二○○三年SARS過後，房地產由谷底攀升，住宅上漲，辦公大樓卻文風不動。近兩年兩岸三通題材引爆，外資買樓出租投資，逐漸喚醒辦公大樓市場，專家預估愈接近○八年，商辦大樓需求愈強勁。
「辦公大樓市場好壞？台北一○一大樓是觀察指標！」淡江大學產經系教授莊孟翰分析說，二、三年前，這棟世界第一高樓的台北一○一大樓招租不順，連公設的電燈都捨不得點亮，所以一到夜晚整棟大樓一片漆黑。「台北一○一大樓總經理林鴻明向我說，光是一天的點燈電費就要一萬多元，一年下來四、五百萬跑不掉，當然如果滿租，外觀的燈怎麼點都無所謂！」
現象一：一○一大樓使用率提高，夜晚點燈率增加
不過，這種點燈率低的情況，去年下半年開始改善，「我的研究室在光復南路上，窗外一望就可看見一○一大樓，晚上七、八點開燈辦公的企業，比起一年前多了一倍以上；甚至最近晚上十一、十二點回家時發現，六十層樓以上有三、四個樓層燈是點亮的。」
莊孟翰用一○一大樓的點燈情況剖析辦公大樓市場，只有國際化的外商企業必須二十四小時全球運作，換言之，一○一大樓的深夜點燈率，不僅代表國內頂級辦公市場的榮枯指標，甚至也表示台灣國際化的程度，像紐約曼哈頓區的許多辦公大樓，也是二十四小時辦公。
「信義計畫區的Ａ級辦公大樓，扣除一○一大樓和統一國際大樓後，空置率不到三％。」美商仲量聯行副總經理吳瑤華說，一○一大樓、統一國際大樓目前出租率都突破七成以上，未來一○一大樓去化速度會加快，甚至成交租金很快就會站上每坪每月三千元，而且一○一大樓也開始慎選客戶進駐。
不僅如此，市場也傳出，同樣在信義計畫區內的兩棟國泰的辦公大樓，租金分別調漲一九％、二○％，原本租金每月每坪二千五百元，最近一個月內，硬生生漲到逼近三千元，還好租戶接受續簽；不過，敦北辦公商圈的某國泰大樓，因為租金較三年前調漲了三六％，原租戶受不了決定搬遷。
現象二：跨國企業瞄準信義計畫頂級辦公大樓
「今年辦公大樓市場呈現兩級化，有錢的企業想搬進信義計畫區，首選是一○一大樓及統一國際大樓；想省錢的企業租約到期後，開始搬遷到板橋、內湖等租金較便宜的廠辦區。」吳瑤華說，整體空置率下降最明顯的就是信義計畫區，表示企業搬進信義辦公商圈的需求強烈。
事實上，台北一○一大樓在○六年，陸續簽約了兩家年租金上億元的大戶，一是安侯建業會計師事務所（KPMG），它租下六十三樓到六十八樓，五個樓層共四千二百坪，一年租金約一億二千六百萬元；一是ING安泰人壽，它租下四個樓層共四千八百坪，一年租金約一億五千萬元，成為一○一大樓最大的房客。單是這兩個大戶就去化了將近萬坪的面積，出租率也從原先的五成迅速攀升到七成以上。
一位外資分析師透露，最近某家知名外資機構，也即將簽下台北一○一大樓兩個樓層共一千五百坪，屆時出租率將站上七成五，而且只要出租率站上七成五，台北一○一大樓即可達到損益兩平。
該分析師也表示，仲量聯行一月十日也幫統一國際大樓簽下一個外資，承租二層共一千三百多坪，未計算免租期（出租辦公大樓一般有三個月到半年的裝潢免租期），租金成交在二千八百元左右。
另外，美商高通國際（QUALCOMM）也從鄰近的國貿大樓搬到統一國際大樓，而且全球最大的跨國獵人頭顧問公司藝珂人事顧問（Adecco）也承租統一國際大樓十八樓。種種跡象顯示，Ａ級辦公大樓租金行情將要噴出。
現象三：敦南大樓純住純辦價差快速拉近
「敦化南路二段的潤泰金融大樓，左邊是純辦大樓，右邊是純住大樓，半年前住宅成交價格比辦公室多了十萬元；如今，價差縮短到五萬元內！」勤實佳房仲店長柯旻蕾說，半年前潤泰金融大樓成交大概每坪四十一、四十二萬元，但是隔著一座噴水池、外觀幾乎一樣，且同期興建的名宅新鑽大樓成交每坪卻要五十五萬元，明顯的價差，讓投資客嗅到辦公室的炒作商機。
果然，短短半年，潤泰金融大樓面敦化南路的十七樓辦公室，最近開價五十二萬元出售，和隔壁的新鑽住宅成交價差縮短到五萬元以內。「○八年兩岸三通題材，最有漲相的不是住宅，而是辦公大樓！」潤泰創新副董事長兼執行長劉忠賢預測說。
有趣的是，○五年三月尹衍樑的潤泰集團在八德路興建了潤泰中崙大樓總部，於是把屋齡十八年潤泰金融大樓的八個樓層以十一億二千五百萬元賣給了經營幼稚園起家的安宏集團，平均成交價在每坪四十一萬元。
現象四：低利率刺激，辦公大樓出現租不如買現象
然而，安宏集團買下後，潤泰金融大樓一下子騰出八個樓層，安宏擔心租不出去，於是降價求租，從每月每坪一千三百元起租，較原先一千八百元左右的租金，掉了近三成。而且還創下免費幫接洽的商仲公司聯合刊登廣告的先例。
不過，低價求租的策略奏效，迄今只剩下二十四樓尚未租出。「潤泰金融大樓管委會發現，安宏降價求租，打壞該棟市場行情，避免其他房東、租戶受到波及，於是開會統一出售價格及租金，目前大樓統一開價一坪五十萬元！」一位林姓資深仲介表示。
由於政府持續低利政策，不只住宅市場出現「租不如買」的現象，這股現象也吹進辦公大樓產品，大師商仲處長洪茂峰解釋，這兩年大陸賺錢的台商回流，刺激了部分的商辦大樓需求，售價、租金都開始喊漲，另外，有許多企業家向他吐苦水，租約一到房東調漲租金，簡直是變相的趕租客，而且裝潢的費用還要攤提，實在很惱人。
然而，企業主心想，銀行貸款利率二％多，自備款只要一、二成，只要資金壓力不大，而且辦公室租金報酬率都有六％到八％，算盤怎麼打都是買比較划算，因此只要有賺錢的企業主，十個中有七個直接向洪茂峰說要買。
現象五：投資客介入，將上演落後補漲行情
台北市住宅行情多頭走了三年半，而且成交行情高居不下，但是辦公大樓○五年才開始出現漲勢，而且還處於落後補漲的態勢。東龍不動產復興店長宋子麟就觀察出，台北市住宅價格漲翻天，已有投資客看到辦公大樓成交過低的不合理現象，開始投資商仲的辦公大樓。
從國際經驗看回台灣，港商戴德梁行在○四年底，針對全球四十四個國家，一百一十三個商業中心調查，辦公大樓平均租金第一名的是英國倫敦西部商業區，租金加上管理費，以新台幣計每月每坪要一萬六千多元，第三名的日本東京每月每坪要九千二百多元，第十名的香港要六千三百多元，而台灣平均卻不到三千元元。
另外，從香港租金最貴的辦公大樓是國際金融中心（IFC）來看，從○三年下半年落成至今，每呎租金從二十元港幣翻到現在的一百港元；相當於每坪租金新台幣二千八百元漲到一萬四千元，台灣目前辦公大樓租金行情最高的是遠企大樓，租金也才每月每坪三千五百元上下，相對國際辦公大樓的租金漲幅，台灣辦公大樓租金行情，還有向上挺進的機會。
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