上海房價漲幅遠低於全中國水平,當地房市有一些其他城市所沒有的市場特性,也因此在不景氣中,具有相對的抗跌性,紅木集團董事總經理張永河認為,只要長期持有,一定會有穩定的投資報酬率。
中共當局五月中旬公布,七十個大中城市的第一季房價成長五.六%,但是外商最關注的上海房價卻只成長○.二%,是全大陸平均漲幅的三分之一。對於許多想進軍中國房市的台灣投資人來說,上海仍然是他們的最愛,但在上海房市多空訊息交戰的情況下,大家對於介入市場的時間、介入市場的價格、區位的選擇,都有許多困惑。
上海漲勢落後 房價支撐強
儘管上海房價漲幅已連續兩年大幅落後全國水平,但是紅木集團董事總經理張永河近兩年來問過許多台灣朋友:「是否在上海房市投資中虧本?」結果,找不到任何一位在公元兩千年後投資上海房市而虧錢的台灣人。
即使有人在二○○五年上海房市高點中被套牢,但只要是在兩千年上海房價開始飆漲後投資,過去四年中賺的錢,就足以彌補○五年的損失,而且,目前上海市區的房價大致已經回到兩年前的水平以上。
○五年宏觀調控後,根據統計,上海一般住宅的平均房價掉到一平方公尺人民幣六六九八元,低於北京的八○五○元及廣州的七二○五元,但實際的情況卻是上海市政府在統計上動手腳,以迴避中央政府調控的壓力。在過去,市政府會在其他地點另建新房(動遷房),安置拆遷戶,這類動遷房因為有政府補助,房價比市價低很多,因此不納入「商品房」房價計算,但現在卻被納入計算,當然就把整體房價壓低。
從統計數字看,上海房價漲幅遠低於全中國水平,但實際上,當地房市卻有一些其他城市所沒有的市場特性,也因此在不景氣中,具有相對的抗跌性。
首先是金字塔型的消費結構。張永河根據北京和上海的房地產消費結構畫圖,北京像一枚插在土裡的炮彈,大部分消費者是底層的低收入者,中間只有少數的中產階級,然後是極少數的炮彈尖頭,北京的買主為了炫耀身分,再貴的房子也會買。張永河還曾經看過一位北京台商在別墅裡養梅花鹿。
上海房市的消費結構則是一個正三角的金字塔,每種價位都有人承接,細分起來有一百二十多種價位,當不景氣時,金字塔頂端的豪宅只要降點價,馬上就有人買,不會像北京,頂級豪宅可能面臨無限量地滑落谷底。張永河形容上海,既吃得到三星級的米其林餐廳,也有路邊攤賣一碗人民幣三元的蔥油拌麵。
其次,上海的社會結構也比北京健全,城鄉差距不像北京那麼大。這可以由兩地計程車司機的水準中看出,他說,兩地計程車司機大都來自鄉村,北京多來自大興、房山,上海則多來自崇明島,但給外來客的印象,上海司機普遍比北京司機文明。
上海周邊農村人口隨著經濟發展、生活改善後,許多人都有能力進城發展,這也是上海房市長期看好的重要原因。去年,中共正式取消農業稅,許多鄉村農民開始有錢,搬到鎮上,鎮裡的有錢人則搬到縣城,以此類推,上海自住型的住房需求將不斷成長。
既然上海房市長期看好,過去台商普遍習慣在一年出脫房產的作法就必須改變,張永河建議目前有意投入上海房市的台商,不妨連續持有三年以上,如此一來,每年的投資報酬率最保守估計也可以維持在八%到一二%之間,因為上海的經濟成長率就維持在一二%左右,足以支撐八%以上的房價成長。
至於具體操作方面,張永河首先建議要注意地段的選擇,他有一個「九百與十分之一」的概念。也就是上海一千七百多萬常住人口中的九百萬人,目前是住在上海總面積十分之一的「內環線」(大致是延安高架道路環繞的市區),此區主要是舊城區,在可使用土地供應有限,而需求不斷增加的情況下,內環房價永遠是搶先漲,跌最少,情形就像是台北市區與郊區的差別。
李嘉誠看好地鐵世紀公園站
浦東土地供應量大,在選擇地段上,則要小心。像地鐵二號線一直到張江高科技園站的沿線,是上班族的最愛;高級別墅林立的隆東大道,因為靠近機場,可以省去從機場到市區兩個小時的塞車時間,一直是富商的最愛;號稱小陸家嘴的陸家嘴金融區,外商及大陸銀行林立,許多高級辦公大樓都是滿租;世紀公園是上海最大的綠地,當地房子只要是能看到公園的窗子,一扇窗子就可以讓一平方公尺房價多出人民幣一千元、兩扇多二千元,以此類推。
張永河還報了一支「穩賺不賠」的明牌:地鐵世紀公園站,目前已有兩條地鐵經過,年底會再多一條,最後會有四條地鐵通過。港商李嘉誠已經買下附近的土地開始蓋房子,未來完工後,也是只租不賣。
由於李嘉誠的背書,張永河建議台商可以大膽買入這個區段的房產,至於合理的價位,他認為應該是在一平方公尺人民幣一萬兩千元到一萬六千元之間。
一九八六年退伍後,來自南投鄉下的張永河,見識過台灣房市最輝煌的年代,一九九九年投入中國房市後,他重溫台灣房市當年的盛況。看到中國經濟持續快速成長,張永河認為,從兩千年後,投入中國房市,只會買貴,不會買錯,只要長期持有,一定會有穩定的投資報酬率。
張永河
出生:1964年
現職:新加坡紅木投資集團董事總經理
學歷:東海大學企研所碩士
經歷:廣州世紀緣地產集團執行長、上海綠地集團(中國第二大房產公司)銷售總監及高級顧問
成績:中國五百強企業房地產類惟一台籍人士、連續兩年獲上海房地產交易中心「上海房地產銷售第一名」