樺福建設不信邪 力破小坪頂魔咒

沿著台北捷運復興崗站往北投政戰學校旁的稻香路前行，經過釣魚池遇叉路右轉，一座拱橋矗立眼前，一群工人正忙著沿橋種植五顏六色的花朵；一輛輛往來穿梭的工務車揚起漫天風沙，一年多前，這座拱橋的入口還被柵欄圍起，內有惡犬看守。拱橋另一端，一座爛尾樓靜悄悄立在山頭，仿如鬼域令人不寒而慄。這裡是小坪頂台地。


曾經一次套牢八家建商

位於淡水鎮的小坪頂台地和北投區僅一線之隔，西元一九八八年由南國建設取得開發權；南國家園熱賣後，將土地賣給其他七家建商開發。九七年爆發汐止林肯大郡山坡地災變，政府下令山坡地從嚴審核，小坪頂八家建商東隆五金、長谷、華建、廣豐、台鳳、南國、擎碧和德葳均慘遭套牢，陸續發生財務危機。因為八家建商無一倖免，建築業界便戲稱小坪頂為「八掛山」。

如今，這裡被近年來以捷運共構案發跡的樺福建設相中，準備在年底推出別墅鎮——「環遊郡」。

二○○三年SARS（嚴重急性呼吸道症候群）過後，房地產景氣由谷底攀升，閒置七、八年的小坪頂八掛山建案終於露出一線曙光。

四年中旬，台北縣中和躍龍建設董事長游秀文以新台幣一億元買下位於小坪頂的那座爛尾樓「擎天碧海」，不過，單靠一家建商想讓八掛山建案復活，顯然力不從心，於是找上樺福建設董事長張綱維，尋求合作投資意願。

同年十月，首次探勘小坪頂的張綱維讚嘆著，難得北台灣還有如斯美景，可遠眺淡水河口、觀音山及三芝海景；而偕同前往，也是負責樺福捷運案代銷的樺福建設董事長室發言人莊育士卻猛澆冷水說：「千萬別碰這塊地！除非你能搞定所有建商。」

向來扮演軍師角色的莊育士並不看好，但張綱維不為所動；他望著淡水河口的夕陽沉默半晌說：「為什麼這麼好的一塊地卻這樣荒廢？」

去年八月，莊育士前往樺福建設開會，張綱維難掩興奮之情告訴莊，已經吃下小坪頂六家建商的土地，另外兩家廣豐、南國建設也簽下合建開發合約。莊育士驚訝地合不攏嘴，心想短短十個月內張綱維就默默吃下了小坪頂，不禁佩服這位小老弟的堅持態度。

此外，聯外道路窄小，是當初小坪頂建商開發上的一大罩門；只是幸運之神似乎不斷照看著小坪頂，這個難題居然也能迎刃而解。一家仲介公司找上樺福，表示捷運復興崗站隔著六米寬的馬路對面，有塊三百零四坪的素地。莊育士回憶當時看到那塊地時，拍手大喊：「天意！」

立刻拉住張綱維的袖口說，「不管開多少錢都要拿下來，如此交通問題便解決了！」

莊育士獻策的理由是，復興崗地屬台北市（小坪頂為台北縣淡水鎮），若把這三百零四坪的土地切割持分，賣給想設籍台北市的居民，這對希望小孩進入北市學區就讀的家庭，極具吸引力。永慶房屋淡水店店長胡宇軒對此看法亦同，小坪頂學區只有一所坪頂國小，山下復興崗起碼有七家國小可供選擇，樺福賣出兩張權狀，的確是很棒的策略。替八卦山別墅區的交通想出解套方法的莊育士自豪地說：「這可能是台灣第一個賣雙重戶籍選擇權的案子！」

除了雙重戶籍的吸引力，樺福建設也將與南國建設在海拔三百六十八公尺的小坪頂台地上，合建一幢高三十八層樓的橢圓形摩天大樓，作為地標建築。這座大樓是當年南國董事長周興宣花下一億元設計費，聘請華人名建築師貝聿銘設計的，卻因景氣急轉直下，遲遲無法動工。


找來貝聿銘設計外觀

莊育士私下透露：「大樓外觀設計仍由貝聿銘操刀，內部興建則會找國外建築團隊；要把這棟一層一戶、每戶二百五十坪、僅有三十七人可擁有的豪宅當作精品賣，一坪將開價四十萬元，賣完就沒有了！」

不僅如此，未來環遊郡將打造一條商店街，計畫引進7-ELEVEN及星巴克咖啡廳等商店，完善生活機能；此外，還安排了六輛和捷運時間配合對開的巴士。最難得的是樺福在地表一千公尺下挖到硫磺溫泉，他們也打算要蓋溫泉會館，招攬買氣。

當年小坪頂的失敗，是因八家建商各彈各的調，使得有些別墅雖蓋好了，風景卻遭前排擋住，甚至社區道路各自為政，晚上路燈昏暗，缺乏整體設計，也因此嚇退不少前來下訂的客戶。

如今，樺福建設將其整合後，利用舊建築執照去蓋或是變更，向台北縣政府提了復工計畫，而縣府表示，只待水土保持等十四項改善計畫完成，就准復工，頹勢有逆轉之跡。


相對低售價帶來高競爭力

究竟樺福看到小坪頂的哪些商機，願意跳進多年無人聞問的小坪頂別墅區？莊育士分析，早期擎碧建設推出的「擎碧大北投」，總價一千八百萬元以上、四米二挑高日式別墅，一坪賣到二十四萬到三十二萬元，賣得相當風光，只是建築、棄土證明不符規定無法申請使用執照，完工卻無法交屋。

此外，七、八年前昇陽建設在「擎碧大北投」對面山頭，推出「海誓山盟」別墅區，由於景觀視野遼闊，很快銷售一空。

為了讓總銷二百億元的小坪頂「環遊郡」造鎮計畫成功，莊育士還特地去「海誓山盟」訪查，發現長住戶有六成，短住占四成，空屋僅一成，售價一坪二十五萬元上下；而樺福的「環遊郡」走中、高、低各層次路線，平均一坪開價二十萬元，相較之下亟具競爭力。

至於，當年曾擔任海誓山盟工地監工、樸園集團董事長楊岳虎則認為，如果這一波房地產的榮景能夠持續，另一頭的小坪頂也很有機會。


交通與客源成首要挑戰

不過，樺福今年十月即將推出的「環遊郡」別墅鎮，基地廣達十二萬坪，總銷金額二百億元，共計一千八百戶到二千戶。只是，小坪頂山路狹窄，會車不易，推案量如此龐大，解決交通問題已成首要考量，而且未來若這項建案順利推展，意味著將有七、八千人口遷移至此，客源也是一大挑戰。

永慶房屋代銷部經理王財旺透露，宏碁集團創辦人施振榮曾到訪小坪頂三次，雖未出手購買，但對此地視野風景極為讚許，甚至流連忘返。

王財旺認為，小坪頂經由樺福的整合後，產品規畫一致，潛力大增。過去這片社區敗在人氣不足，因此初期可考慮部分低價出租，帶來人氣後，再調高價格出售。

小坪頂房市空荒已久，它的，春天真的來了嗎？未來二年將見分曉。