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捷運共構小套房 宜投資不宜住家

捷運共構小套房 宜投資不宜住家

根據信義房屋調查,捷運共構房價比起周邊住宅,高出一○%到二○%的行情,而且銷售率百分之百。不過,許多捷運共構大樓做夾層使用、室內空間窄小、走廊狹隘,尤其是戶數特多的捷運共構大樓,還有許多隱憂存在。

去年六月搬進捷運永春站共構大樓EAT的李宜倩(化名)抱怨,她已經整整忍受一年多!提早交屋裝潢的她,萬萬沒料到建商收尾如此緩慢,讓她足足忍受一年走廊風沙彌漫、敲敲打打施工噪音的生活,「當初看到插畫家幾米代言,天真地以為買個溫馨小套房,從此可以過著寧靜的居家生活。」李宜倩後悔地說,太早搬進來,住戶都在裝潢施工,讓她頗為光火。

場景搬到台大捷運共構住、辦、商綜合大樓「戀戀台大」,一位上班族陳小姐也抱怨,樓下管理員信件都未分類,裝潢、搬家工人來來去去,掃地的阿嬤一天掃五次,走廊到處還是灰塵、細沙。不過,投資客萬桂芬卻樂觀地說:「等建商工程收尾,房價還會有一波漲幅!」

根據信義房屋調查,捷運共構房價比起周邊住宅,高出一○%到二○%的行情,而且銷售率都是百分之百。標榜「到站就到家」的捷運共構小套房,甫推出即造成搶購風潮,建商笑得合不攏嘴,積極參與捷運站上聯合開發案。


市場熱銷 半數是投資客

一群像李宜倩逐捷運而居的粉領族,把捷運當成主要的交通工具,穿梭在大台北的城市網絡中。信義房屋協理張欣民表示,少子化、不婚族、單身族、頂客族正改變傳統的三房二廳居住形態。這些人居住人口不多,小空間、低房價正符合他們的需求。因此,「小宅化」的小套房產品,在台北市房地產市場逆勢拉出長紅。

眼尖的投資客嗅到捷運共構大樓住宅的出租商機,這二、三年前仆後繼瞄準捷運共構套房。永慶房屋代銷經理王財旺指出,捷運共構住宅,投資客占半數以上。全國不動產董事長葉春智也說,投資客占了大半,至於是租給學生、上班族,還是SOHO族當辦公室,因為住戶管委會管不著,一旦住戶品質無法控管,將會衍生一連串弊端。

小套房從早期台北車站前的商務套房衍生出來,後來中山北路聲色場所匯聚,小套房也在中山北路流行起來。近年來房地產景氣復甦,捷運共構住宅又有容積獎勵,加上低總價、高單價的小套房成為捷運共構新寵,利潤也比一般住宅、辦公大樓來得高,建商卯起來蓋小套房出售。張欣民指出,利率低檔,投資客出手,也助長了小套房的熱賣。

將辦公室設在台電大樓站的卡第兒大樓的葉春智,也在卡第兒樓上買了一戶十三坪小套房作為臨時休憩之用。最近師大路的某大型停車場要蓋大樓,頓時少了一百多個停車位,開車上班的他,這時才懊惱沒有停車位的麻煩。他不諱言地表示,捷運小套房適合投資,不適合居住!

而且捷運站共構大樓都有通車行情,未來二、三年後,大眾交通更便捷,捷運共構住宅不排除會回歸市場機制,將和區域內的行情價格逐漸拉近。「要吃士林夜市的東西,不一定要住士林夜市樓上吧!」葉春智說。

葉春智又指出,捷運票價也是考量因素之一,捷運超過十站,票價要收三十元,每天來回要六十元,一個月下來交通費要一千二百元,也是不小的開銷。換言之,距離市中心太遠的捷運共構就失去投資價值。

因此,如何挑選具增值潛力的捷運共構住宅?永慶房屋總經理葉凌琪說,以台北火車站為中心起算,八個站內的捷運最適合投資。而且根據同心圓價格接近理論,台北縣房價較低的捷運共構,將來還有漲升機會。

台北市開放空間文教基金會董事長、文化大學市政暨環境規畫系主任陳明竺表示,捷運局聯合開發和建商,幾乎都以利潤為導向,鮮少重視環境空間規畫,而且都是規畫小坪數套房出售。「一般大坪數的住宅,希望鬧中取靜,不太會蓋在人潮擁擠的捷運站。」陳明竺如是分析。

事實上,陳明竺並不反對捷運共構作複合式使用(mix use),在美國捷運共構就是商場、辦公室、住宅、旅館綜合在一起,不過,美國使用分區的出入口都不同,利用垂直樓層區分,而非平面區分。複合式使用的好處在於,可帶來人潮,繁榮商圈。像京華城只規畫為百貨商場,就是錯誤的設計,如果樓上是旅館、住家,樓下是商場、百貨,逛街動線和住戶區隔,就容易帶來人潮。台北一○一大樓若採複合式使用,就不會碰到景氣不好時辦公室租不出去的窘境。


空間規畫不良 增值無望

但是,台北捷運共構大部分稱不上複合式使用,僅是「混合使用」。這種住、辦混合的大樓,將來住戶隔壁開一間個人工作室、辦公室,一遇到連夜趕貨,難免吵到隔壁的住戶。而且標榜挑高四米以上的捷運小套房,建商早已預留夾層屋的管線、窗戶等,夾層雖可增加使用面積,但空間狹隘,一般年輕人比較喜好這類產品。

從長遠來看,捷運共構的房子量體大,若沒有完善的空間規畫、物業管理,房子的價值無法提升,陳明竺甚至預言這類的房價會「未老先衰」。他分析,一般房地產平均每年增值八%、折舊二%,若是規畫不良的房子,折舊率可能遠高於增值。

從都市空間規畫的角度來看,假設公共設施、走廊、電梯是規畫五十戶使用,但捷運共構有容積獎勵,建商拚命蓋小套房,結果這些公設卻由二、三百戶來分攤,人一多公共空間混雜擁擠,環境品質就會遽降。

記者實地走訪幾個捷運共構的案子發現,捷運共構的戶數量體都很大,住宅部分建商清一色都規畫成十坪到十五坪的小套房出售。有些捷運共構大樓一樓門廳狹小,電梯塞六個人都嫌擠。出電梯後,走道不到兩公尺,一條四、五十公尺的長廊,兩排住戶像極了學生宿舍。


戶數多 環境複雜擁擠

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,像西門町獅子林的商業大樓,每一層四十五戶,最近有住戶檢舉,天天聽到麻將聲,結果警察管不住。而且住戶一多,公廁一定很難清掃,電梯上上下下,門禁很難管制。「捷運小套房純粹投資可以,自己住最好不要!」莊孟翰說。

王財旺也表示,戶數多和複雜性成正比,住進大社區的麻煩是,戶數多,電梯一天到晚都有搬家工人進出,而且戶數多,流動率就快,仲介物件就多,客戶選擇高,會造成比價效應,難賣到好價錢。

張欣民表示,從捷運共構熱賣,去分析購買階層,走精緻、小宅化的產品是當紅的趨勢,不婚單身、頂客族、單親、粉領等族群,占小套房市場的九成以上,其中永春捷運站的EAT女性還占了七成以上。「裝潢後,加上淡黃的燈光,夜晚回到家,那種滿足感油然而生!」家住EAT的李宜倩說。

投資戀戀台大捷運共構的萬桂芬表示,以她投資十五坪的小套房為例,二年前花六百七十五萬元,買進價格約每坪四十五萬元,自備款一百萬元,其餘八五%銀行融資,如今租給一家公司作辦公室,簽約兩年,每月租金收益三萬五千元,租金年報酬率六.二%。已有投資客出價八百五十萬元要她割愛,還在猶豫該不該賣掉這隻賺錢的金雞母。

葉春智則表示,從收益的角度來看,捷運小套房還可以投資;若是要轉手獲利,除非房地產景氣很好,否則太過冒險了。至於買來自住則不建議,挑高空間不做夾層顯得浪費,做了夾層還要彎腰才能通行,一不小心就撞到天花板。

 

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