總統大選之後，北部房市買氣頓挫，部分地產專家甚至因為市場超額供給，看壞後市。但綠軍大本營的高雄，房市買氣不墜，建商對後市相對樂觀，房地產市場真的也有南北差異？
從預售屋推案量看，今年大台北地區推案金額達到四四○○億元，其中，台北市比去年增加四七％，台北縣推案則是暴增一倍以上。至於高雄地區推案，今年推案金額達到一○五○億元，是民國十一年前地產全盛時期一年推案的六成，比起前一年度也大幅增加七五％，隨著推案量大增，過去一年港都建地平均漲幅達二五％以上，一些特定區段，還有漲幅接近一○○％的案例。
成本高漲房價難回檔／自住者要趕快進場
面對推案激增的現況，南北建商老闆到底怎麼看。本刊特別專訪營建股王、雄踞高雄的京城建設董事長蔡天贊，以及專注台北市場、公司連續十四年保持獲利的華固建設董事長鍾榮昌，針對○五年南北房市及建商經營做深入解析。以下是專訪紀要。
《今周刊》問（以下簡稱問）：在台北，地產買氣今年第一季後明顯下滑，北部建商對兩岸關係有些擔心，政治因素對房地產影響究竟有多大。
蔡天贊答（以下簡稱蔡答）：你看，京城的營收每個月每個月爬高，今年十二月單月業績衝上七億元，景氣哪裡看淡了？要我來看，現在的房市是「北冷南熱」，就比方今年總統大選吧，大選之後，台北房市不是大受影響嗎？我在高雄就沒什麼感覺。南台灣的民眾政治光譜本來就偏綠，阿扁總統勝選當然不會有悲觀的理由，而且人口組成上中產階級、工商業比較多，很少人會選擇去移民。
展望二○○五年，房市景氣肯定會比今年更好！今年多多少少還是有全國選舉干擾，明年沒有這麼熱鬧，房市在穩定中求成長，沒有理由看壞。而且原物料漲、工資漲，建房的成本向上攀高，房價不會回檔。消費者現在應該要仔細找買點，尤其是自住的房地產，現在就是買點。至於投資，就得多考量，考慮未來的利潤和折舊相抵，還有多少空間，能不能大過每年要付出的租稅或是管理費成本。
鍾榮昌答（以下簡稱鍾答）：台北地產是全台灣的氣象台，台北不好，其他地區肯定不會好！因為台灣中高所得者集中在台北市，任何一個規模大一點的企業，即使總部不在台北，也會在台北設一個辦公室，有錢人更是大部分住在台北，簡單說，台北的房價是由台灣人決定，這和高雄或其他地區房價由當地人決定，不太一樣。
國民所得逾一五○○○美元／台北房價還會再衝高
今年台北地區房市在第一季後下滑，和政治因素絕對有關。因為不論是標準普爾對台灣的評等，或是中產階段關心的兩岸關係，都對房市景氣有降溫效果。上周有香港的基金經理人到南港去看華固的「溫哥華」建案，據他們說，香港今年豪宅房價漲了六到八成，是漲幅最大的區塊。香港豪宅會大漲，一方面是因為政治安定，另一方面則是「所得效應」的結果。台灣只要政局能安定，以目前國民所得水準在每人一萬五千美元已五年未動，未來只要所得衝過一萬五千美元，台北房價還會再衝高。
問：高雄、台北今年推案量全面激增，很多人擔心房市供過於求的現象再次出現，因而看淡明年的房地產景氣，你們對後市是否也有同樣的擔心。
蔡答：推這麼多案，量這麼大，有的人會問會不會供過於求，我的答案是「不會」。每年總是有新家庭成立，新房子的需求一定有。過去幾年房市景氣最差的時候，我的房子還不是賣得掉，照樣有人買，而且現在利率這麼低，景氣又向上走，工人的薪資都在向上調漲，高雄房價又那麼便宜，買得起房子的人變得更多。
過去經濟不好，回鄉下「做實」（台語）的人，現在又重新回到都市裡找工作，就以蓋房子的工地來講，目前缺工就缺得很嚴重，拉高薪資都不見得找得到人，工資漲這麼凶，這些工作都買得起我蓋的房子了！再者，類似中鋼等傳統製造業今年獲利都是大好，靠中鋼吃飯的家庭在高雄那麼多，這兩年鋼鐵業紅得不得了，今年不是說中鋼年終獎金就有十二個月嗎？今年很多京城的客戶，都是中鋼的員工。說是鋼鐵業的繁榮，推升高雄房市景氣，一點都不為過。
鍾答：台塑、中鋼等傳統產業這兩年獲利都非常好，連帶使得以傳統產業為主的高雄地區，景氣確實有比較強。但是，需求雖然強勁，土地供給量卻也大增，由於後續可以供做開發的土地還很多，使得港都建商的進入門檻普遍不高，因此只要市場一好，供給量馬上就出來，這是高雄房地產比較讓人擔心的地方。
台北雖然今年推案量大，但是因為土地供給有限，整體市場會相對穩定。今年台北推案量會暴增，主要是因為很多過去幾年在空頭市場高檔套牢的土地，都趁著景氣好轉拿出來供建商開發，將資金趕快回收。預料在這一波「舊案土地」清理後，明年土地供應量就會減少。目前雖然政府和公營行庫不斷有土地拿出來標售，但是，這些地面積通常不大，而且今年都順利標出，對市場的影響相對有限。
而且以台北為例，一些量體不大、價格「不貪」的建案，選舉前照樣熱銷出清，例如長安西路大陸工程建的「一品花園」，總銷金額七、八億元，三十多戶的高檔住宅三個月不到就賣光。以我的經驗，只要地段好、產品符合市場需求、價格又不貪，不管景氣如何，房子都賣得掉。
北部量多南部利厚／南部衝量增加風險
問：土地價格南北差距這麼大，建商開發地產到底是在南部獲利較容易，還是在台北較能賺到錢。
蔡答：台北的建商因為個案單價高，所以推案總量一年就輕鬆可以突破百億元大關，在南台灣要做百億元生意，看起來好像很辛苦，因為量要衝很大。但是反過來說，台北建商一年就算營業額做到一百億元，全年每股稅後盈餘不見得能夠達四元。京城今年全年推案八十六億元，每股稅後盈餘就有八元，明年案量突破一百億元，每股賺十元都沒問題。比賺錢、比毛利率，高雄建商只要經營得法，賺得絕對比北部多。所以，京城當然有資格做營建股股王！
鍾答：南部因為房價低，建商要靠「衝量」追求成長，北部建商因為單價高，所以經營要「以質」取勝。南部不止土地便宜，加上地質結構比台北好，所以房子造價成本可能只有台北的一半。但是，因為賣價低，所以建商經營會比較辛苦，尤其是上市櫃營建公司，為了追求業績成長，推案規模一定要大，但是衝量就可能拉高公司負債，經營風險相對提高。京城是因為庫存土地成本便宜，所以營業利益率還可以維持在三成左右。以華固來說，我就堅持推案量每年不超過淨值的三倍，以目前淨值約二十億元估，年推案量就不會超過六十億元，我不想做股王，所以可以穩健獲利。
問：展望○五年景氣，你最看好哪些地區，你的公司在應付景氣變動時有什麼祕訣。
蔡答：我認為，高雄美術館附近及農十六地段，是高雄現在最看好的核心地段，高鐵新商圈則是下階段的重點。未來二至三年京城推案主軸都在美術館和農十六地區，此區只要有土地釋出，我們還會再加碼買進。看房地產要看久遠，早十年看、抱十年都不嫌長，比如十年前我就積極進場敲進農十六與美術館土地，現在這兩個 高雄房價漲得最凶的地方，就到處都是京城蓋的房子。
堅持不走豪宅路線／南北雙雄看法一致
至於京城的房子主要賣給首購客戶，這兩年也有不少大陸台商回台置產。我不走豪宅路線，台灣金字塔頂層的有錢人能有幾個？那個沒有市場啦！京城房價賣得就是「經濟實惠」，所以有競爭優勢。
另外，很多人問為什麼京城能買到那麼便宜的土地？你說沒有人競標嗎？不是，以左營最近一次土地競標，參加投標的有十幾標，京城仍以低單價標得，簡單說，勝出的原因就在資金實力！左營那片地廣達六千四百坪，總金額七億六千萬元，必須在三十日內全額付清，高雄沒多少建商有這個本事。
鍾答：南港、內湖是我看好的地區。華固現在選地的邏輯是「鎖定台北市東區的上班族，只有這些上班族通勤時間在三十分鐘以內可到的地區才推案」。有了穩定的需求，你就不怕房子推出來沒人買。按這個邏輯，南港是三鐵共構最大的車站，又是北宜快速道路的起點，加上經貿園區帶來的移入人口，華固未來會在此區大量推案。另外內湖雖然推案量激增，土地供給也不少，但是，由於移入人口增加快，地段又好，即使房價推到每坪三十萬元以上，後市仍然看好。
對於推豪宅，華固也沒什麼興趣。因為豪宅雖然報酬高，但風險相對也高，由於豪宅的客層是賣金字塔頂端的人，景氣好時，毛利自然高，但是，景氣轉差，跌得也最凶，信義計畫區的豪宅不是要從每坪八十萬元殺到五十萬元的案例嗎！我說過華固的原則是「價格絕對不貪」，所以我們會緊抓所得效應的原則，按著人均所得逐步拉高推案的價格。
/小檔案/
個人檔案
1
鍾榮昌
民國四十年生
文化大學土地資源系學士
交通大學管理科學研究所碩士
現職：華固建設董事長
經歷：民國七十八年創立華固，自豪十五年來沒有留下一間餘屋，公司連續十四年、年年獲利。
家庭狀況：已婚育有一子一女
2
蔡天贊
民國三十九年生
新營高中畢業
已婚育有二子一女
現職：京城建設董事長
經歷：素有「高雄地王」稱號，投身房地產業逾三十年，以逆勢買地見長，每逢利空重挫房地產，就見其挾雄厚資金進場。下一個夢想則是要當銀行家。
