低利率、低稅率、低自備款，三低條件構成台灣房市十年來的最大一波反彈，再加上目前建材成本上揚以及外資資金湧進，房市下半年漲勢幾可確立，建商普遍看好即將到來的三二九檔期，就等大選過後進場搶錢。
同樣是轉手就賣，對房地產嗅覺敏銳的林先生，今年農曆年前買了台北縣永和市的捷運頂溪站共構案「捷運名人」的預售屋，不到兩個月他轉手賣出，兩成獲利輕鬆落袋，去年下半年以來，房地產景氣的﹁熱度﹂，由此可見。
在餘屋陸續出清，加上低利率、低稅率、低自備款等三低條件，配合媒體推波助瀾，不但中古屋成交量大增，預售案更頻傳捷報，許多建案推出後不到一個月就出清。遠雄集團董事長趙藤雄說，過去幾年景氣太差，大家不敢換屋，如今景氣看好，換屋族出手，自然讓餘屋快速去化。
農曆年後，隨著鋼筋、水泥價格大漲，房價反映成本也全面上漲，部分地區漲價幅度甚至達兩成。面對這波十年來最凶猛的房市狂潮，許多有意購屋或換屋的民眾都有共同疑問，房價已經漲了一段，現在還可不可以買？現在不買，將來會不會要花更多的錢購屋？至於有意賺取增值利潤的投資客，又應該購買哪些區域的產品？
餘屋去化
房地產已成賣方市場 下半年會漲更凶
有二十多年房地產銷售經驗的甲桂林房屋董事長張裕能說，過去幾年房地產不景氣，擔心房價下跌而忍住不買房子的人太多了，在媒體不斷釋出﹁可以買房子﹂的訊息後，這些以往因看不清楚後市而觀望的買氣立刻釋出，造成房地產第一波的銷售熱潮。
信義房屋代銷部協理唐定華認為，目前新成屋或預售屋的銀行貸款多已提高到八○％到九○％，降低了購屋的門檻，加上政府優惠房貸利率夠低，形成租不如買的風潮，因此現在很多剛出社會幾年的六年級生，紛紛進場購屋自住，無形中擴大購屋族群。
去年以來代銷台北的「愛眉山莊」、「巨蛋」締造銷售佳績的海悅廣告副總經理曾俊盛則說，兩年前房地產交易仍以中古屋為主，去年逐漸轉向新成屋和預售屋，尤以高總價的豪宅和低總價的套房等較不受景氣影響的產品銷售最佳，去年下半年二十幾坪到三十幾坪、屬於首購產品的房子特別好賣。
農曆年後，以往保守、觀望的換屋族群眼看房價已經不會再掉了，加入購屋的行列，因此年後四、五十坪的換屋產品成為市場銷售主流，地產買氣因而呈現全面上升榮景。
永慶房屋業三部協理陳史翎則認為，其實台灣房地產早在○一年下半年就已經觸底，就像股票市場連三紅，散戶不請自來，對大部分購屋者來說，房價一定要先漲一段後，才會有信心進場。現在無論建商或是消費者都相信，房價不會再跌，消費者信心之堅定，是過去幾年所未見的。
就供需面觀察，過去幾年房地產極度不景氣，許多囤積土地的建商紛紛倒閉，如今能夠存活的建商，手上餘屋都很少，建地也不多。張裕能因此預測，至少今年房屋供給量不會暴增。同時，過去餘屋特多的地區例如汐止、淡水，目前餘屋正快速去化，在可售房屋變少後，房地產將逐漸轉變為賣方市場。
就供需面觀察，過去幾年房地產極度不景氣，許多囤積土地的建商紛紛倒閉，如今能夠存活的建商，手上餘屋都很少，建地也不多。張裕能因此預測，至少今年房屋供給量不會暴增。同時，過去餘屋特多的地區例如汐止、淡水，目前餘屋正快速去化，在可售房屋變少後，房地產將逐漸轉變為賣方市場。
張裕能說，尤其，當建商用舊成本的建地，在今年上半年推完後，下半年用漲價後的土地成本推案，加上建材成本持續拉升，屋價勢必跟著調高。因此他認為「現在不買，下半年會漲更多」。
熱錢湧入
台灣房市僅在初升段 階梯式緩升機率大
不僅餘屋去化有利房市走高，隨著美元貶值，外資錢進亞洲已成趨勢，除了股市以外，不動產也將成為外資重要投資標的。 據統計，SARS 過後，香港房市漲幅超過四成，漢城超過三成，曼谷也有兩成，台北漲幅與時間都相對落後，直到去年底開始才有較明顯的漲幅。
熱錢湧入
台灣房市僅在初升段 階梯式緩升機率大
不僅餘屋去化有利房市走高，隨著美元貶值，外資錢進亞洲已成趨勢，除了股市以外，不動產也將成為外資重要投資標的。 據統計，SARS 過後，香港房市漲幅超過四成，漢城超過三成，曼谷也有兩成，台北漲幅與時間都相對落後，直到去年底開始才有較明顯的漲幅。
宏普建設董事長段津華指出，到目前為止，台灣房市不過只是在初升段而已，他看好這波房市榮景可以到○六年；但是，整體房價不可能再出現類似一九八七、八八年的狂飆式上漲，未來在建材、土地成本上升，以及景氣復甦、股票上漲購買力增加雙重力道推升下，房市以階梯式緩步上漲機率較大。
在景氣已經明確復甦下，房地產年度最重要的「三二九檔期」銷售狀況，將是這波房市榮景能否持續延燒的溫度計，全台三二九檔期預計推案超過一千億元，創下近十年來新高。其中，北台灣預計推案七百億元，更是兵家必爭之地。
在景氣已經明確復甦下，房地產年度最重要的「三二九檔期」銷售狀況，將是這波房市榮景能否持續延燒的溫度計，全台三二九檔期預計推案超過一千億元，創下近十年來新高。其中，北台灣預計推案七百億元，更是兵家必爭之地。
隨著推案量大增，產品也趨多元，無論首購、換屋、豪宅，甚至投資用的產品一應俱全，而目前新的建築規畫潮流，是更體貼女性購屋者的需求，像是衛浴面積加大、浴室加裝 SPA 噴頭等，另外， 配合家庭人數減少的趨勢，也有減少房間數、加大房間面積的趨勢。
就目前已釋出的資訊看，北台灣一級戰區包括台北市的信義計畫區、大安區、南港區、文山區；以及台北縣的板橋、新店、永和、蘆洲、三峽；台中主戰場則集中在北屯區、訴求中科題材的西屯區以及七期重劃區；至於高雄市，推案則集中在美術館附近的農十六地區。
就目前已釋出的資訊看，北台灣一級戰區包括台北市的信義計畫區、大安區、南港區、文山區；以及台北縣的板橋、新店、永和、蘆洲、三峽；台中主戰場則集中在北屯區、訴求中科題材的西屯區以及七期重劃區；至於高雄市，推案則集中在美術館附近的農十六地區。
在下半年房價可能再漲的情況下，面對三二九檔期眾多的推案，對於有意購屋自住或換屋者，但消費者一定要先冷靜下來，不要因為一時心急衝動購屋。有購屋需求的人，首先要確定區域 （例如內湖區、文山區），再決定購屋預算，以選擇固定的產品線（例如選擇三房還是四房的產品），然後在兩個星期到一個月內看完八到十間房子，看到條件符合的房子，就要當機立斷下訂，如此才不會進退失據。
增值潛力
交通便利郊區是首選 買來出租頗划算
利率直直落、房地產景氣好轉，不少人算盤一撥，覺得收租金繳房貸之後還有剩，房價上漲還可享受增值利益，於是紛紛將銀行定存解約，拿去購屋投資。行政院建築研究所委託政治大學房地產研究中心所做的「台灣購屋需求動向」調查中顯示，以投資為目的的購屋者比率，已從○二年第四季的八‧四％提高到○三年第四季的一四‧六％。
長期觀察房地產的信義房屋企研室專案經理林永孟指出，投資客進來後，會讓房價漲得更快，且目前投資客似乎有增無減，無論中古屋、新成屋到預售屋，都可以見到投資客的身影。例如位於台北市永春站捷運的共構案「 E.A.T.」 ，就有三到四成的客戶屬於投資客，皇翔建設在三峽所推的「峇里島」，也曾有一個客戶一口氣買下一整層的套房，打算未來出租給台北大學的學生、教師。
不像自住型購屋者須考慮區位和生活環境的問題，要賺差價的投資客，主要關心的課題在哪個地區、哪種產品未來會漲最多。張裕能分析，相對於台北市土地成本占總成本可能高達六、七成，台北縣等單價較低的地區，建材上漲對成本的影響程度較大，因此，選擇低房價的區域，可享有較大增值空間。
林永孟分析，過去幾年郊區房價跌幅較大，但租金跌幅比較慢，因此租金報酬率相對較高。另外，隨著捷運通車、交通改善，讓郊區房價比較有支撐。
因此，林永孟預測，即將於○六年八月完工的捷運土城線，○九年完工的新莊蘆洲線；隨基隆河整治工程完工，未來將不再淹水，又有兩條高速公路交會的汐止；以及高鐵通車後交通更加便捷的桃園南崁，未來都有二到四成不等的補漲空間；同時，這些區域，又以套房、公寓和店面等商用產品未來增值幅度比較大。
反轉訊號
房貸利率上四％是警訊 負擔加重賣壓升
雖然目前低利率和經濟成長向上攀升，適合房地產發展，但是未來還是有一些變數可能會撼動整體的買氣。其中，最重要的觀察指標是利率。陳史翎指出，目前銀行一般房貸利率多在三％左右，若提高到四％，就要提高警覺。
一旦房貸利率漲到四％以上，不但一些受薪階級可能覺得負擔加重，不得不把房子賣掉，增加市場賣壓；投資客也會權衡收益和風險，不再買屋收租金，買盤將因此萎縮，除非整體經濟能有更明顯的成長，否則房地產景氣，將有可能停滯，甚至反轉再向下。
增值潛力
交通便利郊區是首選 買來出租頗划算
利率直直落、房地產景氣好轉，不少人算盤一撥，覺得收租金繳房貸之後還有剩，房價上漲還可享受增值利益，於是紛紛將銀行定存解約，拿去購屋投資。行政院建築研究所委託政治大學房地產研究中心所做的「台灣購屋需求動向」調查中顯示，以投資為目的的購屋者比率，已從○二年第四季的八‧四％提高到○三年第四季的一四‧六％。
長期觀察房地產的信義房屋企研室專案經理林永孟指出，投資客進來後，會讓房價漲得更快，且目前投資客似乎有增無減，無論中古屋、新成屋到預售屋，都可以見到投資客的身影。例如位於台北市永春站捷運的共構案「 E.A.T.」 ，就有三到四成的客戶屬於投資客，皇翔建設在三峽所推的「峇里島」，也曾有一個客戶一口氣買下一整層的套房，打算未來出租給台北大學的學生、教師。
不像自住型購屋者須考慮區位和生活環境的問題，要賺差價的投資客，主要關心的課題在哪個地區、哪種產品未來會漲最多。張裕能分析，相對於台北市土地成本占總成本可能高達六、七成，台北縣等單價較低的地區，建材上漲對成本的影響程度較大，因此，選擇低房價的區域，可享有較大增值空間。
林永孟分析，過去幾年郊區房價跌幅較大，但租金跌幅比較慢，因此租金報酬率相對較高。另外，隨著捷運通車、交通改善，讓郊區房價比較有支撐。
因此，林永孟預測，即將於○六年八月完工的捷運土城線，○九年完工的新莊蘆洲線；隨基隆河整治工程完工，未來將不再淹水，又有兩條高速公路交會的汐止；以及高鐵通車後交通更加便捷的桃園南崁，未來都有二到四成不等的補漲空間；同時，這些區域，又以套房、公寓和店面等商用產品未來增值幅度比較大。
反轉訊號
房貸利率上四％是警訊 負擔加重賣壓升
雖然目前低利率和經濟成長向上攀升，適合房地產發展，但是未來還是有一些變數可能會撼動整體的買氣。其中，最重要的觀察指標是利率。陳史翎指出，目前銀行一般房貸利率多在三％左右，若提高到四％，就要提高警覺。
一旦房貸利率漲到四％以上，不但一些受薪階級可能覺得負擔加重，不得不把房子賣掉，增加市場賣壓；投資客也會權衡收益和風險，不再買屋收租金，買盤將因此萎縮，除非整體經濟能有更明顯的成長，否則房地產景氣，將有可能停滯，甚至反轉再向下。
不過，段津華認為，利率的動向，還是要看美國態度，由於美國總統大選在即， 因此今年美國 Fed （聯邦準備理事會）最多調高利率○‧二五到○‧五個百分點，如此一來，至少今年內低利率環境不致改變，但到明年就要更加關切利率的動向。同時，他也認為，今年全台推案量還算是相當健康，但明年就可能有供給過量的情況，因此﹁建築執照核發戶數﹂也是重要指標。
總統大選過後，政治面的紛擾也將告一段落，無論是連戰或是陳水扁當選總統，都可能重新炒熱三通議題，一旦三通或是更進一步開放大陸人士開放來台投資房地產，段津華預測，這波房市景氣將至少再好五年。今年無論基本面、資金面甚至消息面，對於房地產景氣都是正面，因此今年三二九檔期，仍是購屋、投資的好時機！（本文轉載自378期今周刊）
總統大選過後，政治面的紛擾也將告一段落，無論是連戰或是陳水扁當選總統，都可能重新炒熱三通議題，一旦三通或是更進一步開放大陸人士開放來台投資房地產，段津華預測，這波房市景氣將至少再好五年。今年無論基本面、資金面甚至消息面，對於房地產景氣都是正面，因此今年三二九檔期，仍是購屋、投資的好時機！（本文轉載自378期今周刊）
