而這塊土地正緊鄰台鐵安東街土地，潤泰總部更在附近，如果能拿下這裡，潤泰創新必能更加鞏固自己在中崙地區的霸業。
「台鐵最好、最大的資源就是旗下所擁有的土地資產。」簡滄圳過去就與台鐵數度合作，目前潤泰也正參與台北市政府與台鐵局（台鐵公司前身）合作開發的「南港商三公辦都更案」。
他深知台鐵土地的價值，而且不只是商業利益，這些精華區地產如果處理得當，絕對能對區域發展發揮正向效果：「創造區域繁榮，台鐵又能有長期的收益，這個時候就要借重民間的靈活度跟技術，還有外部有能力的經營人才，甚至在委託招商顧問時要以更開放的心態、具國際觀的思惟，接受不同的開發樣態，才能真正翻轉台鐵。」簡滄圳說。
（圖／總統府提供）
修法解封印 資產活化主動權到手
過去台鐵尚未「公司化」，受限於《國有財產法》對於國有土地「不得處分」的限制，對於其管有的大片土地資產，多半僅能用出租、出售等方式，卻無法進行高強度的商業開發。
後來隨著《都市更新條例》和《促進民間參與公共建設法》先後通過，才又讓台鐵多了BOT、ROT、OT，以及都更、標租等方式來開發，但不論是招商或都更程序仍有諸多限制、曠日廢時。
- BOT ：指建設由民間投資興建營運，營運期屆滿後，所有權將移轉給政府。
- ROT ：指民間投資增建、改修建政府的既有建設，並營運之。營運期屆滿後，營運權將歸還給政府。
- OT： 指民間營運政府投資興建完成的建設，營運屆滿後，營運權將歸還給政府。
直到去年《鐵路法》修正後，台鐵才解除《國產法》的種種封印束縛，台鐵公司現在不只可藉都更、促參，未來還能透過「設定地上權」、「合建開發」等效率更快的方式，來參與土地開發。也就是說，台鐵除了能尋找合適潛在投資人，更能「主動出擊」、成為開發商，來推動土地資產活化。
台鐵公司化後，像安東街這樣的精華資產，似乎終於有了被快速喚醒的曙光。
根據台鐵資料，截至2023年11月底，公司資產總額為8112.5億元，此前，交通部長王國材曾對外表示，當台鐵不受《國產法》限制後，真正的資產價值絕不僅是財報帳面的8千億元數字，他強調，包含全台車站，乃至於舊宿舍、倉庫等，都可能是土地開發業者眼裡的金雞母，若積極開發，未來資產價值至少能翻5倍，也就是「4兆元」的規模。
安東街土地只是九牛一毛，台鐵公司對本刊表示，現階段台鐵對於可開發基地的評估，主要依據資產位置的市場性與區位條件進行分類，如位於商業區、住宅區及車站專用區等未來相對具有開發潛力者，「初步評估共計超過40處，面積約130公頃！」
不過台鐵也強調，後續仍須根據各自基地條件、市場性，以及公司推案量能、市場飽和度等因素，逐案評估分析。或因如此，台鐵公司至今並未完整攤開自己坐擁哪些寶地；然而，從本刊輾轉取得的一紙台鐵「勞務採購契約」中，已能看出台鐵確實動了起來，眼下正瞄準手中四塊精華地段，準備引入民間力量大動土木。
這是台鐵「2023年度資產活化開發總顧問委託技術服務案」的採購契約，要採購的「服務」，是「協助辦理基地鐵道資產活化招商規畫及後續招商作業」等，至於範圍，台鐵則明確列出台北安東街在內四處基地，開發大計已箭在弦上。
除了安東街，契約書中所列舉的台北塔城街「大同區玉泉段二小段兩筆土地」，同樣也是第三種商業區，占地0.17公頃。就地理位置來看，此案與台北車站鄰近，而台北車站周邊的台鐵舊宿舍已在2022年辦理全台史上最大公辦都更案：「台北車站特定專用區E1、E2街廓公辦都市更新案」，冠德建設、藍天電腦、華泰投資組成合作聯盟一舉拿下。
全案預計興建地下4層、地上28層、29層商辦大樓，以及地上10層商業住宅大樓、1到2層設置商場，量體總計6.4萬坪。這次在契約書中的塔城街土地，雖然不屬於E1、E2街廓，但這靠近巨大都更案附近的514.25坪土地，顯然也深具潛力。
商用不動產顧問業者高力國際業主代表服務部董事黃舒衛評估，台鐵是西區門戶計畫最大地主，從台北車站，到最受矚目的未來地標台北雙星，以及E1、E2、台鐵博物館，整個產業、文化廊帶在整體開發下，串聯迪化街、大稻埕、西門町、後站商圈、中山站，會形成一個兼具商務、觀光、消費、娛樂、旅宿的文化商圈。台北雙星與台北市政府分屋價值就超過千億元，而E1、E2權變之後，國有土地分回價值也有455億元，台鐵在這個台灣現代化的動能核心，不但坐收地利，還有手握龐大開發項目，在財務收入、都市發展、產業投資、國家形象都具有舉足輕重的影響力。
另外，契約中還列出基隆光明街「基隆七堵區舊站段八地號土地」，占地約3448.5坪，屬於商業區土地；目前這裡只是一座停車場，過去則是鐵路用地，因為台鐵地下化南港專案而騰空，重劃完成後長年未能善加利用。
以該地區周邊話題來看，去年行政院核定基隆捷運第一階段建設計畫綜規報告，基隆市府也將成立捷運專案辦公室，據目前規畫，基隆捷運第一階段將設有八堵、七堵、六堵、百福、北五堵站，已有基隆市議員期待透過這條捷運，將七堵打造為「基隆的信義區」。
出現在「勞務採購契約」中的最後一塊土地，則是高雄自立路上的「高雄中華段二小段693地號等27筆周邊土地」，屬於第二種特定商業專用區及道路用地，面積約有1.3公頃。
該地緊鄰高雄高中與台鐵三塊厝站，而距離高雄車站也僅約7百公尺；在高雄鐵路地下化後，以高雄車站為核心的連串開發計畫正在如火如荼進行，自立路與三塊厝車站周邊的土地身價自然也有水漲船高的機會。
備受地方期待的台鐵中壢站開發案，因基地面積高達近14000坪，預計以大型購物商場及旅館招商，未來將整合前後站都市景觀，形成商圈經濟核心，招商金額上看百億元。（圖／取自桃園市政府捷運工程局站）
交通部長王國材看好台鐵土地開發價值，評估帳面資產8千億元，至少翻5倍達4兆元。（攝影／蕭芃凱）
不只精華地 還有22筆「祕密武器」土地
台鐵的資產當然不只這些坐落在市區、油花似的精華土地，它最大的本錢，還是環繞全台的241個車站，那才是台鐵資產的「精肉」。
不同條件的車站，自然也有不同的開發利基，台鐵董事長杜微曾表示，大站、中站、小站各有活化方式、經濟效益，但他也特別點出「中站」是他心中的祕密武器，是「金牌車站」。可見不只是繁榮的大站，中等級別的車站也早已被台鐵納入未來資產活化的日程表。
事實上，台鐵對於各車站均有依據流量而分的各自定位，包括特等、一等、二等、三等站，乃至於簡易站及招呼站，2022年，台鐵就曾針對二等站進行盤點製作清冊，列出22筆優先開發的車站周邊土地。所謂周邊，是指距離車站5百公尺以內，腹地條件則是面積在3百平方公尺以上，盤點結果，22筆土地總面積超過9千坪，公告現值約18.3億元。
在這9千坪的優先開發土地中，其實前面提到的高雄三塊厝站附近就占了四成面積，不過，包括宜蘭站、嘉義站、新北市的汐止站、台中市的豐原站等，當時也已被納入優先活化的名單中。
此外，在去年11月交通部舉行的年度招商大會中，同屬二等站的高雄鳳山車站開發大樓ROT案，也預計在今年3月公告招商，據招商資料，將開發為兩棟大樓，除商業空間外，也納入餐飲、戲院、旅館等服務，全案規模估約8.6億元。在交通部列出的年度八大招商亮點中，台鐵有兩案入列，除了前面提到的安東街之外，另一亮點就是此案。
前交通部長、現任總統府祕書長林佳龍表示，台鐵公司成立後，原本的資產開發中心轉型成為「資產開發處」，並設置台北、台中、高雄及花蓮四區營業分處，除了一般商場的公開標租外，近年也已經開始辦理亮點開發案，如南港調車場、南港玉成都更案、南港之星都更案等，這些大型的開發案預計將於2028至2030年間為台鐵帶來百億元收入。
「活化資產開發的效益，還是台鐵財務改善的關鍵，」林佳龍說，台鐵要持續帶動車站周邊的整合發展，「而和地方政府的合作就必須強化。」他認為，未來可成立「合作夥伴協調平台」，建立政府、台鐵、開發商的三方合作機制，以車站城市為核心、推動大眾運輸導向發展（TOD）的開發案。
- TOD： 以車站等大眾運輸樞紐為核心的土地開發策略。
對此概念，台鐵首先表示，目前台鐵在台北市南港、松山、萬華三個車站辦理BOT結合商場、飯店、影城等，即屬成功的TOD開發案例。
但這還沒完，針對各地一等站以上的樞紐大站、具有TOD概念的開發活化動作，台鐵也列舉不少「正在進行式」的案例。例如，北部除了台北市不少站區已開發有成，屬於一等站的桃園車站商辦大樓也正進行都市計畫變更作業。
在中台灣，與台中車站相關的「鐵道文化園區促參案」正積極規畫，「國光客運都更案」則進入招商前置階段，另外，彰化縣的員林車站商場大樓亦正進行招商作業。事實上，包括南部地區的台南車站、屏東車站，甚至東部地區的花蓮車站等，在台鐵提供的資料中，都有進度不一的開發規畫，商辦、商場、旅館等則為涵蓋其中的活化資產關鍵字。
潤泰集團很早就看好南港，2006年率先與台鐵局進行合作，簽訂南港車站BOT案50年開發權；2014年CITYLINK南港店開幕。（攝影／吳東岳）
台鐵估4年後虧轉盈 把握與底氣何來
最強地主終於動了起來，未來效益究竟如何？「預估2026年度公司現金流將有餘裕，2028年度損益表將轉虧為盈。」台鐵對本刊如此表示。但這家公司畢竟連年虧損，2021、2022年虧損均逾110億元，去年前11月又虧88.9億元，這樣看來，虧轉盈的時間表確實緊迫，挑戰不低，台鐵有何把握與底氣？
一方面，是債務包袱減輕。依據《台鐵公司條例》，台鐵原有近1千7百億元短期債務，公司化後依法由交通部鐵道局設立的「台鐵償債基金」承接，債務利息將由公務預算編列，而償債財源為台鐵移交的部分土地資產，包括台北機廠、台北車站E1、E2街廓、高雄港站（含臨港線）三處土地，目標三十年全數還清。
另外，在《台鐵公司條例》之下，未來台鐵公司也能視業務需求，在國內外設立分公司或其他分支機構。至於承擔資產活化重任的「資產開發處」，在法規解封之後，成員角色也將有新的樣貌可期，台鐵指出，預計今年下半年就將另行招募具有「不動產經營」、「都市計畫」或「地政管理」等專業的外部人才，為資產開發處規模擴張人力資源。
簡單來說，公司化後，台鐵不僅跳脫過去「最窮大地主」角色，解開法規捆綁、負債全數歸零，還有望成為開發商，甚至能主動設立資產開發專業部門、招聘專門人才，透過更彈性的開發方式活化土地，將原本大片被封印的資產成為金雞。
但真正將考驗台鐵的，是如何養好這些金雞？又要如何讓金雞能下金蛋？而身負公共使命的台鐵，將如何靠著資產活化，帶動整個區域發展？
「萬華、台北、松山、南港……，這些車站的周邊開發，是相對成功的案例。」前台北市政府副祕書長、地政局長李得全指出，上述案例的成功關鍵在於，這些車站都重新做了車站特定專用區的都市設計，不只端看台鐵自己的土地而已，還有民間的、市政府的地，一起納入規畫，「要看更大的範圍，少說5百公尺、甚至8百到1千公尺的站區範圍。 」
在民間，簡滄圳和他領導的潤泰創新，就是與台鐵合作開發南港、松山車站的夥伴，他當然是此道老手。
潤泰創新董事長簡滄圳說，開發CITYLINK商場過程是以兼具效益及質感的商業設施為概念，並引進日本蔦屋書店進駐。（攝影／吳東岳）
潤泰新簡滄圳喊話：應借重民間技術
自2006年即陸續參與台鐵松山、南港站活化，並結合自營CITYLINK商場的潤泰創新，可說是近年台灣開發軌道經濟學最成功的開發商。簡滄圳坦言，在規畫南港、松山CITYLINK時，確實煞費心血去「重置」，畢竟早年許多車站設計，在動線格局上都過於陳舊，無論是台鐵或是開發商，都應該有新思惟。
但除了商場開發，真正要讓台鐵資產發揮效益，還是要找到公、私之間的合作模式，一方面藉資產開發獲利，另方面也持續打造區域發展的未來想像，「台鐵每個車站都很值錢，但是定位要對，定位不對就是在浪費社會資源。」簡滄圳說。
他以目前潤泰正參與的「南港商三公辦都更案」為例，「這塊基地原為台鐵局土地，過去隨著南港鐵路地下化，整平為空地後一直以來都放置資材使用，但因為基地旁邊有變電站，下面有台鐵、高鐵，還有捷運通過，若要重新開發，技術難度很高，原本政府是要廢止當公園的。」
還好，當時擔任台北市都發局長的林洲民提出新的想像，林洲民認為，北市府可以跟台鐵談，他更穿針引線，透過招商流程找了潤泰進來開發商辦與住宅大樓，潤泰創新預計投資金額逾350億元以上，完工後，預計可創造約1千億元的價值，讓廢地變黃金，台鐵1年光靠分回的5萬坪商辦就有十幾億元的租金收益。
簡滄圳認為，政府和台鐵就是要這樣借力使力，借重民間的靈活度和技術，還有外部有能力的經營人才，甚至在委託招商顧問時要以更開放的心態、具國際觀的思惟接受不同的開發樣態，未來才能真正翻轉台鐵。
此外，林洲民提醒，「不要忘了，台鐵的資產還是公共財！」應該從國土計畫的高度，邀集中央地方政府和台鐵公司，一起提高台鐵土地的公共利益。李得全也認為，從地方的角度來看，以區域規畫先行，跳脫單「點」的開發、而從「線」或「面」來帶動整體經濟，才是台鐵土地能真正活化的關鍵。
林洲民翻開照片，談起當年擔任台北市都發局長時對台鐵土地「台北機廠」的規畫想像，但因台北機廠受限其中有16.79公頃在2015年指定為國定古蹟，最後計畫並未實現。
「作為一個將近20公頃的市區土地，它的任務，遠超過這種限定百分百『鐵道園區』的保存。」林洲民指著地圖上的台北機廠占地，沿著東興路還有很多的發揮空間，他認為信義計畫區已經發展超過40年、已到極致，但台北機廠、松菸文創園區、大巨蛋、國父紀念館、台北市政府，卻能將點連成線，讓信義計畫區變成兩倍大。
目前台北機廠已經納入鐵道局的「台鐵償債基金」，作為政府幫台鐵還債的用地之一，據鐵道局規畫，未來可能做容積移轉標售。但林洲民強調，未來規畫不該是要讓「商業功能乘以二」，「如果要開發，我們當然不需要再有一個亞洲最大的百貨公司，而是要把文教或公益設施納進來。」例如，社會住宅、醫院、公托或長照。他認為，公司化後的台鐵應有更高主動性，必須更積極和地方政府談共同開發計畫，改善都市空間。
說到「更高的主動性」，不僅在於善用民間力量、積極與地方政府合作，台鐵本身也該更添「資產開發」的經營思惟。
位於台北市信義區、大巨蛋旁的「台北機廠」，因文資保存目前規畫為「鐵道園區」。但林洲民認為，該片土地位於市區精華地帶，應有更好的使用方式。（攝影／陳永錚）
前台鐵局長：做二房東 發不了財
「台鐵現在這種做二房東的方式，是發不了財，收入是固定的。」前台鐵局長鹿潔身這麼說。
他解釋，即使土地順利開發完成，但若如目前以BOT給民間經營商場的作法，按往例看，台鐵能談到的權利金大概5％至6％。他回憶，擔任台鐵局長時，微風在台北車站一年的營業額上看30億元，但台鐵卻只能收到約兩億元的權利金。「所以，台鐵必須自己去做商人，要扮演微風、潤泰、環球的角色……。如果真的要發展附業，那就應該改變作法。」
鹿潔身坦言，以軌道本業起家的台鐵，目前在商業經營或土地資產規畫上，還沒有專業能力、也相對缺乏經驗，公司化後，除了要更具彈性的招聘人才，在與外部廠商合作時，也可以在合約裡簽訂「交流見習」條款，讓台鐵同仁有機會「做中學」，逐步培養出自己的商業經營、土地規畫團隊。
而長期來看，當時機條件成熟，台鐵新設專業部門，甚至成立自己的旅行社、商業集團、資產開發子公司，都可以是目標。「讓台鐵扮演商家的角色，雖然風險會大，但風險跟利潤是相對的，你才有辦法讓附業收入增加。」
「日本JR九州鐵路公司，『公司化』過了20年才轉虧為盈。」鹿潔身說，公司化當然不是萬靈丹，並非掛牌後就一帆風順。但既然已成為公司、還喊出幸福企業的口號，賺錢就不只是台鐵義務、更是提高員工士氣的根本之道。眼看這輛百年列車終於步上正軌，他似有深意地輕聲說，「給台鐵一點時間吧！」
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