一杯溫水 倒出200萬年薪

「那個黃董的夫人，最愛的蘭花是什麼顏色？」十年前，當時二十二歲的林沛欣在國貿大樓擔任英文祕書時，上班沒幾天，就沒來由地被問了這麼一句話。嚴格來說，這個問題的確問得有點沒頭沒腦，但好強的林沛欣腦中立刻閃過，在她記得密密麻麻的筆記本裡，確實曾記下這件一般祕書根本不會記錄的小事。

「我有記起來，待會我翻了筆記後，馬上告訴您！」林沛欣氣定神閒地回答，還得意地以為自己會被誇讚一番，但沒想到老闆只輕輕地皺了個眉頭，發了「嘖！」一聲。

她，摸透老闆心思
突然被問到無厘頭的問題 竟能精準回答

儘管老闆沒有正面責備林沛欣，然而這聲「語助詞」卻狠狠地刺進她的心！她眼眶泛紅地走出辦公室，同事都忍不住前來安慰她。但林沛欣深知，自己難過的並不是因為「委屈」，而是「自責」，她怎麼沒在第一時間就回答出老闆的問題？怎麼沒把老闆平常在意的工作細節牢記在心？「這可是祕書應該要盡到的責任啊！」從此之後，對於工作上的細節，她更加謹慎，筆記記得更勤，還隨時拿出來看，就是要牢牢記住。

隔幾天，林沛欣又被老闆叫了進去，只見老闆指著桌上一杯剛剛由另一位祕書端進來的冰水，不悅地說：「這杯拿走，再倒另一杯過來！」機警的林沛欣立即想起，資深同事曾說過「老闆只喝『溫偏熱』的水」，因此這次她端來了一杯三十六度的溫開水，林沛欣的老闆隨手摸了一下水杯，緩緩地抬起頭，臉上的線條瞬間化為柔和，對林沛欣說了聲：「謝謝！」她知道，這次終於做對了。

幾個月後，林沛欣的老闆又是一次劈頭就問：「我……那個是幾號？」語畢，令在場的同事都為之傻眼；沒想到，林沛欣居然從容地回答：「您和設計師預約的時間是這個月七號！」這個回答更讓同事們瞠目結舌，「她怎麼知道老闆在問什麼？」「妙的是，還答得出來！」在同事七嘴八舌的疑惑聲中，林沛欣堅定地說：「沒什麼，老闆會問，一定有她的道理，當祕書的平常就要注意！」

林沛欣不放過每個細節，她做筆記的範圍廣泛，從客戶的喜好，例如客戶喜歡喝純威士忌不加冰

激勵自己的格言，

到對業績的追蹤，都包含在內。

她，沒有明星學歷
別人拚出國留學 她從基層祕書做起

從稚嫩的外表，到謙遜的談吐，任誰也想不到，林沛欣在職場上早已締造超齡的紀錄──只用了六年時間，二十八歲時，就從一位小祕書爬到了總經理的大位。

如今的她，是全亞洲最大的商辦租賃服務公司──德事商務中心台灣分公司總經理，不僅是全公司最年輕的總經理，前幾年更跨海執掌韓國分公司的經營大策，讓年資大她好幾年、向來趾高氣揚的韓國人都對她服氣。

在台灣，女人要坐上大位，通常都要累積十五年左右的年資，尤其，以男人為尊的不動產業，年輕女性的升遷機會更少。「老實說，從小到大，我的成績都不是班上最突出的。」坐在台北一○一大樓三十七樓辦公室俯視信義計畫區，擁有一雙靈動大眼，臉上永遠掛著Ｖ型笑臉的林沛欣，身穿深色套裝、腳蹬義大利名牌皮鞋，展現出超齡的專業與沉著。

林沛欣沒有明星學歷的光環，二○○四年東吳大學英文系畢業時，原本也像其他大學畢業生一樣，準備考研究所和出國留學；但正當她如火如荼地準備托福考試時，一通來自久未聯絡的國中同學電話，卻徹底改變了她的生涯規畫。「有一個工作機會，需要找一位英文程度不錯的祕書，我第一個想到的就是你。」

同學推薦的這份工作，是擔任國貿大樓副董事長的英文祕書，這對一位毫無工作經驗的大學畢業生來說，的確充滿吸引力。

但正當林沛欣內心滿是猶豫時，父親對著當時還在哈根達斯打工的她說：「你有沒有想過？你做這份工作的時薪八十元，還比你所賣的一球冰淇淋還廉價，做任何事情時，都要換個角度想想其中的價值！」這句話給了林沛欣一記當頭棒喝，她心想，「留學回來，最後不就是想在職場上歷練嗎？又何須一定要趕流行出國留學？」因此，她毅然決然地決定放棄留學的打算。

擔任英文祕書的林沛欣，一開始只負責整理檔案、接待客人，但這份工作的訓練，讓她紮穩馬步。「在職場上，老闆其實就是你最重要的客戶。」祕書繁瑣的行政工作，讓一向粗枝大葉的林沛欣快速成長，並建立良好的基本工作態度。

林沛欣深受德事商務中心總裁桑力高（左）信任， 將台灣與韓國業務都交給她打理。

攝影/陳俊銘

她，掌握客戶喜好
五個波羅麵包打動客戶 成為日後她的職場貴人

「老闆不會什麼事情都告訴你，你自己要想辦法察言觀色！」林沛欣印象很深，主管每天都會巡樓，有一次，電梯面板按鍵髒了，打掃阿姨並未清理乾淨，主管當場就訓斥了一頓，跟在旁邊的林沛欣立刻銘記在心；回到辦公室後，她開始檢查所有視線可及的地方，是否都打掃乾淨。

「要掌握老闆的情緒，就是不要踩到老闆的地雷。」林沛欣說，避免踩到地雷最好的方法就是，凡事提早做足準備。例如，每天下午四點，世貿聯誼社當晚的宴客名單出來，晚上老闆要接待哪些客人、頭銜與長相、訂哪間包廂，全部要先整理好資料。林沛欣回憶，一開始她沒有一位認得，只好土法煉鋼一位一位上網查資料，再死背下來；後來，甚至連在餐廳接待的同事都習慣先問她。

林沛欣笑稱自己記憶力不好，因此，從擔任祕書時期就養成做筆記的習慣。「我連客人小孩喜歡的玩具都會抄下來，這種備而不用的筆記策略，讓我工作時更遊刃有餘。」別人隨口說出的一件小事，林沛欣總視為珍貴的寶藏，也因此儲存了別人沒有的豐富資料庫，更能在關鍵時刻發揮作用。

擔任英文祕書一年多後，林沛欣被內調至國貿大樓業務部，負責開發企業租客。「以前當祕書時養成的待人處事態度，現在完全派不上用場，國貿大樓的出租率又一直很高，不太需要開發新的客戶，相形之下，客戶關係管理顯得更重要。」因此，她反過頭來整理國貿大樓上百位租戶的需求。

為了要了解每一家租戶，林沛欣三不五時就去拜訪租客，見面三分情，也讓她和不少公司的祕書熟稔，順便聊起老闆喜歡的事物，作為她整理客戶名單的基本資料；這段經歷，也讓她開始接觸到房地產專業領域，並拓展出有別於祕書工作會接觸到的人脈。

在與商用不動產仲介業務員互動中，林沛欣注意到一位常找她的仲介、現為高力國際代理部協理的徐今露，每次來國貿大樓，總會買愛吃的波羅麵包回去；有一次，徐今露來訪前，林沛欣就提前準備了五個波羅麵包，讓徐今露十足窩心。

沒多久，外商德事商務中心剛好要在台灣找一位業務員主管，原本找的是徐今露，但徐今露卻立即向德事推薦林沛欣：「我知道一位比我更棒的女孩！這位小女生心思很細膩，很有潛力。」

林沛欣（右）因為記得客戶愛吃的麵包，讓客戶印象深刻， 之後更成了她的職場貴人。
 

她，記取每次教訓
做每件事都要提早準備 絕不允許沒有規畫

 
二○○六年，林沛欣離開待了兩年的國貿大樓，轉職到德事擔任業務員；但偏偏時不我與，一上任就面臨公司內部組織調整，資深同事離職，台灣的業務工作一時間全都落在她一人身上，「我的直屬上司又在香港，台灣很多事情必須自己決定，其實就是校長兼撞鐘。」

一開始，林沛欣還沉醉在「一人分飾多角」的新鮮感，拜訪客戶、翻譯、簡報、打字樣樣自己來，雖然衝勁十足，但她萬萬沒想到，更大的難題卻接踵而來。

○九年，當時德事單一最大租戶Google因為擴編，決定轉移陣地，導致原先向德事承租的四十個單位辦公空間一下全空了出來，讓空置率立刻飆升二五％；更慘的是，時逢全球金融海嘯，企業紛紛撙節支出，讓這些空出的辦公室久久無法回補。

林沛欣沒有自怨自艾，她一方面親自帶著同事到台北市主要辦公商圈「掃樓」，開發更多客源；另一方面，為了擴大人脈圈，她也爭取參加美國商會、歐洲商會的例行活動，想盡辦法與賓客換名片。雖然有很多話題都是硬著頭皮聊出來的，但她知道這些人脈都是未來業務上的潛在客戶，一個都不能放棄。

「我足足花了四個月時間，才把四十個空位補起來。」林沛欣以為自己拚了命地把流失的客戶缺口補齊，會獲得總公司的讚賞，沒想到總公司非但不領情，還責問她：「我們明明在Google要搬家的前兩個月就知道這個情況，你為什麼沒辦法提早找到租客進駐？」

被國外總部罵完的當天，林沛欣當下覺得委屈，就連同事也都替她打抱不平，但林沛欣卻很快地收拾起怨懟，在心中為自己寫下一段話：「從這一刻起，我做每件事都要提早well-prepared（做好一切準備）。」絕不能對未來沒有藍圖，沒有規畫。

從那天起，Google事件的教訓成為她自我要求時最重要的守則，為了抓緊客戶，她更努力開拓人脈網絡，並把「有出席就會有出息」奉為行事圭臬。

她，努力增加曝光
「有出席就會有出息」 不錯過任何活動

在林沛欣的業務生涯中，只要有人邀約她參加各式開幕活動、餐會，不管多忙碌，她一定會想辦法參加，深怕漏掉任何一個換名片的機會。而且，為了不讓自己白走一趟，出發前她一定會先查好今日演講的主題、主講者是誰，連主題相關資料都先瀏覽一遍。「我去的目的就是要和人聊天，這樣參加應酬才會有話題！」林沛欣說。

林沛欣時時刻刻努力的，就是如何讓自己「被客戶看見」，甚至也要「被老闆看見」。在林沛欣升上總經理的前一年年底，她的香港老闆邀請她參加亞太區的年度尾牙，當時台灣其他同事都意興闌珊，只有林沛欣一人赴約，她笑說：「我相信『有出席才會有出息』，增加自己的能見度，就是給職場開了一盞照明燈。」
 

身段柔軟，多做也不覺得被拗 

雖然已當上主管，但林沛欣並沒有架子，樂於與同事分享； 而她也常親上第一線拜訪客戶，開發更多客源。

她，用分享解僵局
空降韓國分公司主管 搞定資深同事

林沛欣除了親自到香港出席尾牙，在晚會之前的空檔，她還主動打電話約老闆喝咖啡，當然不只是喝喝下午茶而已，有備而來的她，事前就整理好過去一年台灣的業績概況，甚至還把明年的計畫都寫好帶去，果然讓老闆對她的表現刮目相看。

事實上，林沛欣一路的升遷，「沒有一次是自己爭取來的」，但也正是這股強烈的企圖心，讓她在一三年初，銜命接管德事韓國分公司主管職位。

「老闆交代我這項任務前，我根本沒去過韓國，對這個國家的印象，只是從各種資訊管道得知，包括民族自尊心強、個性強悍、不喜歡別人管等，但我還是鼓起勇氣接受這項任務，因為這是得來不易的磨練。」林沛欣回憶。

對林沛欣而言，兼掌韓國業務已經不是距離的問題，而是那裡的每位主管年紀都比她大、資歷比她久，讓她一開始不知從何著手。「時值寒冷的一月，即便從台灣出發前已做好許多準備，但在當下才知道問題沒有想像中簡單。」林沛欣說，由於一待就是兩個禮拜，很多時間她都是看著窗外大雪紛飛想對策。

經過幾天了解後，發現韓國業務之所以沒有起色，關鍵在於「人」，「講白一點，就是上意不能下達，因此，我逆向操作把台灣的業務策略作成簡報與韓國同事分享，先拉近彼此的關係，再針對各部門分別開會。」果然在這一年來每個月密集往返韓國的努力之下，終於讓韓國辦公室出租率從七○％成長到逾九○％！

雖然林沛欣最後還是裁了五位韓國同事，但「先禮後兵」的作法，是讓韓國業務順利轉型的最大關鍵，也讓她職場首度的「外派人生」得到完美的結果。林沛欣更相信，這次成功的外派經驗，將會在亞洲區大老闆心中占有重要位置。
 

她，讓人印象深刻
每天寫信感謝客戶 職務再小也不例外

事實上，林沛欣職場生涯之所以成功，就是累積一次次的「厚臉皮」，即使現在，出外拜訪客戶吃閉門羹仍是家常便飯，甚至一開始就被總機小姐擋在門外，但她就是有辦法讓對方對她留下印象，「回到辦公室後，我一定整理每一張換到的名片，並親自寫電子郵件，謝謝對方今天的幫忙，即使是總機小姐也不例外。」

她的目的就是希望對方記得今天有一位商務中心業務員來拜訪過，就算自己沒有需求，也可以介紹其他公司使用德事商務的會議室設備，「偶爾也會收到對方回信，就足以讓人高興一整天。」

世邦魏理仕代理部總監陳頌民說，林沛欣做業務很靈活，這幾年愈來愈多本土商務中心加入戰局，但德事商務中心適時推出優惠方案，吸引新客戶上門；但另一手還是緊緊維持總公司希望保有的高檔服務水準，讓老客戶、新客戶都可以同時並存。

林沛欣柔軟的身段與彈性的業務力，讓德事商務中心的出租率近四年始終保持在九成五；一○年，她甚至還建議總公司可以在遠企金融中心「擴大領土」，開設第二個據點。這個擴大企業規模的建議，也讓國外總部看到她的強烈企圖心，因此，一一年隨著組織擴編，她也升上台灣分公司總經理。

辦公室也設在台北一○一，曾經租借過德事商務中心會議室的安泰銀行財務長李治平形容，「每次看到Jacqueline（林沛欣的英文名），她隨時都給人一股服務的熱情，加上她以前曾經擔任過祕書，會主動替客戶著想的工作態度，讓客戶都很喜歡找她幫忙。」

「我到現在還是非常懷念第一份工作時，不能有任何出錯的機會，也影響我現在做事的態度。」現在，林沛欣的國外主管來台灣出差，她會再三向接機的司機確認情況，問林沛欣為何這麼重視？「我的老闆平時都不在台灣，如果連接機這件事都做不好，可見平常接待客戶都很馬虎。」

一次次的升遷，林沛欣終於培養出肯定自己的信心。現在的林沛欣永遠保持正面能量，她感性地說：「剛進德事時，我追求的是名片上的頭銜；但現在，我追求的是每年完成設定目標的成就感。」

就算問及現在的薪水，林沛欣總是笑而不答，但記者依據職場行情推估，她應該至少有兩百萬年薪。不過不管林沛欣現在身價有多高，她每一季還是會帶領同事「掃樓」，雖然每次拜訪，不少初次見面的客戶拿到她的名片時，都會被她的職稱嚇到；但她還是樂於跑在第一線，充分顯現七年級總經理對業務的熱情與執著。

林沛欣
出生：1982年
現職：德事商務中心台灣分公司總經理
經歷：國貿大樓祕書、業務部專員
學歷：東吳大學英文系

6年快速修煉 小祕書拚上總經理

31歲　德事商務中心／兼管台灣和韓國業務
28歲　德事商務中心／台灣分公司總經理
27歲　德事商務中心／台灣區主管
25歲　德事商務中心／業務經理
23歲　國貿大樓／業務部專員
22歲　國貿大樓／英文祕書