零息環境下的房市策略

十二月十一日，中央銀行總裁彭淮南使出重手，宣布降息三碼，創下近二十六年最大降幅；更值得注意的是，自○八年九月十八日央行首度降息救市以來，至今利息已足足調低一．六二五％。
 

現象 房市急凍政府頻出救市政策

站在房地產的立場來看，等於各銀行指數型房貸的指標利率即將跌破二％大關，回到了二年前的低水位。
 

而這一連串的降息政策，讓許多「要賣房子賣不掉、想買房子買不下手、肯繳房貸繳不起」的房市受災一族，蟄伏已久的內心出現了蠢動；今年三十三歲的陳千波就是其中之一。

陳千波原是中科某科技廠的環境工程師，薪水優渥加上預定明年初要結婚，今年年中和未婚妻歡喜看房。孰料才短短幾個月，景氣兵敗如山倒，不僅房市一片冷颼颼，由於公司也捱不住寒冬實施無薪休假，在後勤部門的陳千波首當其衝，一周足足有一半時間被迫停薪在家，收入硬生生打了對折。因此，前陣子陳千波和未婚妻商量後，忍痛把看好的房子給退訂了。

而一直渴望有個「窩」的陳千波，卻從沒放棄看房子，只是標準降低了，房子越看越小，地點越看越遠，景氣卻也越來越差，甚至，快處於「半失業」的他，一下從銀行的優質客戶變成觀望對象，不但房貸成數降低了，連議得的利率也不盡理想。原本心灰意冷的陳千波，以為這輩子當定了「無殼蝸牛」，沒想到央行大幅降息，並一古腦兒地祭出了多項優惠專案，讓小兩口重拾希望，再回鍋看房。

只不過歷經了這陣子變幻莫測的景氣洗禮，這對準夫妻在買定離手之際，卻心生膽怯，不斷問自己：「降息救得了房市嗎？」「現在買，划得來嗎？」

局勢  救急不救窮、救市不救價

事實上，值此「獎勵措施變多、景氣卻變差」的大環境，這一連串問題，正是所有房市一族最矛盾的心情寫照。對此，信義房屋企研室主任蘇啟榮則以「救急不救窮、救市不救價」一語道出降息與房市的微妙關係。

蘇啟榮分析，未來若持續降息，指數型房貸指標利率不排除降破二％。以二十年期限為例，一整年每百萬元貸款可省二八八○元至四千元利息，對於目前財務吃緊的房貸戶，的確可略解燃眉之急；但房市的復甦，還是得看消費者的購屋意願。

台灣房屋不動產理財研究室經理古景良指出，「在荷包縮水的年代，民眾買房的動機，第一是房價，再來是貸款成數，然後才是利息。」

古景良指出，以貸款成數來說，兩年前可達八成以上，但現在普遍下滑一成，等於一間一千萬元的房子，現在得多準備一百萬元的自備款，進場門檻大幅提高。

政大地政系教授張金鶚更直截了當地說，「房地產要復甦，就必須讓價格先跌，甚至要有人出現斷頭才有可能！」

京城建設總經理劉朝森就以該公司最近推出「幸福一○○成家專案」為例，公司為刺激銷量，將旗下銷售中的一百戶成屋祭出免自備款（即自備款由建商代貸取得，再轉給客戶零利率分期償還），以及送家電或裝潢等三擇一優惠方案來刺激買氣，一個月來已迅速去化八十戶。

但出人意表的是，最乏人問津的竟是自備款零利率方案，「顯見，消費者在乎的不是利息降了多少，而是實際省了多少錢！」劉朝森說。

再以建商端來看，劉朝森進一步表示，降息的確讓向來資本密集的建築業暫紓壓力，但相較二十年前房市大崩盤的年代，目前利息水準已足足低了一○％，其實現在降不降息差別不大。

劉朝森說，以貸款餘額一百億元的建商為例，每年只要預留三億元利息，這往往銷罄一兩個案子就能安全過關。因此，大多數建商最在乎的不是利率，而是未來銀行會不會緊縮放款額度，「總之，降息是『救急不救窮』！」

不過，降息也的確發揮了「止血」的功能！針對降息與房市，福懋建設總經理涂耀斌就認為，雖然要讓買氣大幅回籠，甚至房價反彈，政府還得要從「提高貸款額度」著手；但降息至少已讓房市從「硬著陸」變「軟著陸」，「雖不能立即救價，卻也能救市了！」

美商ＥＲＡ易而安不動產市場行銷顧問張欣民就呼應了涂耀斌的說法，他分析，截至今年十月底全台定存餘額高達十二兆一千三百五十億元，在降息風大肆吹襲下，定存族面臨「錢越存越薄」的窘境，將迫使部分定存資金流出。

若以一成估計，其中就可能有一兆二千億元的資金轉向低風險、孳息較穩，如房地產、黃金或是債券等投資工具停靠。再以三等分切，則流至房地產的資金將高達四千億元，足可買下八萬戶總價五百萬元的房子，無異是房市的一顆大補丸。
 

買房  自住不投資、看長不看短

正因為如此，看待降息後的房市，多數專家認為「築底希望濃、反彈觀望中」，蘇啟榮就建議有意下手買房的消費者「自住客審慎進場、投資客觀望評估」。

蘇啟榮認為降息效益在於長線投資，對炒短線投資客幫助不大，投資仍得持續觀望局勢變遷。但對於自住客來說，目前是進場的好時機，只不過景氣低迷，要掌握「地段」、「財務」原則。

蘇啟榮即表示，現在買房「抗跌」最重要，務必預設未來景氣更差，哪些地段能夠保值？於是，舉凡交通便利、近學區、具景觀優勢、管理佳又由品牌建商承建的案子，都是抗跌的指標。

但某些好地段由於先前已被炒過頭，不排除有小幅回跌的風險，因此，建議消費者可以介入目前價格合理、甚至先前漲幅不大，但條件相對優勢的區域。

古景良提醒，由於目前企業倒閉、裁員風方興未艾，消費者財務可能隨時出現缺口。因此買屋時，更得嚴守房貸占所得三分之一的原則，甚至至少預備六個月以上的房貸支出費用，以防不時之需。

值得注意的是，隨著近幾個月政府陸續推出「降息、低利」等救市方案，一定要懂得善用；無論是新進的買主或原有的房貸戶，都可為荷包省下不少錢。「利率要知道做調整，方案要懂得做搭配！」涂耀斌一針見血地指出房貸一族應有的觀念，他認為房貸戶當務之急就是拿出自己的房貸方案，好好檢視一番。

首先得檢視利率是否合理？銀行理專就分析，目前銀行的房貸，可分為「固定型」及「指數型」。前者利率不受央行降息影響，而後者則會跟隨利率變動。

通常銀行會定出指標利率，參考六至八家主要銀行的一年期定存利率再加碼，因此降息只對指數型房貸發揮效用。但也有銀行表面上降息，卻變相調高加碼幅度「明降暗升」，讓房貸戶根本受益不到。
 

策略  審視做調整、策略做搭配

「人不理財，財不理人」，房貸戶得主動出手，立即和銀行端確認目前的房貸契約是否合理，並爭取降息。一般而言繳息正常的優質客戶，很容易談到降息空間。

此外，以往銀行、壽險業指數型房貸的調整頻率多為三個月或半年一次，使得降息利多緩不濟急。因此，十一月在央行總裁彭淮南指示下，目前已增加「月調」選項，房貸族可選擇按月調整利率，可以立即享受降息利益。

不過，台灣金融研究發展基金會執行顧問蘇英孝指出，雖然利息改月調在低利率時有利；但若把時間拉長二十年來看，月調制所享受到的降息利益其實有限。更由於週期更改為「一生一次」，反而得承擔長期利率反轉向上的風險。

因此，理專建議，還款年限在五年內的房貸戶，可考慮改月調制，因為其承受利率反轉向上的風險較低，但還款年限若超過十年，則得審慎衡量。

不過，未來利率雖有走升的風險，但萬一利率走升，還是可藉由轉貸方式再改回季調或半年調，只是得負擔轉貸成本。

除了降息期，目前政府亦推出延長房貸還款年期為三十年的政策。以延長還款期限為例，利率若為二％，等於每百萬元每月本息攤還約可減少一千四百元，對房貸族亦是一大福音。但蘇英孝提醒，還款期限愈久，還款總額也相對提高，使用前得請房貸專員代為精算後評估。

而最值得注意的是，近來政府推出不少政策性房貸，如「二千億政府優惠房貸」、「住宅補貼低利房貸專案」與明年元月將實施的「青年安心成家」都有低利優惠，一旦搭配使用可以省下不少支出。

以台北市為例，營建署推出二千億元的優惠購屋貸款專案，每戶最高可貸三百五十萬元；若再搭配二百二十萬元的「住宅補貼低利房貸專案」或一生兩次二百萬元兩年零利率的「青年安心成家方案」，最高貸款額度可達五百七十萬元。以一般雙薪家庭來看，每月本利攤還房貸負擔不到三萬元，不僅如此，一整年本利合計還可省下近三萬元的支出，負擔不會太重。

總之，景氣時，比機會；不景氣時，比智慧！值此局勢曖昧不明的市場，聰明的你，其實只要稍動點腦筋、做點功課，你還是可以成為「房市贏家」的。

■按月或按季調息   該選哪一個？