日前行政院決議加速都市更新腳步後，台北市的重點都市更新區將優先開發，老舊社區成為建商取得土地的重要管道，可望鹹魚翻生。房仲業者指出，都市更新曠日廢時，只要施工前一年進場，仍有逢低買進的機會。
大安、信義、文山區 受惠都更題材最多
根據宏大不動產提供資料顯示，大安區都更前後價差最大，更新前房價約三十萬元，更新後至今房價上看八十萬元。例如：安和路、敦化南路口基地五百坪的勝利大廈，因九二一地震成為黃單危樓，三三一地震轉為紅單危樓，如今建物已拆除，用鐵籬笆圍起，建築執照申請中。
勝利大廈興建於民國六十年左右，更新前是十層樓的華廈，沒有地下室，預計更新後，建物可以蓋到十七樓。由於勝利大廈因原容積三九二％，高過住三法定容積二二五％，地主之一的開發商元大建設選擇以原容積加上○．三倍的法定容積，因此多出近三○％的容積獎勵。
宏大不動產估價師洪啟祥笑著說，勝利大廈更新前，房價大約在三十萬元上下，九十三年一月評定一坪市價六十四萬元，如今面臨敦化南路有景觀的豪宅，都衝到一坪八、九十萬元，至今獲利最大的就是地主和元大建設。
另外，位於敦化北路、南京東路口，面積七百八十三坪的台北金融中心大樓，過去一樓金店面是交通銀行與慶豐銀行，在九二一被震成紅單危樓，也是都市更新優先劃定區域，經歷了七年總算拆除重建。
不過，忠孝東路以北有航高限制，因此原本十四樓高的台北金融中心大樓，容積較原容積六九一％增加了三成，無法往上發展，只好往下增加容積，預計開挖到地下四層，都做辦公室使用。這棟大樓雖然空置七年，但也充分利用外牆打廣告賺錢，一個月的廣告收入超過七位數，最為人知的廣告就是牆上吊掛一輛Ford Escape的休旅車，及「曉玲嫁給我吧！」的樂透廣告。
房市高檔盤旋 停擺都更案復活
洪啟祥說，台北金融中心大樓都更案，因為住戶都是企業法人，他們自組更新委員會，找來東亞建經公司籌畫。由地主出錢重蓋，更新前辦公大樓價值只有二十八萬元，更新後房價飆漲到六十萬元以上。
元利建設總經理蔡建生表示，位於南京東路、建國北路口的圓頂世紀館，以前是國有財產局的土地，上面有三十四戶占用戶，都市更新前資源回收導致居住環境髒亂不堪，是台北市區的毒瘤。元利建設標下後，台北市議員要求元利定期噴灑農藥。更新前一坪二十萬元也乏人問津，如今圓頂世紀館成交價上看七十五萬元。
興富發開發部高文彥說，興富發在南京東路五段推出的「台北摩根」建案，八十九年申請都更，因為是捷運聯合開發獎勵容積二五％和都更獎勵一三％，共三八％的容積獎勵，是建築界的一大創舉。更新前一坪不到二十五萬元，目前成交飆到五十八萬元上下。
此外，文山區的國泰攬翠天下，九二一大樓震成危樓後，住戶抗爭四年多，後來國泰建設全數買回。拜房地產景氣攀升所賜，國泰重新改建成「國泰御園」，因禍得福進帳數億元。
「房地產持續熱絡，從都更案可看出端倪！」宏大不動產執行長郭國任分析，他舉例社子的都更案，原本地主權利變換要求回饋多一點，建商不願意投入，結果胎死腹中的案子，如今建商又回頭估價，表示建商對土地需求孔急。
住宅區都更無利潤 建商興趣缺缺
「有機會都市更新的建案，一般住戶都想以小換大、以舊換新、不要出錢，還要享受房子增值，但是天下沒有白吃的午餐！」台北市都市更新處處長邊子樹表示，很多住戶都想留到最後和建商談判，可以分配到較大的空間，然而建商估算沒有利潤，恐怕更新案會因為少數而失去更新的機會。因此住戶要有退一步的心態，因為房子變新、房價變高，住戶是受益者。
一般來說，商業區的法定容積比較高，可蓋面積多，建商願意投入，而且希望和地主採合建方式開發。但住宅區原容積高於法定容積，都更幾乎無利潤可言，建商較不願意投入。
台開開發部副理林志祥就說，台北市大部分是住三用地，法定容積是二二五％，但是台北市一堆四、五樓的老舊公寓，建蔽率大概在六○％上下；換言之，舊公寓原有容積在二百四十坪到三百坪，已把原容積用滿了，即使加上都市更新獎勵容積，住戶分回面積一定減少，這種產品幾乎沒有建商願意介入。
對於四、五樓老舊公寓，現況容積高於法定容積，建商無利潤不願介入的現象，邊子樹建議，這類的老舊公寓應自組更新會，自己找專業建築師、找營造廠發包，未來更新後，房價漲對住戶是最大的利多；而且自組更新相關的行政支出，都可以申請補助，最高上限三十萬元，去年放寬四、五樓舊公寓的容積獎勵後，這類申請案有增多趨勢。
邊子樹分析，都更容積獎勵六項指標中，其中有一個是規模獎勵，換言之，基地整合規模愈大，取得的容積獎勵就愈多。台北市目前都更基地面積較大的有內湖金湖路、美國在台協會（AIT）對面的十二個街廓，及南港R13都更區，及愛國東路上四十公頃的華光社區，都是台北市都更的指標大案。
信義房屋協理張欣民表示，都更案整合期很長，介入都更的房地產，要先評估交通、周邊生活機能，南港R13靠近南港軟體園區，力麒、潤泰創新積極在南港推案，加上南港房價頻創新高，R13房價很有想像空間。
日本複合式開發案例 可作台灣都更範本
另外，華光社區都更區，北起信義路、東臨金山南路，西至杭州南路，南至潮州街，街廓多為法務部、司法部眷舍等國有地，鄰近中正紀念堂，休閒機能完善，更新後房價起碼六十萬元起跳。
「好的都市更新案，應該走複合式開發！」林志祥指出，如果只是舊換新，都更意義不大；像日本六本木歷經十七年的開發，進駐了朝日電視台、凱悅旅館、維京戲院、住宅、購物中心，這些複合式設計帶進許多工作機會，都市空間更為寬敞舒適，是全世界最受矚目的都市更新個案。
從日本經驗看回台灣，郭國任、林志祥都認為，目前都市更新都只有審核都更門檻條件，卻沒有進行細部的都更計畫審核，為了都市長遠的規畫，複合式開發將是必經的道路。
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容積率
容積率指建物總樓地板面積和該建築基地面積的百分比率，例如住三容積率225％，表示一坪土地可以蓋2.25坪；住二容積率為120％，也就是一坪土地可建1.2坪等等；由於都市化人口集中的結果，早期容積率比較寬，現在容積率較為嚴格管制。
