地震後牆壁出現裂痕...如何判斷是油漆裂還是結構裂？驗屋專家：1情況「絕對不是表面的裂」

買房子，不要買 921 之前蓋的！

談到地震，就一定要提到921 大地震。921 大地震對於台灣的建物，不管是法規、興建的方式等，都是一個非常大的分水嶺，也曾經有房地產專家提過：「要買老一點的房子沒有關係，但是不要買921 大地震之前的房子。」

那是因為在921 之後，台灣的整個建築法規有了很大的改變。舉個例來講，大樓沒有騎樓這件事情，就是在921 之後改變的，凡是有騎樓的大樓，都是在921 之前蓋的。

在921 之後蓋的房子，不管是耐震係數，甚至很多的結構方面，都做了很多調整，包括逃生梯等，都隨著時代的改變而增加，很多人都覺得很奇怪為什麼新大樓的公設比越來越高，因為它不管是防震、防火等設備，其實都會做調整，所以才會造成這個公設比越來越高的原因。

檢驗重點 1、牆壁裂縫、裂在哪個位置

此外，先別說這間房子是不是傾斜了，或是這間房子有沒有倒塌之虞，其實驗屋公司通常也幫不上忙，因為比較嚴重的狀況，有另外的檢測單位負責，甚至它是不是「危老」這件事情，也有別的認定方法。

我們只講一般的房屋買賣時，跟地震有關的驗屋項目，可能對一般購屋者比較有用。

舉一個簡單的例子，我們常常在屋內看到裂縫，裂縫到底是油漆表面的裂？還是粉刷層的裂？或是這個結構體的裂？還是結構本身的裂？其實一般消費者是看不出來的；它是斜的裂、直的裂、橫的裂，裂在哪裡？一般購屋者很難知道。

很多時候要處理裂縫，大家就覺得沒關係，把油漆刮一刮，再重新漆上就好，但奇怪的是，明明才剛漆好，過了一會兒卻又裂了，那麼就絕對不會是表面的裂！

因此在驗屋時，我們會特別注意這個剪力裂縫。地震造成的裂縫，稱之為「剪力裂縫」，不管是剪力牆或是在一些窗框門框的角落，它會比較容易凸顯出來，這些是地震造成的裂縫，還是因為屋子比較老舊的裂縫，還是當初施工不好而有裂縫，其實是完全不一樣的狀況。

921 之前的房子如果要做驗屋，我們會非常在意當時有沒有受到一些損害，這些剪力裂縫是不是可以維修？或是有無潛在風險？以上都是觀察重點。

至於比較新一點的房子，同樣地，也要注意一些潛在裂縫的風險，因為在921 之後，還是有碰到好幾次不同區域一些比較大的地震，雖然這間房子有請結構技師或做各種檢測，顯示都是安全的，仍可能有一點點潛在的隱患，是它真的在地震當中受傷了，而這些裂縫不容易用肉眼，或是用一般人的經驗就會看得出來。

因此，對於地震來講，我們會特別注意有些不應該出現的裂縫。這個「不應該有的裂縫」可能就不是一般認為這裡為什麼好像產生裂縫？是否容易處理？我認為不只是處理的問題，應該也要觀察這個裂縫是不是在整個使用上，存在一些潛在隱患。

檢驗重點2、「直著裂」，還是「斜著裂」？

再舉一個具體的例子，到底是「直著裂」，還是「斜著裂」比較嚴重？

跟大家分享一個簡單的判斷，我們常講「窗框有裂縫」，就會從斜斜地裂下去，其實通常斜斜的裂縫比較沒有問題，因為窗戶跟牆壁的結合，使用年限比較久之後，它會從一個斜面開始產生裂縫，有時候就會從那裡開始漏水。

比較嚴重的是直著裂，它可能就會影響到整個牆面結構，當然一般來講，可能要看現場的狀況、儀器的測量、專家的判斷，而不是大家看到書中這樣寫，比對後就自我恐慌：「完蛋了！直著裂縫會不會有什麼問題？」我想也沒有這麼嚴重，只是要提醒大家，驗屋是一個專業的工作，而且地震對於房子的影響，有些跟想像得不太一樣，必須提醒購屋者，要特別注意地震跟驗屋的關係。

如果是一間比較有年紀的房子，我們會建議在買賣的過程，或是在需要重新裝修時，請驗屋公司把因為地震產生的一些損害先找出來，再決定要不要用比較大的力氣去維修，對於屋主而言，不管是安全性也好，甚至是美觀也好，都可以達到事半功倍的效果。

作者簡介_朱承天（羅姐）

「中華民國全國驗屋標準推廣協會」發起人

標竿驗屋科技公司負責人

曾在營建行業工作前後八年，擔任過營造公司董事長特助，系統模板業務主管及推廣主管，營建工地管理主管，新建案交屋專案經理等。且在零售業購物中心及連鎖店，擔任行銷及營業主管多年。

本文摘自博思智庫《羅姐談房屋檢驗攻略標竿：預售交屋、成屋交屋、中古屋驗屋程序輕鬆上手！》