台灣房市三年間飆漲近五成，○七年適逢新成屋交屋潮，加上推案量暴增，不少人退至邊線觀望。然而，海外資金仍不斷流入、民間游資無處可去，以及低利率創造的套利空間，又讓人躍躍欲試。值此多空交戰之際，房市會怎麼走？又該如何介入？換個腦袋，專家點名四大機會及四大策略，帶您找到二○○七年的房市藍海！
今年農曆春節，長長的九天假期，整個台灣，除了各大景點和高速公路充斥著擠爆的人潮外，各大建案的接待中心，竟是另一個滿是人潮的焦點。
儘管連日陰雨籠罩北台灣，將大批的遊客趕往陽光普照的中南部，但位於板橋新板特區上，負責代銷厚生橡膠建案「橋峰」的新聯陽工作人員，卻打從假期第一天一早，就有近十人在案場待命，等著新春上門的顧客，尤其是趁著長假返鄉的大陸台商及「海歸派」客人。
春節假期南北湧現看屋潮
新聯陽的如意算盤果然沒有白打，只見偌大的接待中心，座無虛席，工作人員來回穿梭、聲嘶力竭，九天來，交易總額竟突破三億元大關，最高樓層還一舉衝上每坪近五十萬元，創下北縣新天價。
而這並不是特例，向來被認為市況清淡的高雄，今年也有了變化。緊鄰高雄市文化中心的「文化高峰會」，代銷的聯上實業，原本要依慣例休春節假期，孰料，年前即有十數組客戶預約過年期間看屋，使得聯上不得不協調銷售人員分批放假，只是沒想到，實際來客數竟來了上百組，遠遠超乎預期，逼得其他員工只好銷假接客。
一位陳姓導遊說，今年過年，接待一組旅行團，二十四位團員中，四位台商、二十位大陸人。
起初，這看似平凡的組合一如其他參訪團進行著表訂的行程，孰料最後一天，團員卻忽然要遊覽車開往銀行，眼見四位台商領出滿滿四布袋的新台幣，讓小陳看傻了眼。
這群人後來再轉往台北市某個預售案，一行二十四人竟浩浩蕩蕩逛起「案場」來，案場經理也立刻封場接待豪客。令人咋舌的是，這些大陸人士居然人人用現金各買一套總價四千萬元的豪宅，分別登記在四位台商名下，兩小時的光景，足足共「瞎拼」了八億元。
推案量倍增 三二九檔期升溫
由於買家的豪情演出，讓建商鬥志高昂。新光金控董事長吳東進有鑑於一月才進場的「瑞安傑士堡」，一個月內狂銷八成，簡直笑得合不攏嘴，決定打鐵趁熱，要在去年標下的信義聯勤土地上，推出每坪叫價百萬元以上的豪宅「大安傑士堡」。像這樣的每坪百萬元的豪宅，今年比比皆是，如「勤美璞真」上看一百三十萬元，「元大一品苑」、「1邸」、「昇陽敦凰」都相繼擠進百萬元俱樂部。
不只建案推得「貴」，也推得「大」。依證交所公告，去年光上市櫃建商就共取得四百四十億元的土地，是○五年的二．七五倍，其中去年的推案天王興富發建設，更一舉購下七十六億元的土地，好為今年的三百多億元推案，備妥存糧。
總計，今年光三二九檔期，全台推案量即高達二千五百億元，是去年二倍多，其中大台北地區八百三十八億元，比去年同期多出三成，顯見建商對於今年的房市樂觀至極。○六年代銷金額高達五百六十億元、榮登代銷界新天王的海悅廣告副總經理曾俊盛篤定地說：「○七年的房地產沒有看壞的理由！」
然而相對於年後的一片樂觀，其實在過年之前，市場上還一度出現對○七年房市看法偏淡的氛圍。去年第四季（原為傳統旺季）全台成交量忽然較上季萎縮三成，讓不少專家研判，國內房市在連漲三年後，出現「降溫回檔」的前兆。於是不少學者還提出警訊，認為房價飆漲、挾帶龐大的新成屋交屋量，有供過於求之虞，將一如股市大漲後，籌碼凌亂，恐怕得回檔修正。
多空各自表述 今年機會仍大
但農曆年九天長假期間，市場交投熱絡的景象，又讓許多人丈二金剛，摸不著頭緒。在多空各自表述之際，曾俊盛反駁空頭論述。
他認為，雖然房價大漲，但相對於世界各國甚至大陸，漲幅有限，連行情最好的台北市，辦公室租金行情皆遠遠落後香港、新加坡甚至上海。再比上波一九八七、八九年間的房市大多頭，全台房價大漲二．九倍，然而這波○三年由谷底翻揚的北市，平均房價才從二十三．四萬元漲至三十五．五萬元，漲幅不過五成，而高雄甚至不動如山，何來超漲之說？
「拿這次的投資客來說，財務體質也較上一波健康！」興富發董事長鄭欽天呼應曾俊盛的說法。他表示，此次的資金來源，多半因為股市、定存利率表現不佳，民間游資無處可去，才投入低利、低房價、低稅負的房地產市場。尤其今年，包括台積電現金股息發放總額達七百七十四億元，聯電減資則發了五百七十四億元，台塑四寶則有一千三百多億元的現金股息，屆時市場資金將更為充裕，因此保值性強的房地產，預料將吸納更多的買氣。另外，去年大陸台商等海歸派，匯回的資金達一百三十億美元，也將成為推升房價的動能。
機會一：精華區段奇貨可居 策略一：標的，面不如點；建案，濫不如精
至於眾所疑慮的餘屋問題，永慶房仲集團總經理廖本勝更澄清，全台住宅餘絀數（編按：即住宅存量減掉家庭戶數，可反映全台住宅供需缺口，數字愈大，則表示供過於求情況愈嚴重），已由○一年二十四萬多戶，降至○六年的近四萬戶，更何況○三年至○六年間，全台家庭戶數增加了三十九萬戶，在餘屋減少、家庭戶數增加的有利條件下，台灣房市更趨健康。「目前房市彷彿股市在高檔震盪盤堅，即使進行整理，籌碼洗淨後，只要策略得當，○七年反而是逢機介入的好時機。」值此多空分歧之際，廖本勝審慎樂觀。
因此，如何趁房價高檔震盪之際，找出房地產的藍海策略，等待下一波攻勢，是今年在房市致勝關鍵。
淡江大學產經系副教授莊孟翰就明確呼籲，○七年房地產不再是全面皆贏的格局，惟有地段佳、建案品質以及市場籌碼乾淨的才是下一波持續攻堅的主力。廖本勝以台北市為例指出，當地住宅餘絀數為負八萬九千多戶，顯見房屋根本供不應求，而在土地資源有限下，不但建商一地難求（繼新光以每坪二七四萬元拿下信義聯勤土地後，宏泰和亞昕建設也再以四一○萬元的天價拿下六福皇宮對面的土地），連外資也前來搶地。根據國際物業公司估計，目前包括美林證券、AIG、摩根史丹利等十餘家外資，各握著千億元資金來台尋找投資標的。
「北市精華地段房價恐怕看回不回！」廖本勝以往例為證，八九年當房市開始下探，他負責銷售在安和路上的「敦南凱旋門」，從一坪四十五萬元，隔年跌至三十二萬元，但九二年就回漲至四十三萬元，現在更飆破六十萬元。
因此莊孟翰認為，今年購屋，得看點不看面，比質不比價，也就是說，即使同一都市，也不能亂點鴛鴦譜，寧可選擇精華地段，物件也要挑口碑好、具特色的，而戴德梁行總經理顏炳立更以買房八字箴言提醒消費者，「地段、環境、收益、價格」，也就是得符合地段好、環境佳、易出租、價合理，即可立於不敗之地。
機會二：落後潛力行情補漲 策略二：產品，新不如舊；地區，北不如南
因此，倘若手上資金充裕，即使選在創天價的精華地段，後勢仍有可為；但假使資金有限，也有對應之道。信義房屋不動產企研室主任張欣民則認為，價位偏低的優質潛力區，今年也可望啟動補漲行情，成為另一個標的。其中包括與北部價格悖離甚遠的高雄市場，以及和預售屋差距拉大的優質中古屋。
針對高雄房市，高雄建築開發公會理事長郭敏能還作了以下妙喻：「高雄這檔雞蛋水餃股，體質健全，只是乏人問津，這回在公司派（指政府）強力作多下，將展現強勁的補漲行情！」郭敏能認為，高雄近年在高鐵、高捷以及水岸景觀等重大建設加持下，其實早已潛力無窮，加上政府有意作多，如鐵路地下化、輕軌捷運、世貿展覽館、流行音樂中心等將再挹注數千億元資金進行基礎建設，就連總統也南下買房，整個市場蓄勢待發，以信義房屋公布的房價指數，去年第四季，高雄就比上季大漲一．九％，漲幅遠遠領先台北市的○．三九％。
至於中古屋市場，住商不動產總經理林倩則信心滿滿地說，「今年將是中古屋的天下！」她認為，景氣開端時，由預售屋領軍，到了景氣中後段，則回到中古屋補漲，以北市市中心為例，預售屋動輒四十萬元起跳，但精華地段中古屋卻仍只有二、三十萬元，將吸引負擔不起高房價卻偏好精華區的薪水族。事實上，國內八大房仲業者去年合計已展店兩成，頗有作好備戰狀態，大搶中古屋商機之姿。
機會三：利率不漲房市不死 策略三：手法，租不如買；時機，動不如靜
然而，支撐今年房市的還有「利率」。「利率不漲、房市不死！」中信銀潛力客戶處副處長陳朝林，一語道出目前房市仍處於安全位置。他認為，雖然近來央行幾次微幅升息，但未來幾年內，房貸利率應不會大幅升息，而低利率不但使薪水族能輕鬆買房，更讓投資族產生套利空間。因此大體上，○七年房市操盤策略仍是「租不如買」。
台新銀行消金行銷事業處資深副總夏敏蘭則說，消費者只要了解貸款成數、寬限期，而且有足夠的頭期款，再試算自己月租金與房貸月付金，一旦房貸並未大幅超出甚至低於租金，那麼即可大膽買進。
值得注意的是，除了利率，由於今年大批新建案交屋，加上上半年推案爆大量，選擇標的變多，因此政大地政系教授張金鶚以「動不如靜」策略建議消費者「要積極不要著急」。他認為，有意購屋者，可趁上半年標的大增時精挑細選，而下半年再來比價，大撿便宜。他提醒買主，今年可「大膽議價」，其中北市議價空間約為五％至六％，北縣則可達七％到一○％。
至於最令人憂心的政治局勢，許多人擔心今年將進入總統大選政治紛擾期，但曾俊盛的看法卻相對樂觀，他認為，○八年的政治利多和利空先前早已反應過，近來隨著開放陸客觀光，加上以往選前政策利多滿天飛的慣例，反而今年可預見更多政策行情。
機會四：重大政策陸續成形 策略四：距離，遠不如近；時程，短不如長
另外，國內許多重大建設，北捷、高捷和高鐵陸續啟動，實質利多將正式反映至民生，因此，「公共政策」可望為房市的另一股支撐力量。
對此，林倩則提出「逐重大建設而居，遠不如近；依重大建設而投資，短不如長」的建議，意即格局要放長，才能釣到大魚，可評估購買兩年內重大建設成形的房子，且越近越好，而三到五年將成形的建設，則可鄰近買土地，待價而沽。
警訊：新成屋出籠 市場恐降溫
不過，今年也確實浮現些許警訊。首先，去年內政部發放的使用執照達一萬二千多張，高於建照的一萬一千張。
莊孟翰表示，通常使照發放多於建照，顯示大批新成屋出籠，並且市場熱度開始降溫，依歷史經驗，是景氣反轉的前兆，特別是前兩年推案爆量的三峽、林口、淡水和桃園地區，更已被銀行視為警示區，值得觀察。
其次，繼卡奴後，銀行也開始注意房奴的問題，台北富邦銀行個人金融部資深經理高永和就指出，今年進行房貸放款時，除了看擔保品之外，還會檢視客戶償債、還款能力，已漸趨嚴格，未來更不排除緊縮貸款成數。
總之，不論今年房市將持續盤堅或震盪盤整，仍應謹守操作得當、居高宜慎的心法，相信你將仍是市場的贏家。
