買氣回溫 北市房價可望率先觸底

三月二十日，在「三二九房市檔期」前夕，北台灣最大的代銷公司海悅廣告與業主太子建設，在一場會議上做出決議：「『台北信義』每坪調漲八至十萬元！」這棟位於台北市信義計畫區的豪宅預售案，調漲之後，每坪來到一百二十五萬至一百三十萬元，調幅近一○％。

海悅廣告逆勢操作的信心，來自於一位神祕的台商。這位台商三月初現身「台北信義」接待中心時，一口氣買下了六戶、總價約六億元！

這位出手闊綽的台商說：「信義計畫區的房價不能從台北市來看，而要用大中華圈的視野來衡量，三年後景氣復甦，每坪上看兩百萬元不是問題！」逢低買進的意味濃厚。按此推估，現在用三成自有資金買下，三年後若無意外，投資報酬率將高達二倍！

回顧二○○八年的三二九檔期前夕，還沒有公開的「台北信義」，在房市一片「榮景可期」的樂觀氣氛下，預約看屋人數每日高達二百多組，每坪上看一百八十萬元；結果，下半年掀起一場百年難遇的金融海嘯，許多富豪元氣大傷，原本預約的買家紛紛打退堂鼓，買氣頓時陷入比ＳＡＲＳ風暴時還要低迷的谷底。
 

多數房價回到○六年價位

要搶救低迷的房市，別無他法，惟有「降價求售」。永慶房屋代銷部協理王財旺說：「去年第四季最差的時候，就算降價也沒人敢買。現在購屋意願及看屋人潮回溫了，降價正是時候。這波豪宅的降幅約三成，一般住宅大約二成，目前多數房價都已回到○六年的價位了。若再賣不掉，就是斷頭崩盤的開始。」

信義房屋率先開出第一槍，二月十一日推出「萬件好屋最優價」專案，將旗下一．五萬戶待售物件價格，以八％降幅出售。這是信義房屋成立二十八年來，第一次大規模降價，希望加速房價的落底。

中古屋帶頭降價，「價格破壞」的效應迅速發酵，預售市場也不得不跟進。皇翔建設位於林森北路的預售案「皇翔RICH」，為了搶救開賣以來始終低迷的業績，推出「原價買回」方案。購屋人在簽約下訂後，只須陸續支付約一二％的訂金、簽約金與開工款，等到動工兩年之後、建物門牌證明核發時，購屋人可決定是否繼續履約交屋，如果不交屋，建商將依附帶條件向客戶原價買回。

而眾所矚目的「台北信義」，負責代銷的海悅廣告則採取「開低走高」、「一次降足」的策略，在短短不到兩個季度的時間內，一口氣降足四成，從每坪一百八十萬元降到一百一十五萬元至一百二十萬元。若是策略奏效，賣三成就調漲一次價格。

馬政府推出一系列救市措施，景氣終於從農曆年後逐漸回溫。遺贈稅最高稅率從五○％降到一○％，贈與稅免稅額度從每年的一一一萬元，提高到二二○萬元；再加上台幣貶值因素，中央銀行公布近兩季的海外資金回流部位，已由長年的「流出」轉為「淨流入」，去年第四季的回流金額就有一三○億美元。

而最重要的股市，在闊別四個月之後，三月十七日的收盤指數首度躍過「五」字頭大關，往後幾天的成交金額都突破一千億元。
 

海外資金成為買盤主力

春天的燕子終於出現，讓海悅廣告鬆了一口氣，暫時吃下一顆定心丸。旗下十四個代銷建案，在去年景氣步入衰退之後，每周的銷售總金額僅二億餘元，但從今年三月一日開始，已經增加至十億餘元，一舉成長五倍之多，看屋人數也至少增加一倍。

「台北信義目前已經潛銷超過五成了，」海悅廣告執行副總經理曾俊盛表示：「現在利率低、遺贈稅調降，吸引海外資金回流，房地產成為最佳的資金避風港。這一波資金行情，成為三二九檔期的買盤主力，但是買氣不會全面好，還是要看個案表現及地段。」

除了避險的富豪，受到低利房貸優惠吸引的首購客，也是買盤主力之一。《住展雜誌》研發長倪子仁表示：「近期新成屋工地的看屋量增加二、三成，新成屋的餘屋量可望加速消化。」

不過，今年三二九檔期的推案量，相對近年的水準仍是異常冷清。《住展雜誌》統計，總推案量為一四五○億元，較去年同期的二二二○億元，足足萎縮五三％。每坪價位達一百萬元的豪宅預售案，僅有信義計畫區的「台北信義」、中正博愛特區的「揚昇君臨」，以及松山區的「文華苑」。
 

逆勢推案考驗建商體質

全新進場的預售案也甚少，總銷案量較大者僅六十億元的「揚昇君臨」、四十五億元的「良茂國璽」、九十億元的「文華苑」，以及新莊市一百億元的乙種工業住宅案「峰景鳳翔」。

景氣低檔整理，這時候敢逆勢推出大案的建商，不禁令人好奇，打的是什麼算盤？又有什麼壓箱底的絕活？例如鳳翔案，不但戶數近千戶，而且還是近來引發爭議的工業住宅案（中和的「四季紐約」乙工建案，建商日前甫遭客戶控告詐欺），還開出下新莊地區的區域新高價，每坪表價二十三萬至二十八萬元。

負責包銷的誠閱廣告總經理楊建君指出，此案由潤泰集團的潤弘工程承造，品質絕對打包票；社區離捷運站僅三百公尺，加上距離輔仁大學不遠，附近又有許多知名企業如保力達、金龍牙刷等，不論是自住或投資收租都非常適合。

推出「揚昇君臨」的揚昇建設執行總監許瑜容則表示：「金融海嘯不是所有人都受到影響，而且房地產還是要看區段的供需關係，不能一概而論。」許瑜容說，中正博愛特區有在地換屋的需求，未來還有台北車站雙子星大樓的發展前景，而「揚昇君臨」是目前特區內惟一的建案，市場沒有競爭者。此外，房地產是不景氣當中最好的避險工具，現在用少少的自備款進場，四年後完工時，正好坐收景氣復甦的增值利潤。

「『揚昇君臨』現在已經銷售三成了！」許瑜容笑說，景氣不好，到揚昇高爾夫球場打球的客戶反而增加，「因為要轉換心情，加上時間也變多了。這些客戶裡有三成，都成了『揚昇君臨』的看屋客。」

另外，可租可售的天母酒店式公寓成屋「富春居」，在過年後也賣出逾三成，甲山林廣告專案經理蘇同福表示：「我們的坪數二十九坪至五十四坪規畫特殊，又送裝潢，所以吸引不少區域客及置產型客戶，預計今年六月可以賣完。」
 

上半年房價仍會繼續盤跌

景氣低迷，正是考驗建商體質的時機，有人不怯戰，有人保守為上。在台北市木柵、北投、大直、建國北路、光復南路一帶，許多原本打算在去年下半年進場的預售案，接待中心已經搭好，但現在暫時封起來不開張，現場只留保全人員駐守。

一位代銷業者透露：「先虧個幾千萬元搭接待中心，總好過再虧幾千萬元管銷費用。現在就是等到景氣好一點，再進場銷售。」

「三年後房地產景氣復甦」、「先建後售、不推預售」，幾乎是多數建商的共識，包括國泰的瑞安街案、元利建設董事長林敏雄與國泰金副董事長蔡鎮宇的信義聯勤案、皇翔建設Ｆ４案等都是如此。一位建商說：「現在利率很低，不像以前高達八％、一○％，這幾年大家也都已賺到錢，口袋夠深，乾脆暫時休息、養地，等到景氣復甦再推案。」

正因為豪宅案量萎縮，三到五年內難有指標大案，抱著惜售心態的「文華苑」，將延至四月中旬公開，每坪要賣一四○萬到一五○萬元。

儘管景氣稍稍回溫，但是否代表房市已經開始落底反彈？台灣不動產交易中心總經理李同榮表示：「今年上半年房價仍然會繼續盤跌，但量能會緩步增加，今年第四季台北市房價應該可以率先觸底，但這是否代表反彈，還是要看全球與台灣的經濟復甦力道而定。」