深圳房價暴跌 鴻海高層也套牢

深圳最早開發的蛇口工業區附近的南山區，距離香港元朗只要三十分鐘車程，目前是當地最高檔的住宅區之一；即使如此，滿街房產仲介業者貼出的急售招牌，仍讓投資客心驚。

象徵房市嘉年華終結的招牌

因為就在今年初，這個深圳高收入者、港商聚集最多的南山區，竟然出現一塊急售房產的大招牌，上面寫著「急售、一口價」，還附帶贈送全新寶馬車與本田雅哥車的字樣。

這塊二手房求售看板，看在地產投資客眼中，就如同預告過去兩年以來全中國上漲速度最快、漲幅最大的深圳房市嘉年華，即將終結。

近一年來，深圳房市暴漲暴跌，去年九月達最高點，一平米（約等於○．三坪）住宅平均單價在人民幣一．五到一．六萬元，今年五月開始連續下跌，目前一平米住宅單價為人民幣五千元，只有八個月前的三分之一。

深圳買房的炒作主力一直是香港資金，這些港資隨著深港兩地通關口岸的轉移熱潮而移動；首先是羅湖、布吉，然後是福田、皇崗。一位長期住在深圳發展的台籍私募基金負責人何方（化名）就指出，「不論非法、合法，深圳一直是國際資金到中國的第一站。」

這種價格劇烈變動很大因素，是熱錢流入造成的結果。原本一些非法外來資金抵達深圳，往往都會以買房作為洗錢的基本手段。從○五年匯改後，深圳房市就一飛沖天，雖然起漲時間比上海晚，但衝的速度卻比上海快，這全拜熱錢湧入之賜。

去年七月一日，連接深港兩地的西部通道正式開通，香港元朗市民只需花不到十五分鐘車程，就可以跨海直達深圳的蛇口海關。蛇口周邊地區房產，就成為香港資金狂炒的目標。

因預售屋正在趕工，一家香港投資公司看好中古屋的行情，從去年初開始，陸續在福田、南山兩個精華區收購三年之內的中古屋，直到今年年初，手中總共已有五十多套面積五十到二百五十平米的住宅，總收購金額超過七千萬港元。

雖然這家機構投資者購買的深圳房產，多數都集中在精華區，且是港商密集的區域；但到了今年初，原本想要脫手部分住宅，卻發現市場上承接力道相當薄弱。由於新成屋不斷推出市面，深圳目前的租金行情相當低迷，這家港資投資公司扣除自有資金，每月要繳的利息就超過五十萬港元，財務負擔相當沉重。 

國際熱錢撤退 投資客套牢 

這家公司只是炒作深圳房地產受傷的個案之一，到底有多少香港投資客湧入深圳？除了不少港資機構投資公司在深圳套牢，更多的香港個人投資戶也深陷套牢泥淖當中；在當地擁有房產的港人數超過二百萬，據估計投資客至少在五十萬人以上。

深圳房地產暴漲暴跌大洗三溫暖，都是這批房地產炒作大軍的傑作；一年前還是投資的天堂，一年後卻爭先恐後地逃跑，為什麼這麼奇怪？原因很簡單，首先美國次貸風暴吹起撤退號角，加上全球股市狂跌，許多熱錢不得不棄守房地產。

這波受傷的不只是香港人，想要搭房地產暴漲便車的台灣人也深受其害。

最近，深圳寶安區龍華鎮上的建案「金地梅龍鎮」，就因為前後購買的價格差距太大，發生了兩百多位投資客集體向開發商要求賠償的案例，一位郭台銘的幹部是受害人之一。

龍華鎮正好就是富士康集團的鴻富錦保稅工廠所在。一位年薪超過新台幣千萬元的富士康副總級主管沈慎（化名），先前看好人民幣持續升值的利多，在去年金地梅龍鎮推出第一期時，就預訂了十套房，面積由一百到一一五平米都有。想不到事隔一年，深圳房價大跌，沈慎套牢的資金就高達人民幣六百萬元。

沈慎這位負責富士康手機模具製程的經理人，事後向同事自我解嘲說，至少要在龍華做兩年白工，才有可能解套。

事實上，還有不少台商以超過人民幣一．五萬元每平米的售價買下金地梅龍鎮，不過最多都只有一到二套，套牢金額大約人民幣百萬元上下，受傷程度遠不及沈慎。

金地梅龍鎮建案去年七、八月時，每平米曾被炒到人民幣一．七萬元，但最近房價跌到人民幣一．二萬元還乏人問津，甚至再附送每平米價值二千元的房屋裝潢，也都無法帶動買氣。

就以深圳市區的南山區與福田區來說，房價下跌走勢一點都不輸郊區。

即使擁有蛇口工業區與客運碼頭，過去一直是深圳市平均房價最高的南山區，今年盛暑推出的預售案景氣一點都熱不起來。就以原本相當受外商與港商喜愛的南山區「半島城邦」為例，去年十月以前，每平米都還有人民幣三萬元以上的身價，然而今年卻出現逐月下降的趨勢。

進入七月以後，由於買氣更加惡化，一位每年進帳數千萬元人民幣的台籍貿易商陶饒之（化名）透露，他在這個高級住宅區就套牢了人民幣上千萬元。

陶饒之原本是看好半島城邦，因為這個建案擁有海景，並且是外國人與香港人最常經過的區域，又是深圳最精華地段。因此，他從每平米人民幣二．八萬元逐步加碼買進，最高點甚至買到了人民幣三．三萬元。

想不到，當他買齊了大小不同房型的十六套半島城邦後，深圳房地產就不支倒地，至今仍未有復甦跡象。

陶饒之向來精打細算，但這一跤確實摔得不輕。以半島城邦平均每平米下跌人民幣五千到八千元計算，僅僅在這個投資案上，他就已經虧了人民幣一千二百萬元。其中最慘的是去年八月，他以每平米人民幣三．二萬元購買的一五○平米的公寓，結果損失超過人民幣一百萬元。

由於珠三角今年的出口一片淒慘，原本在商場上時常扮演常勝軍角色的陶饒之，最近也資金周轉不靈，逼得他準備在八月奧運期間，先脫手十套半島城邦的住宅，以解燃眉之急。

真正的空頭才剛要來臨

深圳房地產到底有多慘？從深圳官方最近公布的數字，可以充分顯現當地房市的衰退情形。以今年第一季的空屋率來看，深圳市的空屋面積高達六十六．三七萬平米，比去年同期大幅增長了六七．四％。被用來檢視現行售價支撐力的成交量，今年上半年也萎縮了五四％，許多房地產業者認為，這完全是空頭市場來臨的前兆。

今年的深圳房市不僅價量齊跌，更慘的是，前幾年拍賣住宅用地的熱況也一去不復返。到七月初為止，當地的居住用地拍賣，經過連續多次流標後，只在四月有兩天分別成功賣出一塊土地，但價格卻創下近年新低。

因香港投資客資金普遍被套牢，許多金融業者認為，首先是深圳與香港的消費都會受到波及，就以香港暑假的國外旅遊團來說，買氣就遠不及去年。

另外，深圳高級的潮州菜餐廳，或是鮑魚、魚翅宴，今年以來，明顯客流量減少許多。

即使房價下跌已非常明顯，但上一波順利賣出獲利的投資客，仍不願回到深圳房市來。多數有經驗的投資者認為：「當地房價要趨於穩定，在次貸風暴仍未結束，還有中國宏調政策力道仍強的情況下，最快也要等到明年才有可能。屆時再來觀察是否進場。」