近期台北市大同區明倫公宅月租金要價4萬元成箭靶。事實上，社會住宅不僅有自蓋的公共住宅，依照內政部社會住宅的規劃，除12萬戶由政府興建的公共住宅外，還預計要分8年砸300億元，以相關租稅優惠吸引房東釋出空餘屋加入包租代管市場，讓民眾可以低於市價的行情租到房，落實居住正義。
然而，實際上網搜尋租屋平台的社會住宅，不少房屋月租金超過日前熱議的明倫公宅，甚至還有社會住宅租金略高於周邊行情…到底由政府投入大量公共預算的社會住宅由誰入住、定價多少才合理？現行包租代管的政策補貼措施下，又是誰得利？
實地走訪位於信義計畫區、徒步5分鐘即可抵達市政府捷運站的高價房型的社會住宅，屋齡13年的15坪左右的小房重新裝潢，夾層設計增加了實際可用坪數，現已改為2房2廳2衛浴的格局。
樓層高於鄰近其他建物，陽台視野極佳、通風良好，家具一應俱全；公共設施有KTV、健身房、撞球室與交誼廳，一樓大廳24小時也有警衛看守。
唯一美中不足的是租金。月租金含管理費就要4萬7759元，若需要機械式停車位還要4000元，水、電、網路、第四台費用自理；言下之意，入住後每月基本開銷就要5萬起跳。
房仲說，前一位房客為外商公司派駐台灣的員工，現因疫情返國，房東才將物件釋出，原本月租金為5萬元，租金如果嫌高，若有65歲以上老人家，符合第一類，補助就可以再打折，月租由4萬5000降為4萬0444元。
同棟大樓的不同樓層，也有房屋要出租，月租金為4萬8000元。
▲ 僅為示意圖，非文中物件。
砸錢衝業績！遭批錢沒花在刀口上
內政部預計在8年內大規模補貼屋主與包租代管業者，政府透過租金、賦稅等補貼，吸引屋主把房子交給包租業、代管業者，讓房東願意以低於市價租給民眾，包租為週邊行情8折、代管則為9折，補貼預算高達約300億元。
政策107年上路至今，社會與經濟弱勢戶占比低，包租代管的租屋市場上頻出現3萬5000元以上高價物件。專業者都市改革組織OURs秘書長彭揚凱直言，「包租代管政策為衝政績濫衝量、已忘政策初衷」，社福預算沒有花在刀口上。
彭揚凱說明，包租代管原始目的是，讓獨居長者、社會與經濟弱勢等，面臨「租屋歧視」者有房可租，由政府提供房東誘因釋出空餘屋，優先租給受歧視的對象，在政府大量蓋起社會住宅前，有過度、緩衝的空間。
至於一般工作者、青年族群，並非租屋市場弱勢，主要問題在於房價太高、難以負擔，就以租金補貼政策來減輕房租壓力。
「超出2萬元價格區間的物件，其實不可能是社會弱勢能負擔的」。崔媽媽基金會社會發展處處長張偉瑜說。
據崔媽媽基金會觀察，社會弱勢、經濟弱勢戶的租金負擔，家庭型負擔上限約落在1萬5000元至1萬8000元；單身套房則僅有5000元至8000元的負擔能力。
然而，今年中央政府為增加績效，將可申請包租代管房租上限訂為5萬元，如蛋黃區小豪宅、華廈等高價物件，只要月租金5萬元以下，通通可以加入包租代管計畫。扶助社會弱勢、弱勢的政策目的受到考驗。
據內政部統計，「租賃市場發展及管理條例」自107年6月上路後，第一期先於6直轄市開辦，一年半期間累計媒合5157戶；第二期計劃採取「縣市版」、「公會版」雙軌制，至今才近一年，媒合數已逾7340戶。
數字看似進步，主因是政府大幅放寬租屋條件。
以台北市為例，「縣市版」限定房租每月2萬2500元以下、不限房型的物件才可申請包租代管，第一期媒合案件總計1166件。
第二期上路後，依照住都中心的「公會版」規範，不限房型、房租月租金5萬以下者，均可參加包租代管，北市的媒合案件截至今年11月底止僅剩202件。
「由於公會版受理的房租上限5萬元，超過市府原先的考量2萬2500元，包租代管業者開發房源成問題，房東就會選擇轉移到公會版」。北市都發局住宅企劃科股長張家純說
執行數字差，今年10月起，北市調高可申請包租代管的租金上限，一房型維持2萬2500元，2、3房型則調高至3萬9000元。
▲ 僅為示意圖，非文中物件。
包租代管誰得利？ 肥了業者與房東 房租還疑遭哄抬
為了提高房東釋出空餘屋的誘因、並提供房客相較便宜的租金，政府極力提出各種優惠措施，包租代管政策由政府提供房東每年1萬元的維修補助、月租金每月1萬元免那綜合所得稅，地價稅從千分之10降為千分之2，房屋稅也以自用住宅計，由1.5％降為1.2％；公證費、房屋保險費與房仲管理費等也由政府買單，今年預計還將增加優惠項目。
至於業者端，目前的制度設計房租價格越高、業者可領有較高的補助，也讓業者較有誘因爭取月租較高的房源。包租業者媒合成功一案，有2個月租金的開發費、每月房租20％的包管費；代租成功一案，則有1個月的媒合費、每月有月租金10-15％的代管費。
然而，房客可租到的價格真的比較便宜嗎？
記者實際上網搜尋591社會住宅案件，發現部份物件位於同社區、同棟大樓、同樓層的個案，租金價格反而較高。
▲ 擷取自租屋網站
現行包租代管審核制度，由內政部住都中心找來專家學者，參考土地使用分區、地區地價，分區域訂定價格區間，只要申請案件不要超過該區上限，通常能通過審核。
住都中心執行秘書柯茂榮受訪坦言，審核未納屋齡、屋況、是否提供家具等條件，只要符合區位的租金區間就可以。
被問及包租代管租房價格還較周邊高。柯坦言，價格都是參考周邊市場租金水準，「其實沒有比較便宜啊，至少房東願意釋出空屋」。
「市價長期不透明，包租代管制度反讓地區租金被哄抬」。張偉瑜說
張偉瑜觀察，原本月租9000元套房，房東想加入包租代管領補助、又想實拿9000元租金，與仲介協議將房租調整為1萬元，打9折後還是實領9000，周邊房東觀察高於行情套房也可租出去，也會跟著調整房租。
對此，營建署國民住宅組組長歐正興坦言，現行制度下確實會有極端值出現，明年5月前就會整合現行「縣市版」、「公會版」，統一訂定針對房租上限標準，降低「小豪宅」出現的可能；此外，業者補助的機制設計，也將採論件計酬方式，降低業者出租租金較高房屋的誘因。
社會弱勢戶租房仍困難 政策方向待檢討
台北市都發局住宅企劃科科長楊少瑜坦言，包租代管所釋出的房屋價格，即使打折後降幅還是較租金補貼少，經濟弱勢戶、社會弱勢戶還是會傾向選擇租金補貼制度。
以台北市為例，月租2萬元的公寓，扣除包租代管補助上限7200元後，經濟弱勢戶房客還是要繳納1萬多元的房租；若申請租金補貼，中央補助租金、地方加碼補助加起來有1萬1000元，自付額不到1萬元。
也有房仲業者私下表示，不少房東對於出租房子給社會、經濟弱勢戶有疑慮，熱門物件還是會傾向租給上班族、小家庭；屋況較差、很難做的案主，點頭的機率才會比較高。
彭揚凱表示，政府蓋社會住宅，還能回收租金，包租代管政策，是灑錢的社會福利政策，比社會住宅更具「公共性」，更應該將錢花在刀口上。目前政府的措施「只有蘿蔔沒有棒子」，僅是祭出各種優惠吸引房東，但台灣租屋市場還是黑市，房東本就不用繳稅，政府沒有揪出房東的相關措施、未確實申報房東沒有處罰機制的前提下，還是很難有具體效果。
張偉瑜也說，包租代管政策上路以來，目前一般戶比例超過一半，政府花這麼多收不回來的公帑，應重新思考誰才是真正需要的人，將資源放在弱勢的人身上。
北市都發局則建議，應給予房東差別優惠，若將房租給社會與經濟弱勢者，繳交所得稅時可全免租金所得，增加誘因。
