這一波房市景氣反轉的速度、力道超乎預期，豪宅市場更是首當其衝，房價跌幅高居各類產品之冠，也讓一向專注於金字塔頂端市場的豪宅建商承受莫大壓力。面對危機，這些原本走路有風的豪宅建商，要如何調整身段、突圍而出？
二月七日下午時分，台中市知名豪宅建商聯聚建設，在文心路二段總部的會議室內，董事長江韋侖親自拍板一項重大決議：去年上半年推出、尚未開工的豪宅預售案「聯聚仁和大廈」，經全體客戶的同意，要把近四億元的訂金全數退還！
近四億元的現金，不僅相當於一家小型建商的資本額，在金融海嘯危機之下，更足以救活一家瀕臨財務危機的上市櫃公司。當許多企業費盡心機增加現金存糧，以求度過錢關時，江韋侖卻一反常態把現金往外送，消息傳出之後，立即震撼中部豪宅市場，同業之間議論紛紛。
訂戶毀約退屋的比率不低
房地產景氣步入衰退期，建商首先要面對的就是退戶潮與降價潮兩大難關，其中更以多屬預售案的豪宅市場衝擊最大，面對山雨欲來，豪宅建商莫不嚴陣以待。不過聯聚選擇主動退訂還錢，這種突破性作法除了凸顯公司的資金實力之外，其實也是一種藉由保障客戶權益，著眼長期利益的務實作法。
聯聚建設除了退還仁和大廈的客戶訂金之外，對於其他先前推出個案可能出現的退戶狀況，也有心理準備，但因為這些個案已開工，因此不會百分之百退款，會扣除總價款的一五％。江韋侖說：「聯聚信義、聯聚怡和等案的客戶，他們的投報率幾乎都有一倍，我們相信這樣做，已經夠向客戶交代了。」
聯聚大動作讓同業備感壓力
不過聯聚建設的大動作還是讓不少同業擔心！去年上半年台中票選新十大豪宅時，聯聚席捲了半壁江山，堪稱中部最紅火的建商；但現在連豪宅一哥都主動退訂，與客戶共體時艱，難免對其他建商造成一定壓力。
不過聯聚建設也有其長遠考量。由於許多客戶都與聯聚頗有淵源，聯聚﹁貼心﹂的作法不但保護了客戶，更可維繫雙方的友好關係；而且對聯聚的商譽、品牌形象也都有加分效果，藉犧牲短期利潤換取長遠利益，不失為面對不景氣時的一記高招。
至於港都高雄則又是另一番光景。為了守住房價，主打高雄頂級豪宅市場、深耕美術館第一排景觀豪宅的皇苑建設，若是遇到財務狀況不佳、打算降價求售變現的客戶，則考慮由公司向客戶買回。此外，皇苑還主動做起仲介服務，以遠低於一般房仲業水平的一％至一．五％佣金優惠價，幫客戶轉賣豪宅，以免房仲業者為了賣屋而亂砍價格，破壞市場行情。
此外，在景氣反轉時率先降價拋售的，多半是認賠殺出的投資客，因此為了不讓投資客干擾自家豪宅的行情，限縮投資客的購屋比率就成了關鍵。
皇苑建設董事長郭敏能指出，皇苑的每棟建案，都將投資客限制在不超過十戶。另外，台中的寶輝建設為了徹底杜絕投資客斷頭，更早早在合約中設下兩道條款，即客戶的自備款必須超過五成，房屋在交屋之前也不能轉售。由於防範得宜，寶輝建設總經理蘇良智得意地說：「金融海嘯之後，我們還沒有出現過投資客斷頭戶。」
面對不景氣，建商的財務狀況將面臨無情的檢驗。一九九○年代後期本土金融風暴時與之前倒閉的建商，多數是因為財務槓桿操作過度，或業外投資不當，所幸近十年來，建商多已記取教訓，在推案及財務操作上都相對穩健，加上近五年房市大多頭，建商都賺了不少錢，配合利率處於歷史低檔，業者的抵抗力相對增強不少。
財務健全者才能挺過寒冬
「今年豪宅房價一定會超跌，豪宅建商要挺過這一波考驗，除了看先前土地取得成本外，就是看口袋深度，比誰的氣長。」一位房地產人士表示。
例如近年來土地都買在價格低點的江韋侖說：「我們現在持有的現金部位，支付未來幾年的利息與信義、怡和、方庭三案的支出沒有問題。將來會用合併方式取得土地，並且用現金一次買齊。只要財務穩定，就能夠向銀行爭取更好的融資條件。」
高雄另一家知名的豪宅建商鼎宇建設，董事長張調則表示：「公司的盈餘都保留下來，沒有分配，淨值較幾年前又提高許多；而且買土地絕不貸款，都是自有資金，所以能夠維持低負債。而公司每月四百萬元的管銷費用，我個人資產的租金收入就可以分擔三分之一」。
景氣前景不明朗，緊縮推案是上策。近二年土地買在價格高點的寶輝建設，也是「以拖待變」，希望避開市場的流血價格戰，若預售案銷售不超過五成就不開工，最壞的打算則是改為先建後售，同時透過股東群增資，避免向銀行借錢。
皇苑建設則將今、明兩年訂為「無負債年」，除了豪宅建案暫緩開工，今年六月「皇苑國際館」完工交屋後，就要將銀行貸款還清，預計今年八月就可達到目標。但手上剩下「人文首馥 」等案七十幾戶的餘屋，則不考慮降價出清。
而相較於科技產業的裁員、減薪潮，豪宅建商多數表示不但不會跟進，此時正是招募優秀人才，以及利用不景氣加強練兵的好時機。
蘇良智說：「不景氣，更有時間慢工出細活，把房子蓋得更好；同時招募人才，組建更好的團隊，整個公司的作業標準可以提高，做好準備迎接下一波景氣回春。」
