「房地合一稅」棒打短線投資客
房市交易轉冷，移轉棟數逐年下滑
其實台灣房市由熱轉冷，這跟馬英九執政時代的房地產課稅有關，大家都知道馬總統上任後將遺贈稅率降至一○％，帶動一波台商鮭魚返鄉、回鄉置產的浪潮，尤其是豪宅價格驚人大漲，這是○八年房屋移轉棟數創新高的最大動能由來。但是房市炒作過頭，房價高漲成為民怨之首，於是當時擔任財政部長的張盛和開始採取壓抑房市的措施，包括對豪宅按照路段率加課房屋稅、地價稅，衝擊最大的是一五年六月五日立法院三讀通過房地合一稅取代現行土地與房屋稅分離課徵的雙軌制，凡是在兩年以內交易的，按照市價課徵所得稅四五％的最高稅率，這一條房地合一稅，讓所有市場短線客從此消失蹤跡。
在房地合一稅上路之前，大家都記得市場上有知名的「三黃一劉」，像手上囤積豪宅的黃勇義、黃家進，買下帝寶的劉媽媽等人，在重稅伺候下，市場短線投資客紛紛退場，房屋移轉棟數也跟著逐年下滑，最低點出現在一七年。一八年房屋移轉棟數首度超越前一年，今年肯定超過一八年，這也是顏炳立改口看多的重要依據。
房市出現多空大轉折，最大的動能仍得從台商回流看起，到十月三日為止，這一波申請回台投資的企業已達一四六家，承諾投資的金額達六一五二億元，可望帶動五萬三一四六人就業，這是改變過去三十年台灣人流、物流、金流外流最大的一股力量。這當中，有兩個重點值得思考，一是這次經濟部周周公布回台投資台商的家數、投資金額以及創造的就業人數，這是以數字昭公信最好的方式。
過去我們說台商回流，沒有數字當依據，只能淪為主觀的個人判斷，這次有了白紙黑字，大家都不必爭辯；二是申請回流的台商這回不再琵琶半遮面，經濟部剛公布回台投資台商時，很多台商害怕被對岸找麻煩，都要求不要公布公司名稱，改以英文字母代替，或是「中部某工具機大廠」，大家擔心回台投資被「秋後算帳」，但現在大家都很大方公開自己公司的名字。
這顯示這一波在中美貿易戰推波下，回台投資將成為常態，不是像過去只有口頭承諾。這當中又有兩個重點，一是台商在中國形勢的改變，三十年前台商一窩蜂到中國投資，那時中國招商力度大，各省市從書記到市長親自帶頭招商，台商挑地容易，租稅又享有優惠，土地、工資相對廉價，中國人對台商十分友善，這是西進熱潮的起源。
現階段支撐房市兩大主因：
剛性需求穩定、台商回流效應
三十年後，中國工資、土地價格已經數倍翻漲，再加上租稅、設廠條件都比過去三十年更嚴格，沒有競爭力的台資企業更不容易在中國激烈競爭的市場存活下來。這次中美貿易戰一拳打出去，正好成為迫使台商從中國生產基地出走的最後一根稻草，台灣的傳統產業需要大量人力及土地往南方移動，但生產高附加價值的中間零組件產業，或是中美貿易戰之內的敏感產業，如安全監控、雲端伺服器等只能返回台灣生產，最具代表性的是廣達以四十二．八億元取得中環華亞科技園區的土地。
台商回流帶動的獵地行動，是改變台灣房市的重要臨界點。九月三十日，中華經濟研究院公布九月非製造業採購經理人指數（NMI）續跌到五一％，但營造及不動產表現亮眼，在剛性需求支撐及台商回流效應，未來六個月展望指數上升到六二．五％，寫下中經院編製這個指數的新高紀錄。中經院報告說，非製造業當前表現的是內需沒有很熱絡，陸客限縮來台造成衝擊，但是政府努力推出各種減緩衝擊的措施，且效果不錯，營造及不動產業也表現亮眼，破除農曆鬼月效應「淡季不淡」。
中經院表示，支撐房市的兩大主因一是剛性需求穩定，二是台商回流效應。有房地合一稅，這些年純投資戶退場，取而代之的是自住型的買方市場，建商經營型態也改變，從過去推出百坪以上大坪數豪宅，改成低總價、自住型的小坪數建案，另一個是租金市場回穩。
根據房仲業資料，全國房屋租金指數在過去一○二個月未曾跌過，其中只有一個月持平，租金價格穩健上揚，可以看出自住型需求穩健上升，反映市場對住宅品質較好的房屋需求強勁，這也可以看出房市從一四、一五年開始顯著下滑後，經過五年修正，底部已逐漸確立，而台商回流帶來房地產這一年新動能，這是值得留意的一個訊號。
戴德梁行公布今年前三季土地交易量達二三一八億元，其中商業用地占四二．一六％，住宅用地占四一．一六％，占了八成以上，其中京華城成交三七二億元是歷年最大單筆土地交易，顏炳立認為，從土地爆量來分析，買方多半具有開發背景，推測出手就是「備麵粉等風」，建商已嗅到市場經過多年盤整後等待復甦，長虹建設董事長李文造認為，台商回流帶動房市，住宅市場受惠還有兩、三年好景。
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大坪數豪宅買氣愈趨顯弱
低總價自住型「好宅」將成主流
長虹建設是獲利最好的上市建商之一，過去七年有三年獲利超過一個股本，尤其是一三年台北內湖大樓交易，長虹建設EPS寫下二十．三五元紀錄，今年再賺一個資本額的機率很大。房地產交易活絡也可以從土增稅八月稅收及件數雙雙成長，看出房市回溫的訊息。蟄伏多年的房地產市場，有春暖花開的機會。
台灣房市經過多年奔馳，房價已不再低廉，尤其在張盛和當財長時代推出房地合一稅獵殺短線投資客，而且對豪宅持有稅，包括地價稅、房屋稅等稅率全面加重，且對擁有四戶以上豪宅的個人加重課稅，大大限制了豪宅買氣，這幾年小坪數、低總價的自住型「好宅」會成為市場主流，但更值得注意的市場新亮點，可能是在商用不動產。
像是這幾年台灣A級商辦大樓供應量有限，一○一大樓、南山廣場大樓的A級商辦，租金都水漲船高，過去十年的豪宅效應中，雙北最顯著的特徵是，很多辦公大樓拆掉後改成豪宅，這個現象我從台北南京東路走路到公司上班，一路望去，這種建在路邊的豪宅遍地都是，當辦公大樓逐漸變成豪宅，這是過去三十年台灣人流、物流、金流全面外流下的必然結果，現在台商回流，第一個受益的是台灣工業區土地全面上漲，下一個需求會出現在商辦。
A級商辦租金水漲船高
台北南港、台中七期炙手可熱
一個月前，聯聚建設董事長江韋侖邀請我參觀即將完工的「聯聚中雍」，江韋侖是台中市豪宅一哥，他推出聯聚一系列的豪宅都令人驚嘆，這次他跨足商辦第一件代表作「聯聚中雍」，的確氣勢不凡。這座位在台中七期的商辦大樓總案量一二五億元，我在即將完工的大樓內看到各個樓層已有企業進駐，包括億豐窗簾、在香港上市的精品鞋代工大廠九興控股，汽車齒輪箱的和大及全球最大黏扣件廠百和都已經預約進駐。「聯聚中雍」還沒有正式推出，已售出七成，可以想見停滯多年的商用不動產市場在這一波台商回流浪潮中真正激盪出買氣。
一直致力推出最高品味豪宅的聯聚建設，今年出現兩個前所未見的大轉機，一個是首次切入最頂級商辦，從實價登錄來看，「聯聚中雍」成交價從四樓的五十三萬元起，到二十七、八樓的六十九．八萬元起，已經寫下台中商辦新天價。億豐窗簾是一口氣買入三個樓層，以江韋侖一向講究建築美學與氣質，這麼頂級的商辦大樓挑高四米五、三十九層高達一九二公尺，全棟採用玻璃帷幕搭配頂級石材，同時退縮三十五米與兩側新光三越、大遠百廣場相銜接，「聯聚中雍」將是全台中市最新的頂級商辦；另外，江韋侖手上還有位於七期市政路、河南路口的「聯聚瑞安」及位於朝富路、老虎城購物中心旁的「聯聚中匯」，聯聚再趨活躍，可以看出江韋侖已嗅出台商回流帶來的新投資商機。
聯聚也考慮瞄準中價位市場，聯聚成立副品牌理仁建設，將鎖定二○○○至二八○○萬元的價位，降低門檻。江韋侖表示，頂級市場有限，房市在變，他也必須跟著改變，他希望推出較低總價的住宅，讓一般人買得起聯聚蓋的房子。這位沉浸在房地產十幾年，眼光卓著的房市業者，今年的策略轉折值得大家注意。
今年聯強國際總裁杜書伍與南港輪胎名譽董事長林學圃，共同舉辦簽約儀式，聯強國際斥資五十．八七億元買下南港輪胎今年最大巨作「世界明珠」，每坪平均單價一○○萬元，再度寫下南港商辦高價。聯強國際買下「世界明珠」數個樓層，將規畫作為未來企業總部。
台灣房市可能春暖花開，但最值得留意的是台商回流帶動的商用不動產市場！
位於台中七期的商辦「聯聚中雍」，未完工就已吸引億豐窗簾、九興控股等全球知名大廠進駐。
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