台北市長柯文哲今（7日）赴市議會做社會住宅專案報告，針對近期社會住宅租金訂價公式改變，導致租金大幅調漲提出說明。
面對各界質疑北市府錯估社會住宅營運成本，導致近期租金調漲，柯文哲坦言過去太樂觀，還說「以前的人都賺到了」。
會中他數度強調，社會住宅財務「自償率」的必要性，且若不檢討社會住宅的租金定價公式，住宅基金營運55年後將破產。
然而，社會住宅概念新穎，加上帶有扶助弱勢的「社會」名義，政府該保障誰優先入住、是否要與市場機制有所區隔？租金怎麼定價才合理？
根據台北市都市發展局的已營運社會住宅租金收益檢討財務報告，健康社宅、興隆D2、青年一期與東明社會住宅的自償率平均不到8成5，預估營運55年，平均每戶將虧損103萬元，虧損金額總計將超過205.2億元。
▲ 資料來源：台北市政府提供
柯文哲以上述數據表示，社會住宅只租不賣、建築成本高，加上台灣有颱風、地震與白蟻，很難蓋出不用維修的房子。市府先前低估營運、維修設計，他坦言「一開始蓋，對財務太樂觀」，因此才要調整為新的租金公式。
北市府今天提出新的社會住宅租金定價方式與配套措施：
社會住宅租金總價：（租金面積＊每坪單價）＋（管理費面積＊70元）
市府並提出，目前施工中社會住宅將檢討變更設計的可行性，縮減陽台面積、降低每坪金額；至於已完工社宅，陽台面積超過5坪，價差由市府吸收。
未來北市府也將檢討陽台面積及調整公共走道寬度，並依照民眾可負擔上限，調整不同行政區的適合坪數與房型比例。
租金計價公式喬不攏 結果竟是劫貧濟富
2020年以前，台北市社會住宅租金計算公式是以「中古屋租金行情」為估價基準，但今天公佈定價公式，估價基準改以「新成屋租金行情」，因此每坪租金價格上漲不少。
台北市議員黃郁芬今天提出過去北市府向中央政府提出的財務評估報告，內容指公宅土地成本分年支出，不致排擠其他公共及社福預算，還提到興建成本具自償性為105.1%。
然而，市府住宅基金2020年就出現缺口，必須改公式提高租金，債留子孫是市府自己造成的。
柯文哲回應，當年市府以中古屋市價85折計算租金，若以新成屋市價計算，只有週邊行情55折，他坦言當年低估營運成本，導致現在租金提高，「很誠實地講，以前的人都賺到了」。
台北市議員游淑慧也指出，柯文哲自己決定把社會住宅蓋成豪宅，又轉嫁到租戶身上。若北市府認賠殺出，由市府負擔大坪數的陽宅成本，導致大坪數住戶降租，結果小資族仍負擔高房租，她痛批這是劫貧濟富。
對此柯文哲認同說，「這確實是個問題」。
以「自償率」為定價精神前提，未來擬增商業面積？
此外，柯文哲近期對外頻為社會住宅「正名」，表示北市府把社會住宅賦予很多功能，有托嬰、托幼、托老等，因此應稱為「公共住宅」。在改名同時，不僅弱化了扶助弱勢精神，連帶也讓「自償率」說法成為租金訂價高昂的解套。
在強調住宅基金收入等於住宅基金支出，亦即「自償率」的前提下，若未能提高租金收入，未來勢必要增加盈利範圍。
以北市府今日公布社會局租金定價精神來看，依照目前市府社會住宅租金定價精神，托兒、托老與土地費用由市政府編列公務預算支出；社會住宅部分興建經費、社宅為期55年的營運與修繕費用、2027年以後的地價稅與房屋稅，以及店舖、停車場等相關成本等四大項，則由住宅基金支付。
至於社會住宅收入部分，則有社會局針對經濟、社會弱勢戶的分級租金補貼；第二是承租人支付的租金；最後是店舖與停車場收入。
柯文哲今天在專案報告上也直言，「社會住宅的停車場與店舖應該要增加，雖然公托等社會福利優先，但還是要增加商業面積。如果沒有，租金收入就要增加，不然財務無法平衡」。
然而，社會住宅乘載許多社會托幼、托老等公共目的，若為追求「收支平衡」而要縮減社福面積、增加商業面積，社會勢必會再有論戰。
社會住宅是營利事業 還是社會福利？
台北市議員邱威傑指出，目前全台灣20~29歲平均薪資低於3萬元者有30 %，若以各人收入三成作為可負擔租屋成本，月租9000元的社會住宅僅有1500多戶，大部分的年輕人都租不起，北市府又為了「自償率」要漲租金，十分不合理。
他希望市府謹記，社會住宅不是營利而是社會福利，希望北市規劃社宅時，可以做出更符合年輕人、社經地位比較弱勢的族群。
