建商假造貸款文件，吹噓購屋者的償貸能力，華爾街放款銀行低估了房貸風險，加上大環境景氣下降，結果讓美國颳起了超強的經濟風暴。
二○○五年十一月，這對育有四名子女的夫妻以五十四萬美元的總價，在靠近華府的郊區買了一棟三間臥房的新屋。美國第九大住宅建商畢澤房屋（Beazer Homes USA）沒有請他們去銀行貸款，而是自己提供房貸給他們。這類的安排助長了美國前些年的大多頭房市。
為賣屋 建商假造貸款文件
可是，莫托夫婦不太符合貸款的財務條件，問題就來了。據他們表示，畢澤房屋在貸款申請文件上浮報他們的收入，宣稱他們有前棟房屋的租金收入。伊莉莎白寫電子郵件給該公司的房貸部門，表示她不想浮報。但他們最後還是在文件上簽字。
現在，他們後悔不已。莫托夫婦現在已搬進新家，可是先前的房子卻還無法脫手。兩棟房子的房貸加起來將近一百萬美元。伊莉莎白表示，他們的家庭收入只有十四萬五千美元，現在被迫要拍賣兩棟房子還債。「我們徹底地破產了。」
爛放款 華爾街建商應負責
包括畢澤房屋在內，美國十幾家大型上市建商都有經營房貸放款業務，以吸引更多屋主購買新屋。該公司拒絕討論個別的客戶案例，不過，他們有更多要操煩的事。八月一日該公司股價大跌近一八％，因為市場謠傳他們即將聲請破產保護，但畢澤房屋隨即反駁傳言毫無實據。
早五天前，畢澤房屋才公布，美國證管會已對該公司的房貸業務展開非正式調查。該公司警告可能因此遭到刑事罰責。
而今年稍早時，畢澤房屋亦接獲美國司法部傳單，要求提供房貸業務的相關文件；該公司同時遭到北卡羅萊納州檢察長的民事調查。
美國這五年來的超級大多頭房市，背後其實有好幾股力量在推動。傳統的房貸公司和銀行大量放款，不少貸款人信用紀錄不佳，申請時根本沒去注意浮動利率會往上調升。
而華爾街亦助長他們這種不知節制的放款，大量購買房貸再包裝成證券化商品出售。現在，房市泡沫破滅，法拍率節節上升，大型建商兼做放款業務的事情於是成為眾矢之的。
風險高 銀行壓低建商放款
除不斷推出新屋，建商投入房貸業務程度也前所未見。即使在去年房屋供給開始多過需求後，建商還是以浮動利率等高風險貸款來推動房屋銷售。有時，他們吸收一些無法負擔傳統房貸的客戶。還有的建商違反聯邦放款標準，為的就是讓客戶簽約。
KB房屋去年七月支付三百二十萬美元的和解金，解決美國住宅及都市開發部，指控該建商的房貸部門浮報借款人收入，俾以通過貸款申請。KB房屋在和解之前，便已賣掉貸款業務。
Opteum金融服務公司負責房貸研究和交易的主管杭特．哈斯以內行人的角度指出，房屋建商為了促銷，確實是半強迫式地叫可能的買主，接受一些高風險的貸款。
哈斯的公司Opteum，擔任華爾街及建商的中間人：提供融資給建商經營房貸業務，然後把貸款轉賣給投資銀行，後者再把它們包裝成證券化商品賣給對沖基金和保險公司。這整個流程為市場提供流動性，讓建商更容易蓋房子和賣房子。
但在今年初前，Opteum公司的房貸業務就開始萎縮。投資銀行和他們的客戶認為建商的放款太危險，可能被拖欠。
哈斯解釋說，有些房子的價值根本不如建商所說的值錢，有些借款人的收入也不如申請表寫的那麼高。「建商愈來愈冒險，華爾街則愈來愈不放心。」哈斯說。今年六月，Opteum決定退出房貸仲介業務。
在房市反轉之前，大型建商規模不斷擴大，讓他們的房貸業務更易獲得華爾街的融資。以前美國的建商多屬中型地方公司，但過去二十年來出現了大型的上市公司，像是Pulte房屋、Lennar和Centex等，市值都約為七十五億到八十五億美元。十大建商去年的營收累計為九百八十八億美元，遠高於一九九二年的九十三億美元。
二○○六年美國全國的新屋，有二七％是由上市建商興建，一九九二年的比率則為八％。而在不久之前房市相當搶手的丹佛市、拉斯維加斯和鳳凰城等地，新屋有五成五以上是由上市建商興建的。
規模大 建商融資更容易
忙碌的建商發現投資金融業對他們十分友善。「在建商規模變大，比較穩定之後，他們便能在各個信用市場借錢，或者跟華爾街借錢，就更容易拓展業務了。」S&P證券研究的營建業分析師湯瑪士．史密斯表示。
在多頭市場時期，大型建商在華爾街眼裡是充滿魅力。道瓊美國精選房屋建商指數，在二○○二年十月到○五月年七月間大漲了二九○％，因為十大建商的獲利加總起來增加二倍以上。
可是在市場上的餘屋愈來愈多後，建商仍面臨達成每季財測的壓力。為了衝刺業績，建商便提供貸款給財務狀況欠佳的買主。S&P證券研究的史密斯表示，為了維持獲利水準於高檔，難怪建商惟利是圖。
如今，房市泡沫，建商可說哀鴻遍野。今年一月，業界分析師預估十大建商今年的平均盈餘為每股三．六九美元，但最新的預估已惡化到每股虧損一．一八美元。
全美各地新出現的鬼城，最簡單的解釋是過度興建，這是每個房市泡沫的典型現象；但建商積極經營放款業務，亦助紂為虐。由於建商沒有單獨公布放款業務的營收，所以這方面的統計資料不多；可是一些分析師有統計建商提供房貸的房屋銷售率。
根據美國商銀證券公司的分析師丹尼爾．歐本海默指出，市值最大的Pulte房屋，去年提供房貸的房屋銷售比率高達九○％，遠高於二○○○年的六四％。第三大的Centex在截至三月的會計年度則為八○％，高於六年前的六一％。
等到財力不好的屋主拖欠繳款時，建商通常早已把他們的貸款賣給了華爾街。全美各地的社區都能找到淪為屋奴的案例。
多米尼恩房屋（Dominion Homes）在俄亥俄州哥倫布興建的數個建案，都出現滿布空屋、庭院雜草叢生、門前被貼上法拍屋的橘紅色貼紙的景象。
據貸款人表示，多米尼恩房屋時常提供免頭期款或低頭期款的房貸。年輕夫妻屈維斯和凱莉．甘瑟表示，他們就是這樣被吸引，而在○四年借了十八萬零三百美元，買了一戶多米尼恩房屋的房子。
凱莉說，多米尼恩房屋告訴她，他們的初期月付款是一一六○美元，一年增加一百美元，會在去年達到一三六○美元；但事實上是每年提高二百美元以上，在去年達到一五九九美元。多米尼恩房屋的銷售人員宣稱社區管委會年費是五十美元，實際上暴增至二八五美元，稅金也是房屋公司預估的兩倍。
儘管覺得被騙，凱莉也坦承她和老公沒有仔細檢查貸款條件。「我好想要那棟綠蔭大道上的房子。」今年前些時候，甘瑟夫婦因付不出貸款，房子被查封拍賣，現在兩人租了一間公寓。
法拍多 社區房價直直落
任職消防隊的亞德里安則忙著與公司談判，希望他向多米尼恩房屋買的四大房新屋不要被查封拍賣。他坦承買下一棟他負擔不起的房子，可是他抱怨多米尼恩房屋的銷售人員，沒有跟他仔細說明他申請的十六萬三千八百美元房貸。「我不知道免付頭期款之後的繳款會那麼高。先前幫你買下房子的人，現在卻不願意幫你保住房子。」
多米尼恩房屋資深副總羅瑞．史坦納表示，他們仔細評估過每件售屋案，確定買主可以負擔他們申請的房貸。該公司表示，他們進行過完整的研究，哥倫布市的法拍率飆升源於更大的經濟問題，與他們的房貸業務無關。由於流失製造業工作，俄亥俄州法拍率在全美數一數二，還有加州、佛羅里達州、密西根州和德州法拍率也相當高。
一些屋主對於建商的浮濫放款亦大感不滿。南卡羅萊納州哥倫比亞一個社區雇用一名律師去打官司，指稱畢澤房屋胡亂發放房貸，使附近房屋紛紛被查封拍賣，害他們的房價直直落。
這樁集體訴訟指控畢澤房屋的銷售人員以「不實的申請房貸資訊」，鼓動可能的買主。如此「將無可避免地讓本社區的法拍率遠高於全州的平均水準」，而將損及原告的房屋價值。
畢澤房屋已訴請撤銷告訴，理由是原告並不是訴求受到該公司的誤導或直接傷害。畢澤房屋表示，這件官司是根據「臆測的因果關係」。
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