陽明山開發案之一》財團銀行插旗養地10多年　陽明山豪墅區預定地開發案今遭退回　環評重頭再來誰得利？

「陽明山保變住開發案」總面積335.5公頃，第一個變更案佔地53.82公頃，開發案於1996年通過環境影響評估，往後十餘年北市多次召開水土保持計畫、環境差異分析等會議，讓開發單位順利進行相關工程，由於工程開發開挖土石方量超出環評審查標準2倍多，恐造成環境衝擊掀爭議；2014年遭最高行政法院宣判，開發行為已違法，應停止開發行為。

台北市環境審議委員會今（12）日再度召開「士林區住六之六自辦市地重劃區（陽明山保變住六之六開發案）第二次環境影響差異分析報告」，由於開發單位因土石方量變更、污水處理方式變更衍生的環境問題，對環境品質維護有不利影響的疑慮，委員決議要求「開發單位應就申請變更部分，重新辦理環境影響評估」，後續土地利用、住宅開發強度等環境衝擊，也要一併納入評估。

保護區變住宅區 別墅開發政府管不到

以往，考量台北人口增加有增建住宅區需求，地主可依法自擬細部計畫，將保護區變成開發密度較低的住宅區使用。台北市目前有26塊保護區申請為住宅區（保變住），陽明山住六之六目前為唯一一塊自擬細部計畫的土地開發，在房地產界具有指標意義。

目前陽明山住六之六開發範圍整地進度已逾97 %，只要處理好污水管線系統，開發即宣告完成，土地未來將發還土地所有權人，各個地主可依自行規劃需求進行其他開發，就有房地產業者直言，「就等市府發建照來蓋別墅」。

不過，依照北市現行相關規範，保變住開發計畫通過後，未來這塊土地上要蓋房舍，只要單位小於一公頃、高度低於120公尺就不需要做環境影響評估，開發利潤難以估計。北市官員於環差會後坦言，「只要地主拆成小面積的方式開發，地主未來要在上面蓋多少建案、怎麼蓋，政府其實管不到」。

銀行財團插旗養地 決勝關鍵口袋深度

陽明山住六之六開發範圍，位處陽明山上景觀視野最佳地，地形方正、地點佳，開發計畫又包含高比例機關用地與公共設施，不動產估價師張義權談及此地，直言陽明山已無其他適合開發土地，「住六之六依山傍水，稱風水寶地不為過」，若環評順利通過、核發建照，每坪初估超過100萬元，開發區域內最精華地段每坪至少上看200萬元。

據了解，現行開發範圍中，北市所屬公設地佔12.35公頃、佔全區開發23 %左右；私地主部分，自2005年開始，該區地主已陸續將土地抵押給銀行，其中最大債權持有人為新光集團旗下的台新建築經理公司，全31公頃的建築用地，就佔有10分之1，擔保債權達17.88億元，財團法人鄒梅基金會8.82億元、兆豐票券金融公司7.56億元；其餘兆豐銀行、華南銀行、土地銀行、京城銀行、遠東商銀、陽信銀行、第一銀行、上海商銀、士林農會等都持有該開發區的債權，擔保債權金額總計近六十億元。

（陽明山住六之六保變住權利人對照表/方儉提供）

住商不動產企研室經理徐佳馨說明，土地融資為開發慣常的方式之一，土融的放款利率優於許多放款。至於土地融資如何計價？張義權僅答，保護區變住宅區開發案沒有政府建照，業界普遍不敢進行估價，「就怕環評審查變數多」，銀行多以專案價格與地主談。

「環評從頭，考驗地主口袋，財團、銀行漁翁得利」。就有知情人士透露，現行超低利時代，銀行游資氾濫，對債權人來說資金不是成本，土地橫豎都能開發，開發後還是暴利，「現行就先插旗、取得資產，養著總有一天能開發」，環評未過只有需要還款的地主才有資金壓力，口袋不夠深就出局換銀行、財團接手土地。

就有小農地主無奈嘆，原本可耕田、可考慮做溫室農業，現在反而無開發，等自己老死後繼承程序又複雜，最後財產成爛帳。

僅就「變更部分」重做環評 環團質疑為開發案開巧門

陽明山住六之六關鍵爭點之一在「土石方量開挖程度」。綠色消費者基金會董事長方儉質疑，環評未過本就要重做環評，以往爭點都在「開發土石方量超標」問題，開發單位偷挖土石遠超過1996年環評決議，會議決議「僅就申請變更部分重做環評」，此舉形同為土石超量解套，未來新環評就可逾越原環評限制土石方量開發25萬立方公尺上限，「形同加速開發案」。

環保局會後則發出新聞稿強調，開發單位後續需依環評委員會決議履踐嚴謹的環評程序，環保局將依法審查，並秉公開透明辦理。