在台灣，買一間可遮風避雨的夢想家門檻越來越高，房屋首購族已由過去平均30-40歲的青年族群，提高為平均為40歲以上、在職場奮鬥10年以上的中壯年。對此，央行總裁楊金龍昨（22）日建議年輕人，「負擔不起房可以先租房」，還說自己當年也是40歲才首購。
在政府近年端出的打房成效有限、房價持續飆漲的現況下，楊金龍所述「先租房、再買房」真是一個理性的決定嗎？
房價越打越高 反有利房市禿鷹炒作
台灣房市超熱，房價漲幅驚人！政府自去年底發布「健全房地產市場方案」，祭9大抑制房價炒作措施，包含預售屋與紅單交易納管、防止逃漏稅、房屋融資授信規範等3大方向，央行針對過熱房市頒布數波「限貸令」，藉由加強貸款措施來限制投機客炒作，防範信用資源過度流向房地產。
時隔近一年，卻未減緩熱錢持續湧進房市的熱潮，反讓滿手現金的「大戶」更有競爭優勢、成交容易成新常態。立法委員張其祿日前指出，限貸令反形成一年兩次「V轉」型態，還被投資客笑稱是「逢低買進」，政府打房都僅針對交易成本、貸款措施，沒打到痛點，對於建商或投資客沒有太多干擾作用。
另據財政部最新的房地合一稅統計，今年上半年共課稅4.7萬件，達去年全年7.4萬件的六成；今年上半年稅額已達約122億元，直追去年一整年的129億元。言下之意，今年稅收成長大多來自於今年上半年的房價漲幅，房價越打越高。
從內政部實價登錄資料來看，台南市東區漲幅最為驚人，短短一年漲幅就高達91.77％。
有錢不囤房是傻瓜 富人都靠房地產致富
政府抑制炒房措施仍止不住房價漲幅，有錢人囤房早為風潮。據內政部資料顯示，台灣近6年來新增住宅52萬住戶，過半為非自住（多屋）家戶持有；進一步分析增幅，非自住（多屋）比例自2015年112.2萬戶提升至2020年140.4萬戶，增加28.2萬戶、約25％；自住或公益出租者，則自2015年807.2萬戶增加至2020年831.7萬戶，增加約24.5萬戶、僅增約0.03 %。
從人數來看，台灣持有非自住住宅的個人，自2015年6月的33.6萬人上升至2021年6月的50.2萬人，多屋族平均年增長率約為7％。根據財政部今年初資料，台灣14％的房屋掌握在少數4％的個人手上，22％房屋掌握在7％家戶手上，甚至有2萬多人持有10戶以上房產。
一人擁多屋的誘因為何？可從住商不動產曾解密台灣最有錢0.01％富人收入來源得知：真正富有的人不靠薪資來富有，「資本所得」才是最有錢的那群人主要的所得來源。
住商不動產數據顯示，有錢人收入最大宗就是股利與財產交易所得，也就是土地房屋增值，越極端的所得越高比例來自資本所得，最有錢的0.01%富人薪資佔比僅剩4%，土地增值所得幾乎佔了4分之1。
言下之意，要致富就不能靠死薪水，「越有錢者、越會錢滾錢」，投資需求才是台灣房地產市場的主要驅動力。
以租代買不划算 背房貸者才是大贏家
至於無殼族？想要買一個安身立命的家，難度卻越來越高。
過去20年，台灣GDP複合年成長率只有3.2％，但通貨膨脹及房價漲幅卻遠高於此，固定受薪者越晚踏進房屋市場就越難買到一間房。以1993年的房價所得比為例，約莫是4.86倍，北市房價所得比是8.03倍，目前全台房價所得比來到9.07倍，台北市房價所得比來到15.79倍，也意味著現在的年輕人要買房是比以前難上一倍以上。
爬梳在線資料庫Numbeo提供的世界房價所得比*，可發現台灣的房價與人民收入比自2016年的12.87、世界排名第39，2021年已已快速竄升至21.78、排名第14。至今，台灣人若每月存一萬元要在北市買房，要從明朝開始存…
（ ＊房價所得比：世界銀行提出發達國家正常的房價收入比一般在1.8-5.5之間，而發展中國家合理的房價收入比則在3-6之間，比值越大，說明居民家庭對住房的支付能力越低。）
總結來看，台灣富人因持有房屋成本過低，爭相囤地囤房，使台灣高房價與囤房問題惡化，不少買不起房的民眾只能租房度日，使租金流入囤房族，產生惡性循環，進而造成貧富差距擴大加劇。
調整利率、囤房稅短期難執行 房市短期恐持續上漲
楊金龍昨赴立法院專案報告備詢時分析近期房價飆漲成因，指出因低利率、資金氾濫，加上台商資金回流等影響，台灣房市「剛性」需求增加，導致房價格節節攀升，「這是一個機會（指前述房市剛性需求增加），房地產有關的服務業推銷的方法推陳出新」，不諱言「房價高有基本面、也有炒作面」。
目前主流輿論的打房思維，不脫是調整利率，及增加稅賦負擔來降低房市炒作誘因，然而兩種解決手段目前仍難有具體進展。
楊金龍表示，為防範信用資源過度流向房市，仍朝向以選擇性信用管制為主，貸款措施將會「滾動式檢討」，暗示央行還有第四波打炒房計畫；至於利率手段，則認為台灣資金已經太多，「升息」會吸引更多資金流入，恐助「漲」房價、對房市不利。
至於稅賦負擔部分，財政部曾承諾將對囤房稅提出評估報告，不過至今仍未見，近期巢運等團體曾召開記者會要求總統蔡英文信守2016年「全面改革房屋持有稅」的競選承諾、呼籲行政院應儘速提出「囤房稅」方案。
囤房稅目前在野黨提案十分積極，立法院現已有七份囤房稅（加上一份空屋稅）法案待審；不過，在內政部曾發布新聞稿表示「台灣囤房問題有限」、甚至表態「問題不在房屋稅率」的立場下，朝野各黨短期恐難有具體共識。
「囤房稅」上路關鍵痛點為何？詳見：1％富人坐擁全國10％房產 為何囤房稅還要先緩緩？ 他揭政府態度改變關鍵因素
