在寸土寸金的台北市，誰是擁有最多精華土地的「田僑仔」？答案是一家民間慈善機構｜｜「財團法人私立台北仁濟院」，由於仁濟院所擁有的土地都在市區精華地帶，因此有不少建商都想與仁濟院建立合作關係，而放眼營建業，與仁濟院合作最成功的例子，則非成德建設總經理張菁菁莫屬。
去年，成德建設年營收雖然只有九．五億元，但是稅後淨賺二千三百多萬元，每股盈餘高達四．五四元，與營建股最賺錢的華固建設相差無幾。
成德是一家創業於台中的小型建商，外型甜美的總經理張菁菁，今年才三十七歲，從政大新聞系畢業後，考入台視新聞部。在台視期間，她先是在台北跑醫藥線新聞，後來因為父親退休後住在台中，為了就近照顧，她主動請調到台中跑地方新聞。
張菁菁在台中建立相當深厚的人脈關係，尤其與建商的關係更是密切。在台視待了四年後，她決定轉行到產業界發展，於是便應龍邦集團董事長朱炳昱之邀，到龍邦建設上班。
朱炳昱對張菁菁頗為提攜，甚至全力支持她自行創業。八十三年九月，成德建設正式成立，資本額兩億元，主要股東除了朱炳昱以外，還有農林、源興及技嘉等上市公司。
成德的創業代表作，是與雲林西螺廖姓地主合建，推出十六戶透天厝產品，結果銷售一空，其後便鎖定台中市推案，共推出五個預售案，雖然台中市是餘屋重案區，但是成德推案集中在自然科學館一帶，地段佳、品質也不錯，銷售率達百分之百。
台中房地產的買氣愈來愈弱，朱炳昱告訴張菁菁：「事業要做好，就要往台北發展」，在朱炳昱的鼓勵下，三年前她開始轉進台北市尋求發展。北上的第一個案子，就是與仁濟院合建的「成德 VIP 」。
此案位於西門町的洛陽街，張菁菁說：「台北的競爭比台中激烈，尤其在土地開發上，外來者很難搶到一席之地」。後來經朋友介紹，她發現仁濟院土地的潛力，於是開始進行研展。
張菁菁說：「成德沒有包袱」，所以與仁濟院承租戶接觸時，身段放得很低，條件也給得相當優厚，在付給每戶承租戶一千五百萬元轉讓金及捐贈一億元給仁濟院之後，張菁菁拿下西門町北端的一塊基地。
成德以此推出小坪數的套房產品「成德 VIP 」，由於土地取得價格便宜， 單價比區域行情低了好幾萬元，再加上總價低，很快就 clean 結案。
張菁菁認為，景氣再怎麼壞，市場上都有一定的胃納量，但是建商在經營區域市場時，卻常常因為一個案子推得不錯，食髓知味馬上又在同區域大量推案，因此很快就會將區域市場的胃口打壞。
因此，在成德 VIP 成功之後， 張菁菁立即轉換區域到中山北路上，與擁有國賓飯店的仰德集團合作，推出「國賓 SMART 」， 因為市場看得準，該案也創下佳績。
三年之後，張菁菁又重回西門町，再度與仁濟院合作，在昆明街上推出地上權案「東京凱悅別」；由於不用花巨資買斷土地，因此成本相對低廉，張菁菁打出「總價一九八萬、日付三百元，便可輕鬆擁有西門町套房」的口號，再次在市場上引起騷動。
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