讓台灣最優商辦大樓幫你輕鬆保值

翁弘林

2008-05-29 13:53

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不動產是對抗通膨的典型工具之一，台灣的商用不動產更因為政策開放題材，而有可觀增值潛力。於是，小市民對抗通膨最佳策略之一，就是善用國內八檔REITs，讓台灣最優的商辦大樓，幫手中資產輕鬆保值。

過去一年，台股投資人經歷指數由九千八百點下殺到七千三百點的震撼教育，同時，部分基金投資人更慘遭結構債的風暴；投資人不僅沒有獲利，許多人更面臨嚴重虧損的窘境。

幾經折騰下來，風險承受度較低的投資人逐漸調整策略，緊握手中現金部位。然而，國際油價衝高，加上國內油電價格解凍的新政上路，卻像要把這些投資人逼到絕路一般；即使緊緊握住現金，也要眼睜睜地看著手中現金的購買力快速流失。

其實，對於保守型投資人來說，對抗通膨的主要思惟，不必過度強調資產增值，而應從資產「保值」的角度出發。其中，不動產就是典型的通膨保值投資工具，尤其台灣的商用不動產挾著與中國大陸直航的利多，更是眾所矚目的標的。

但動輒每坪百萬元以上的商用不動產，對一般投資大眾根本望塵莫及。幸好，在證券營業廳報價電視牆上，就有全台灣最純的八檔資產證券，「不動產投資信託受益證券（REITs）」。

投資REITs
首重不動產價值與地段

投資REITs的考量重點有二。首先是衡量一檔REITs旗下的不動產價值，是否有跟隨通膨同步上漲的空間；另一個考量方向，是這些不動產所帶來的租金報酬率是否較定存為佳。

說到不動產價值的上揚空間，思考方向很簡單：地段、地段、地段。必須考量每檔 REITs所持有不動產的地段，如果地段良好，也就提供資產價值走強的基礎，可望成為對抗通膨的有效利器。

以目前已掛牌的八檔REITs觀察，多數均以台北市內之商用大樓為主要資產，其中，僅有新光一號持有台南新光三越、駿馬R1持有台北縣中和漢偉資訊大樓，及三鼎持有桃園南崁誠品物流大樓等，並非位於台北市內。

八檔REITs的不動產地段普遍不差，抗通膨的效果自然也能有效彰顯。事實上，在過去一年之內，各檔REITs都已隨著資產增值而向上調高了單位淨值；其中，以國泰R2、新光一號兩檔，重估增值的額度最高，分別為每千單位提高一四六二元及九九二元；基泰之星的上修金額雖然最低，但也有二八七元的水準。以上數字，足以說明國內八檔REITs均有一定程度的對抗通膨效果。

富邦REITs
租金報酬率逾五％

至於租金報酬率，就像是一檔REITs投資價值的基本保障，它意味這檔REITs租金收益能夠創造多少比率的資產報酬，也是REITs配息能力的基本依據。由於租金收益具有一定程度的穩定性，因此，當租金報酬率能夠高過定存利率時，也就代表這檔REITs具有「未來穩穩超越定存」的機會。

依去年年報，若將八檔REITs的租金報酬率概略分析，大致可分為三個等級。其中，報酬率超過五％者，包括富邦R1及富邦R2；達到四．五％至五％區間者，則有國泰R1及新光一號、基泰之星、國泰R2等四檔。三鼎及駿馬R1雖然相對較低，也分別有四．二七％及三．○八％，均能超過目前一般行庫的一年期台幣定存利率。

以當下的時點而論，比較可惜的是，各檔REITs去年度配息已經執行完畢。不過，REITs誘人之處不僅在於穩定的租金收益提供配息基本價值，當市場對通膨預期升高時，其市價波動也有提前反映通膨的可能。只要租金收益率相對較高，且資產地段良好、具有增值空間的REITs，有機會獲得市場資金青睞，推升市場價格。

增值、抗通膨
——近一年各檔REITs資產重估增值概況
REITs　　　　近期重估增減值（億元）每千單位增值（元）

富邦R1（01001T）　　　　　　 4.26 732
國泰R1（01002T）　　　　　　9.13 655
新光一號（01003T）　　　　　11.21 992
富邦R2（01004T）　　　　　　2.97 406
三　鼎（01005T）　　　　　　 1.97 511
基泰之星（01006T）　　　　　 0.71 287

國泰R2（01007T）　　　　　 10.27 1462
駿馬R1（01008T）　　　　　　3.86 901
資料來源：公開資訊觀測站

地段好、租金高
——國內REITs持有資產及租金收入概況
REITs　　持有之不動產資產總值（億元）　 2007年租金收入（億元）　租金報酬率（％）

富邦R1

　　　　　富邦人壽大樓 81.75 4.48 5.45
　　　　　富邦中山大樓
　　　　　天母富邦大樓
　　　　　中崙商業大樓及地上權

國泰R1

　　　　　喜來登 151.19 7.27 4.81
　　　　　台北西門大樓
　　　　　台北中崙大樓

新光一號

　　　　　新光天母傑仕堡 132.06 6.25 4.73
　　　　　新光國際商業大樓
　　　　　台証金融大樓
　　　　　台南新光三越
　　　　　新光信義華廈

富邦R2

　　　　　富邦民生大樓 74.31 4.23 5.71
　　　　　富邦內湖大樓
　　　　　潤泰中崙大樓

三鼎

　　　　　前瞻21 39.75 1.70 4.27
　　　　　香檳大樓
　　　　　誠品物流大樓