過去縱橫股市、期貨的張松允,他從SARS後,一路買進台北市大直地區的豪宅及建地,一個月前又在公館商圈購進一間透天店面,看好建物及建地雙重增值機會,投資房地產的歷史雖不長,卻已獲利數億元。
張松允表示,雖然他在二○○三年五月才首次投資房地產,但其實自從一九九九年住進台北市大直,他就開始研究該區的房地產投資價值,並耐心等待買點。直到SARS來臨,一向將「危機入市」奉為圭臬的他,立刻迅速出手,買進基隆河第一排水岸景觀的豪宅「輕井澤」。
「因為我住在大直,經常到河堤閒逛,看到輕井澤蓋得差不多了,就進去工地看看,當時招待中心冷冷清清,幾乎沒有什麼人在看,所有樓層都隨便挑,我當場就買了一戶。」
張松允笑著解釋說,他之所以第一時間就出手,主要是觀察到新加坡、香港等鄰近國家股市,都已經開始觸底反彈,研判台灣應該很快就會告別SARS陰霾,於是毫不遲疑就下訂。
「當時輕井澤一坪才賣六十二萬元,如今同棟成交行情保守估計已經攀升到至少九十萬元。」有趣的是,兩個月前,輕井澤某棟頂樓屋主原本打算開價每坪一百萬元出售,結果沒想到買家蜂擁而來,於是立刻把價格調高到每坪一百二十萬元,可以推估,張松允的這樁投資,獲利已經超過五成。
選擇標的 跟著公共建設走
有了一次房地產成功的經驗,○四年初,張松允又斥資一億多元,買進大直區樂群二路某巷子口的三角窗土地,總計一百五十一坪,斜對面是美麗華飯店預定地,當時買進每坪成本不到七十萬元。
這塊地現在潛在獲利究竟多少,從對面的瓏山林建案就可以粗估一二。據了解,瓏山林建案光是店面每坪開價就要一百八十萬元,而張松允的地是素地,價值更是不斐。
張松允表示,這塊土地容積率為五六○%,大概可以蓋五層樓,面臨樂群二路的一樓可以當店面使用,而且樂群二路是大直重劃區通往內科的主幹道。「當時我只看樂群二路的土地,看過好幾塊土地都很喜歡,本來打算買地來蓋別墅,後來看到這塊地可以做店面,未來增值潛力無窮,於是賣方開口出價,我就照單全收。」
養地兩年,張松允表示,他短期內還不打算處分或興建,「台北市土地愈來愈稀少,價格也愈來愈高,等到美麗華飯店蓋好,再動工或出售都還來得及!」
由於仍然看好房地產行情,張松允最近又在台北市公館成交一間屋齡三、四十年的透天店面,總成本花費超過一億元,目前租給某家服飾品牌,一年的租金收入有四百多萬元,換算成報酬率約四%左右,雖然不高,但張松允看到的是,未來都市更新所帶來的重建價值。
張松允表示,當初他買進這間透天店面,根本沒有計算建築物的成本,由於台北市土地標案價格屢破新高,能搶到土地就是財富增加的保證。
他指出,這間透天店面如果拆掉重蓋,可以蓋八層樓,比現在的四層樓多一倍,而且光是一樓店面就可能值一億元,如果加計二樓到八樓每層二千萬元的行情,預計總銷售金額可達二億五千萬元,獲利至少一倍。
重流通性 首選精華地段
如何觀察未來一年的房地產趨勢?張松允認為,北部精華地段仍是主流,理由是購屋和買股票的道理一樣,要考慮市場流通性。「千萬不可一時急了,就隨便挑選標的,或者往便宜的地區布局,都會區的房子,就像成交量大的績優股,你永遠不用擔心賣不掉。」
其實,買房地產的學問和進出股票一樣,抓住主流,就成功了一大半,至於敢不敢進場,就看個人能不能鼓起勇氣,跨出第一步。在張松允身上可以發現,只要趨勢對了,就能複製成功的經驗。