台灣第五大富豪 百倍獲利的養地祕訣

林榮三最近「很紅」，先是異軍突起，擠進全台富豪榜前五名；隔天，立刻又被特偵組約談，以釐清前第一夫人吳淑珍指稱他曾交付兩千萬元給扁家的案情。不過，外界最好奇的，還是他在金融海嘯重創全球富豪之際，財富排名還能不退反進的本事！

根據《富比世》雜誌最新統計，林榮三身價達十億美元，全球排名第七○一，在台灣高居第五名，僅次於蔡萬才家族（富邦集團）、蔡衍明（旺旺集團）、郭台銘（鴻海集團）、林百里（廣達集團）。據了解，林榮三對這項新排名，認為不值得一評，並交代《自由時報》的主管低調處理，且任何人不得對外發言。果不其然，《自由時報》雖在七版財經綜合版以半版篇幅處理這個新聞，但提到林榮三的部分只有兩行，簡單描述其「身價十億美元、與全球九十名富豪同列七○一名」。
 

靠地稱王  《富比世》低估林榮三實力

林榮三的反應除了避免樹大招風之外，或許也有認為評比結果與事實不符的味道。依據《富比世》的統計，林榮三的身價從○八年的二十七億美元，降到○九年的十億美元，大幅縮水約六三％，不過，他的財富主要集中在土地上，去年至今，儘管海嘯肆虐、房價大跌，但大台北地區的平均地價頂多下跌一成左右，精華地段的地價更是文風不動。加上聯邦集團的土地幾乎都是可以開發興建的「熟地」，因此包括聯邦集團內部主管，以及房地產界人士都認為，評比嚴重低估了林榮三的實力。

一家營建上市公司老闆除了質疑評比結果，更點出另一個疑問：「為何林堉璘（林榮三的二哥、宏泰集團創辦人）沒有上榜？」對照開發金董事長陳木在曾經轉述坊間流傳的說法：「有人認為，林堉璘才是台灣首富！」可以看出真實情況與表面數字確實有相當大的落差。

一位曾經長期跟隨林榮三的人士透露，林榮三曾經評估自己的資產「大約兩千億元左右」。當時，大哥林堉琪創立的宏國集團還未爆發財務危機，估計宏國的資產也在兩千億元以上。

至於老二林堉璘的宏泰集團資產，應該只會多不會少。在宏國集團全盛時期，外界曾稱其「富可敵國」，再以宏國、宏泰、聯邦三大集團實力無分軒輊的情況來看，林家三兄弟可以說是全台灣最有實力、最富有的家族。

宏國集團之後爆發財務危機，但宏泰、聯邦兩大集團不但屹立不搖，在這一波金融海嘯之前，實力還更上一層樓。一家近年曾向聯邦買進大筆土地的建設公司主管回憶，在與林榮三互動閒聊的過程中，林榮三透露他在土地資產方面的「數字」，與二哥林堉璘在伯仲之間。

宏泰集團在台北市精華地段坐擁大片土地、大樓（主要集中在信義計畫區、大直重劃區），每年坐收三十億元以上巨額租金，一直是企業界津津樂道的話題。信義房屋協理呂信銓分析，若以五％的年報酬率反推，宏泰集團光是已開發、可收取租金的土地、建物，資產價值就高達六百億元；如果再加上其他未開發土地，保守估計資產價值至少上千億元。
 

養地哲學  追隨父親「有錢就買地」

林堉璘、林榮三的財富推估都在千億元以上，而他們之所以有如此驚人的財力，關鍵就在林家獨樹一幟、忍功一流的「養地」哲學。

故事要從他們的父親林建生說起！林建生早年耕田為生，後來在台北縣蘆洲開了一間碾米廠，他把碾米廠賺來的錢，幾乎全部拿去買地。林建生在林榮三才十四歲時就過世，留給三兄弟兩公頃的土地和一家碾米廠；兩年後，林榮三從開南商工畢業，接下原本由林堉璘掌管、位於三重的玉裕碾米廠，三兄弟同時都經營碾米生意。

後來，林榮三經營磚窯的堂兄林來進，因為轉入建築業，在購置大片土地時資金不足，於是找上已有家產的林家三兄弟合作。民國五十三年，三兄弟共同成立宏國建設，正式進軍建築業，成為林家事業的重大轉折點，也開啟了雄霸一方的三重幫。民國五十六年，林榮三將碾米廠頂讓給別人，全力轉行做建築，開始在三重埔「起販厝」；六十年，聯邦建設成立，聯邦集團就此誕生。

從父親的經驗，林家兄弟深知買地是致富的訣竅；因此，除了一方面買地蓋房子外，賣房子賺來的錢又再拿去買更多土地，手上的土地也越積越多。以林榮三為例，最多時擁有近四十萬坪土地，遍布台北縣市與桃園南崁一帶。

另外，宏國、宏泰集團也不遑多讓，林家三兄弟堪稱大台北地區的最大地主，而三重幫買地、養地致富的傳奇，也成為房地產界的經典教案。

民國六十七年，林家三兄弟在林堉琪過世後正式分家，迄今已逾三十年。林榮三的聯邦集團在房地產界的活動力、曝光率雖然不如林堉璘的宏泰集團，但仍有不少膾炙人口的作品，位於汐止的「瓏山林」別墅造鎮案，就是林榮三的得意之作。

民國七十四年「十信案」爆發後，十信理事主席蔡辰洲名下的資產陸續遭拍賣，其中位於汐止金龍湖旁的兩塊大面積土地，最後分別由聯邦、和信兩大集團吃下，但命運卻截然不同。

聯邦建設在七十七年推出「瓏山林（以林榮三的英文名字諧音命名）」大案，搭上台灣房市起飛的列車、一推出就造成轟動，為林榮三賺進四十億元以上的獲利；不過，和信集團後來推出總銷高達一八○億元的「水蓮山莊」巨案，卻成為尾大不掉的燙手山芋，不但損失不貲，也是導致和信集團後來爆發財務危機的原因之一。
 

買一賣百  選好地一放就是三十年

聯邦集團一位主管分析林榮三的買地、養地哲學，就是整片、大面積的買，然後一放二、三十年，以逸待勞等待經濟起飛，以及都市發展後政府主動變更地目，坐享巨額的增值利益。這位主管形容：「林董的土地，很多都是買一元賣一百元。」雖然大家都知道投資一塊錢，三十年後可以讓你賺回一百倍，但真正能做到的可說是鳳毛麟角，而這也是三重幫能夠成功的精髓。

他進一步指出，外界有人批評林榮三炒地皮，但就他瞭解，聯邦集團的土地，主動去申請變更的幾乎沒有，林榮三自己也私下表示：「免靠這賺錢！」因為他買的是最好的地，只要都市一發展，地方政府想不開發都不行。聯邦集團從來沒有大量買賣土地的動作，用的是放長線釣大魚的策略；就好比種水果一樣，在水果還沒成熟前，絕對不會先摘來吃，一定等水到渠成，才開發興建或處分獲利。
 

談判一流  「刀口價」讓買方心服口服

早年林家在購買土地時獨具慧眼，常常挑選位於山邊、河川、排水溝的農地或保護區，不但成本低，且發展潛力佳。等到經濟與都市化迅速發展後，低廉土地搖身一變成為住宅、商業用地，價格翻揚往往上百倍，成為台灣經濟起飛的最大受益者。

聯邦集團幾乎都自行開發土地，不過當林榮三看壞房地產景氣，或是在同一地區擁有太多土地時，聯邦也會處分「素地」。例如桃園南崁一帶，在民國九十年前後房地產景氣最低迷時，號稱「桃園幫」的麗寶、寶佳、元利三大機構，以及中悅建設等，幾乎是業界極少數仍有活動力的建商，不過外界不知道的是，這些建商當時推出的個案，大半土地都是向林榮三買的。

許多人都知道林榮三買地時殺價功力一流，甚至直接用現金交易提高談判籌碼，其實林榮三賣地的本事更是一絕。曾經向他買地的中悅建設總經理陳再河就指出，跟林榮三買地根本不用殺價，「林董會直接開價，並拿出計算機算給你看，告訴你這塊地一坪可以蓋幾坪房子、蓋好後可以賣多少錢、扣掉土地成本與營造費用後可以賺多少錢。」把建商的利潤直接攤在眼前，買方剩下惟一能做的，就只有決定要不要買而已。

幾乎所有跟林榮三交手過的建商，都有類似的經驗。和買賣土地已經成精的林榮三交易時，基本上他就是說個價錢，最多再告訴你這個區域他有幾塊地，你要選哪一塊。最厲害的是，林榮三開出來的幾乎都是「刀口價」，絕對沒有便宜可撿，但不買又覺得很可惜，總是讓買家點滴在心頭。

聯邦集團目前在台北市的南港、內湖、大直、松江路、信義計畫區；以及台北縣的汐止、三重、新莊、蘆洲、板橋、土城、新店、中和、淡水等地，仍擁有大批土地。由於許多土地都是以人頭購買，台面上根本看不出是林榮三或聯邦集團的地；一位土地代書就指出，大家都知道他（指林榮三）是潛水艇，但是都只能看到上面的潛望鏡。據了解，林榮三有一套非常嚴密、有效率的土地管理系統，負責買地及後續的管理工作，組織成員直接向林榮三負責，外人無法一窺其貌。

這些土地資產中，最受矚目的無疑是「新莊副都心」重劃區內的兩萬多坪土地，估計市價高達兩百多億元；此外，大直重劃區內合計約七千五百坪的土地，市價也在百億元以上。地產界人士分析，林榮三與國內其他富豪最大的不同，就是他的財富幾乎都是「硬資產」，是貨真價實、長期增值的土地；而不是股票這種「軟資產」，財富會隨著股價漲跌起伏不定，常常只是一場紙上富貴而已。
 

樸實無華  務實生活傳承給三個兒子

儘管身價驚人，林榮三卻是十分節儉、不重享受、生活檢點的平凡富豪，更是工作認真的大老闆。《自由時報》一位主管指出，林榮三一年幾乎有大半時間，都穿著報社辦促銷活動時送的夾克，樣式實在很醜；晚餐也都在報社和主管邊吃邊交換意見，菜色是很普通的家常菜。每天晚上十一點半，林榮三會要求主管朗讀當天的社論給他聽，有問題就當場討論、修改，等到深夜十二點半文稿送印刷廠付印後，才放心回家，十幾年如一日的毅力，讓員工都相當佩服。

有別於二哥林堉璘的海派、懂得博感情，不善交際也不愛應酬的林榮三，與地產同業間互動不多。此外，不少老一輩的企業家習慣有二房，甚至三房，林榮三不但沒有緋聞，而且和結褵多年的妻子林張素娥感情很好，因為太太視力不佳，林榮三常會牽著她的手，也讓員工印象深刻。

林榮三律己頗嚴，對子女的管教更是嚴格，據見識過林榮三管教兒子的主管表示，的確是令人「印象深刻」；也因此，三個兒子林鴻聯、林鴻邦、林鴻堯都有乃父之風，不但在工作上都和爸爸一樣是工作狂，也少有交際應酬，與其他企業第二代有很大的不同。

而林榮三對兒子的訓練，房地產本業是最重視的一環，三個人從小就被帶著一起去看地、巡視工地，畢業之後也都是先到聯邦建設培訓。
 

憂心政局  意識形態強烈評價兩極

儘管林榮三在聯邦集團所有事業中都不掛名，全部由太太林張素娥、三個兒子、經理人擔任負責人，但是，他仍是最高決策者。

不過大體上三兄弟分工相當明確，老大林鴻聯負責銀行、老二林鴻邦管《自由時報》、老么林鴻堯經營房地產，至於女兒林雅真則掌管集團財務，頗有為未來分家大計預作準備的味道。

以「台灣優先、自由第一」理念辦報，多年來高舉本土意識大旗的林榮三，從不掩飾自己強烈的意識形態。他一直對台灣產業大量外移、不斷向中國傾斜憂心忡忡；據悉，馬英九執政後，他對政局更加憂慮，也擔心台灣被中國吞掉，堪稱是台灣最「憂國憂民」的富豪。

不過，林榮三強烈的意識形態，也引來正反兩極的評價。例如已過世的台塑集團創辦人王永慶，就曾在民國八十九年底抨擊《自由時報》社論心態偏頗、外行，並指林榮三因為所有事業都是內需產業，根本不需要和國際競爭、不用走出去，所以眼光只看台灣、看不到全球，暗諷其缺乏國際觀。

相較於台塑、遠東、裕隆等在早期工業起飛年代，靠製造業興起的企業集團，三重幫則是台灣六十至八十年代，靠土地、房地產發跡致富的典型代表。有趣的是，林家三兄弟在房地產累積驚人財富後，跨入金融領域卻都不太成功。其中宏國集團的中聯信託在存保接管後併入國泰世華銀行，宏泰集團的安泰銀行、聯邦集團的聯邦銀行也都陷入苦戰；不過以林堉璘、林榮三兄弟富可敵國的實力，這些應該都只是茶壺裡的風暴吧！