣第一家法拍屋代標公司，第一年就淨賺一千萬元。

今年二月，許多金融機構的分行經理陸續登門拜訪周業昌，看看是否有放貸的生意可做，加上法拍屋釋出量減少、企業與法人的法拍物件沒有放量，周業昌因此研判：「市場資金充裕，只是民眾對後市景氣信心不足。」

周業昌將去年十一月景氣最低迷時，以一七五二萬元拍下的一戶台北市金山南路法拍屋（四十坪含平面雙車位），在今年二月以二二五○萬元轉售。短短三個月內獲利四九八萬元，投報率高達二二％。

即使投報率高達二二％，但這對周業昌來說只是小case，「我喜歡挑高難度、競爭者少的法拍屋，投報率可以高達四○％。」他投資房地產的產品多元，包括土地、不良債權、ＢＯＴ、未完成之在建工程等，多向法院取得。

周業昌不敢斷言景氣何時復甦，但至少不會再惡化，今年下半年的法拍屋也不會增加，所以現在是看屋、買屋的好時機。若想炒短線獲利，他認為台北市中心的法拍物件最好，若是想要中長線布局，他認為台北縣淡水很適合。

「淡水的供需失衡，今年年底將有一波交屋潮，會有退屋潮或法拍潮，有可能出現腰斬價，所以適合年底承接，等到兩年之後供需趨於平衡，再轉售獲利。」不過他強調，中長期投資必須根據個人財力，不宜勉強。

對法拍屋有興趣的投資人，周業昌建議五大要訣：「單純點交、住宅好過商辦、挑選市中心、三至四成自備款、不要碰沒把握不熟悉的地段或物件。」

自住  勤做功課、堅守目標底線  家庭主婦陳媽媽  低點買進增值屋

現年六十五歲的陳媽媽，因為想讓住在台北市內湖的女兒跟自己住得近一點，因此在一年半以前就積極幫女兒看房、找房。住慣北市大安區的她，認為大安區以自住客為主，其他地區的人也都想擠進這個首善之區，保值、增值性強，因此從一開始，她只鎖定大安區的房子，希望女兒能搬到大安區住。

陳媽媽心裡設定選擇總價一千八百到兩千萬元、面積三十到四十坪的房子，在沒有達到理想價位，和沒有看到理想房子前，不輕易出手，也藉由不斷看房子累積經驗。

走過總統大選後的激情和去年下半年的景氣急凍，陳媽媽前前後後看了不下兩百間房子。終於，機會來了，去年十一月仲介打電話給她，說有一間位於敦化南路底遠企商圈總價一千八百萬元的華廈，賣方急著想找人接手，這幢華廈半年前的價格，每坪還有六十七萬元，價格已降了二四％。

陳媽媽看過房子格局以後，很喜歡這幢房子，但是當時景氣正處於風雨飄搖的時刻，她也不急著出手，希望能談到最好的價錢，她心裡的底價，是連同仲介服務費實付一千八百萬元。

簽約那天，陳媽媽從下午三點就一直待在仲介那裡，只見仲介在兩邊不斷穿梭、議價，沒想到賣方硬是不降價。陳媽媽從仲介那裡得知，當月他們只成交兩件案子，掌握資訊後，她從房仲這邊下手，買賣雙方的仲介服務費就從九十萬元砍到四十萬元。撐到晚上九點，最後她稍微讓步，連同服務費一千八百三十萬元成交，每坪平均單價五十一．七萬元。

經過五個月的交屋、裝潢，現在陳媽媽的女兒已搬進新家，而隨著景氣觸底回升，日前有一戶同一社區的房子成交，單價已回升到六十萬元，等於短短半年，陳媽媽的房子就增值了一五％左右，難怪陳媽媽笑得合不攏嘴地說：「優質地區的房地產，還是最好的投資！」

■傅峰林（首圖）
出生：1958年
現職：登峰國際（NOVA）副總經理
房市成績單：縱橫兩岸房市，組成投資團集資買房，獲利數千萬元
對目前房市看法：前幾年當全球房市大漲時，台灣房價並沒暴漲，而現在兩岸題材發酵下，預料台灣將進行補漲

■吳俐潔
出生：1956年
現職：高雄縣不動產仲介公會理事長
房市成績單：擁有數億元房地產，土地總面積數十甲
對目前房市看法：一般而言，股市轉熱三個月後，就輪到房市回溫，以目前狀況來看，房市的春燕應已飛至

■馬國賢
出生：1970年
現職：藝人
房市成績單：從負債買房，6、7年間成為北市信義區千萬元房子的主人
對目前房市看法：整體而言房市將回溫，但不會暴漲，預料呈緩步上升行情

■周業昌
出生：1964年
現職：山水資產管理總經理、台灣不動產拍賣協會副理事長
房市成績單：法拍屋投資報酬率22～40％
對目前房市看法：房市回溫得再視未來政經局勢發展，但至少不會再惡化

■陳媽媽
出生：1944年
現職：家庭主婦
房市成績單：去年11月低點進場，迄今漲幅約15%
對目前房市看法：大環境變數仍多，但精華區的房價，依舊會維持易漲難跌的趨勢