亞太會館競標三大專家大預言

趙曉慧

2008-05-08 16:37

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喊價已經到達兩百億元的「亞太會館」國際競標案，不僅攸關威京集團總裁沈慶京能否藉此擺脫個人債務泥淖，也決定台灣的豪宅是否能一舉晉身世界之林。此案拍賣官顏炳立看好港資出手標下，台灣豪宅將成為全球華人富豪的收藏品。

自二○○六年台北市大安區「信義聯勤總部」土地標售案，到去年內湖科學園區的「亞太經貿廣場」交易案，每年都有大案交易引發市場討論，而今年，市場焦點非信義計畫區的「亞太會館」國際競標案莫屬。

亞太會館所以成為焦點，在於它的標售價格、地段等刷新不少房市紀錄。競標底價在三個月內從六十九億元翻漲至一百四十九億元，跳漲一倍以上，創下台灣史上單一不動產最高金額標售案。其次是地段「絕版」，乃是信義計畫區豪宅村內最後一塊大型建地。不過，房市都議論紛紛：底價一四九億元是否合理？

高力國際專業諮詢部總監楊登淵認為，定出這個底價後，買家已經排除飯店業者了，因為飯店的績效需要長時間經營，而且除非是蓋成每坪三百萬元以上的豪宅，否則沒有合理利潤。

專家一：顏炳立
每坪賣二五○萬元不是問題

對於外界疑慮，顏炳立表示，亞太會館地價約六十九億元，加上建物造價三十億元、十億元酒店管銷費用，成本是一○九億元，再加計四成獲利空間，大約須賣一百五十億元，所以底價一百四十九億元絕對合理。若改建豪宅，以一萬坪建坪計算，每坪單價至少一百五十萬元。

以目前信義計畫區內的豪宅成屋，包括寶徠花園廣場、信義帝寶、慕夏四季，每坪約在一百一十萬元至一百三十萬元，最新豪宅預售案，每坪已經喊到二百萬元。顏炳立說：「這一塊『地王』，不是稀有，而是惟一。這些次級地段的行情已經如此，亞太會館賣二五○萬元怎麼會有問題？」

這次，亞太會館在台北、香港、上海兩岸三地同時開「國際標」，就凸顯顏炳立的企圖，畢竟，出得起價的買家寥寥可數，他說：「陸資只出一張嘴巴，真正鴨子划水的是港資，早就斥資上千萬元在全台灣做市調，評估之後才要下手。」而且，香港豪宅一坪動輒六、七百萬元，相較之下，亞太會館「實在太便宜了！」

專家二：賴正鎰
底價一四九億元有可能達成

目前將亞太會館列入評估的港資地產集團包括僑福、和記黃埔、英皇、鷹君、沿海綠色家園、恆隆、麗豐控股、東冀基金、上海置地等都有高度興趣。

亞太會館若改建豪宅，顏炳立認為，可規畫二十四戶、以每戶四百坪、一坪二五○萬元粗估，一戶至少價值十億元。他語出驚人的說：「一旦港資出手，豪宅是賣給全球華人富豪，三年後交屋，單價會賣到六○○萬元，獲利一倍，等著看吧！台灣未來的豪宅價格，可以直追香港、新加坡。」

鄉林集團董事長賴正鎰說，按照台灣目前的樂觀氣氛看，亞太會館一四九億元的底價是「有可能的」。若蓋成超級豪宅，更是有實力每坪可賣三、四百萬元。

專家三：彭培業
要用國際法人盤看此競標案

三、四百萬元的單價會不會過於樂觀？北區房屋首席總經理彭培業認為：「兩岸三通之下，房市有機會走外需市場。中國房市目前走跌，國際資金需要一個避風港同時還能增值，台灣就具備這樣的條件。所以，不能用過去的眼光來看亞太會館，要用國際法人盤。」

他說，亞太會館若是成交，將成為今年房市的指標。有機會推升區域的地價及房價行情，但一般區段影響不大。至於距離五月底競標會之前，大環境是否還有其他變數？「就要看馬英九的五二○就職演說，是否能讓外資產生信心。」

房市群雄一致看好，亞太會館競標案將開出國際法人盤，宣告房市新時代的來臨——台灣的豪宅終於要與國際接軌，晉身世界之林！

亞太會館賺進百億元
仍不夠威京小沈還債
1987年沈慶京以每坪44萬元、總價逾10.8億元買進亞太會館土地，蓋成會館，21年後的五月底，亞太會館若以149億元的底價以上價格拍出，沈慶京潛在獲利估計可能達98億元。

然而，小沈為亞太會館舉債43億元，而另一個事業體「台北京華城」，聯貸金額高達120億元，再加上外傳沈慶京個人上百億元的債務，總債務規模達263億元。

看來，就算亞太會館能夠漂亮出脫，獲利近百億元，也只為沈慶京解決不到三分之一的債務而已。

三雄看亞太會館
賴正鎰

現職：鄉林集團董事長
底價合理度：合理
成交機率：有機會
拍定價預測：不評論
買主預測：外資
豪宅預售價：300～400萬元／坪

彭培業

現職：北區房屋首席總經理
底價合理度：合理
成交機率：遲早會標出去
拍定價預測：不評論
買主預測：國際法人
豪宅預售價：逾200萬元／坪

顏炳立

現職：亞太會館競標案拍賣官、戴德梁行總經理
底價合理度：根據台灣最新豪宅行情制定
成交機率：有信心
拍定價預測：交由市場決定
買主預測：港資
豪宅預售價：250萬元／坪

亞太會館
使用現狀：酒店
指標意義：最高單一不動產競標案
　　　　　信義計畫區地王
土地面積：2468坪
建坪面積：1.24萬餘坪
拍賣底價：149億元
競拍日期：2008年5月30日